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即使享受这种税收优惠的购房者，也有可能因为房产净值的减少而遭受损失。你必须记住，当政府对某种商品补贴时，受益的不一定只有买家，实际上，受益更大的往往是卖家。
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存在对抵押贷款的补贴，受益的“卖家”就大有人在。首先是出售房子的原房产所有人，购买房产的月还款额降低自然会推高房产的价格。毕竟这种贷款利息免税政策覆盖范围广，税收优惠增加了需求，进而推高了价格。
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在这种情况下，尽管房产抵押贷款的利息可以享受免税优惠，但买家最终还是要支付更高的价格。因此，尽管他们无须为支付的利息纳税，但税收优惠带来的价格示范效应还是抬高了他们最终支付的总价款。一旦消除税收优惠招致的过度需求，房产价格就会下跌。到那时，虽然贷款利息无法税前扣除，但总价却会低得多。由此可见，如果没有税收优惠，反而会让大多数房产购买者受益更多。
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利息免税的真正受益人是卖家，或者说，是按高涨的价格出售房产的供给方。当然，如果这个卖家准备用这笔收入购置更大的房产，他同样会遭受损失。这样，笑到最后的胜利者就是卖掉房产后租房或是选择价格较低房产的人，当然，还有专门建房的人——永远以卖房为生的开发商。
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房产经纪人同样是受益者。房产需求的增加意味着更多的房产交易，意味着更多的佣金。此外，需求增长也对应着更高的房产价格，这同样会带来更多的佣金。
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抵押贷款利息免税的受益者当然还有贷款人，因为这种优惠不仅鼓励更多的人购置房产，进而求助于银行贷款，也让贷款总量大大超过正常水平。
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房产经纪人和贷款人齐心协力，进一步确保了贷款利息免税的刺激效应。实际上，税收减免的做法最早可以追溯到设立所得税的1913年。当时，包括个人贷款和商业融资的全部利息都无须纳税。随着信用卡业务在20世纪80年代迅速推广，美国国会取消了这项税收优惠政策。但是在房产经纪人与抵押贷款银行的游说下，贷款利息“幸免于难”，依旧可以在税前扣除。
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这还要归功于在每次大选中慷慨解囊的美国房地产经纪人协会，至少在2000年以后，他们是唯一显得慷慨且绝对是最慷慨的政治游说组织。据政治反应研究中心统计，自2000年以来，美国房地产经纪人协会为美国大选提供的经费总额已高达6 000万美元。
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此外，房产所有人还能享受另一项特殊税收优惠，也是把房产变成投资品的关键所在：对资本利得实行免税处理。在我们所能想到的投资中，比如创办企业或投资股票，都需要缴纳资本利得税，但房产却可以免税。对于居住时间满两年的房产，只要你出售所得的利润不超过50万美元，你就可以免缴资本利得税。与投资其他产品的投资者相比，这显然是一笔令人瞠目结舌的补贴，必然会鼓励人们在泡沫时期频繁买卖房产。
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房利美与房地美：“史上最成功的故事”
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除了美联储之外，房地产泡沫最大的“功臣”就是两家政府背景的企业了：房利美和房地美，它们的宗旨本应是保证居者有其屋，最终却成为房地产泡沫的推手。
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如果你在2004年向某个华盛顿的政治家问起“两房”的话，他很可能信誓旦旦地告诉你：这些政府支持的企业经营稳健，作用非凡，而且完全独立于政府。到2007年，当房产与次贷危机已基本显现时，他会说：“两房”依旧牢不可摧，绝对无须政府救助。但是在2008年年底，他肯定会大声疾呼：纳税人必须出手救助处于危难中的“两房”。
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我对整个过程一清二楚，原因就在于一个人——康涅狄格州的民主党人克里斯·多德（Chris Dodd），2010年，我曾向他在参议院占据的席位发起过挑战，而这个人无疑是“两房”最坚定的“托市者”之一，而最坚定的“托市者”的称号显然应该授予来自马萨诸塞州的巴尼·弗兰克。2004年，在格林斯潘进入美国参议院银行委员会之前，就已经有人提到了政府支持企业的问题。多德对委员们说：“主席先生，我不必多言，只想说一句，它们是美国历史上最成功的案例，这一点毋庸置疑，大多数人都会赞同我的看法。”2008年7月，在《纽约时报》披露政府可能不得不接管“两房”的消息之后，这两家“政府支持的企业”的股价在一周之内便暴跌了50%。
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多德声色俱厉地批评出售“两房”股票及声称“两房”即将破产的人：“我们根本没有理由做出那样的反应。这些基础性组织依旧坚不可摧，这些机构依旧稳健如初。它们拥有足够的资本，它们有能力支配这些资本。因此，我们没有任何理由怀疑这些政府支持的企业——房利美和房地美。”最终，“两房”还是被市场彻底击垮，但政府并没有任其自行灭亡，还是选择了出手救助，对“两房”采取接管。
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我之所以特别关注多德，因为我们是参议员席位的竞争对手。我本想与多德正面交手，但他却拒绝寻求连任。这实在让我太失望了，因为在那种情况下，只要调侃一下他曾经对“两房”的赞不绝口，或是对“两房”将永远屹立不倒的信誓旦旦，对他的竞争对手来说无疑就是最好的宣传了。当然，没有人能比我将此发挥得更加淋漓尽致了，因为我不仅曾经在《美元大崩溃》一书中预见到“两房”的垮台，而且像多德在电视上公开宣扬它们将永续存在一样，我也曾多次在公开场合阐述自己的看法。遗憾的是，我根本就没有通过初选。
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但多德显然不是这里的主人公。我们有必要多下点儿功夫，回顾一下房利美和房地美的“故事”，因为除了美联储之外，它们就是房地产泡沫的“第二号”祸源了。在我们审视这两个政府支持的企业如何鼓吹房地产泡沫时，不能忘记的是，政府对当前经济衰退承担着不可推卸的责任。
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房利美与房地美：泡沫制造机
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在我们回想2008~2009年金融危机时，有些词汇肯定会自然而然地涌入脑海：住房抵押贷款支持证券、房地产泡沫、次级贷款、任人唯亲、道德风险及衍生品。
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伴随这些词汇出现的是房利美和房地美。
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在“大萧条”时期，富兰克林·罗斯福一手创建了房利美，以期刺激美国一蹶不振的房产市场。1968年，美国国会将房利美私有化。几年之后，它又建立了一个与房利美竞争的机构——房地美。
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这两个机构的职责就是收购贷款人发放的抵押贷款。可以想象它们对抵押贷款市场的推动作用有多大。如果没有人收购这些抵押贷款，银行的放贷量就会受到限制：毕竟，即使采取部分准备金制度并放宽准备金要求，银行的贷款依旧要以某种数量的资产为基础。
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但是，有了“两房”做后盾，只要它们买下你的抵押贷款，这个数量上的限制就不复存在了。比如，美国银行可以为一个房产购买者发放贷款，然后再把这笔抵押贷款卖给房利美。于是，美国银行就可以将这笔贷款变现，然后继续向新的购买者发放贷款。也就是说，这是一笔银行无须承担风险的贷款。
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就目前而言，抵押贷款证券化本身并没有错，它毕竟只是一种风险较高的金融创新，而这恰恰也是金融业的生存之道。“两房”的问题在于，它们心知肚明，尽管利润是真实的，而且也是丰厚的，但是它们所承担的风险是不真实的。更确切地说，掌管这些政府支持的企业的大人物当然与政府有着千丝万缕的联系，他们非常清楚，只要公司赔钱，纳税人就会出手相救。
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尽管政府没有对这种担保做出明文规定，但其间的默契是心照不宣的。当然，即便是房利美的头号“巨托”也矢口否认存在任何担保。2003年，巴尼·弗兰克曾大放厥词：“没有任何担保，既没有明示性保证，也没有暗示性保证。根本就不存在任何心照不宣的担保。每个投资‘两房’的人都没有理由找我要一分钱，联邦政府中的任何人都没有义务帮助他们。”
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另一个致命的后果是：任何企业都不可能与这些所谓的“国有企业”分庭抗礼。没有一家企业能在成本上与“两房”竞争，也没有一家企业可以像它们这样凭借微薄的利润生存下去。这就是说，在这个二级抵押贷款市场中，只有房利美和房地美这两个玩家。因此，当它们难以为继时，美国国会和美联储有足够的动力拯救它们。
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