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因此，“两房”带来的最终结果就是放宽贷款条件和压低贷款利率。如果没有这个政府扶持的二级市场，银行就很难发放抵押贷款，而贷款条件必将更严格、贷款利率也更高。
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这才是问题的关键。他们会说，房利美是一个承载“美国人梦想的企业”。它的职责就是让所有根本就没有能力置业的人拥有房产，就是让每个人花更多的钱。
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有些人喜欢把责任推给次级贷款，而“两房”并没有为这些次级贷款提供担保。在技术上可以这么说，但是在二级市场，它们毕竟是这些次级贷款的最大买家啊！实际上，如果它们的胃口不是那么大，银行也就不会制造出天量的次级贷款。它们的需求不仅加剧了次级贷款的供给，也人为放大了这种衍生品的所谓“投资特性”。但是，在对“两房”的拥护者口诛笔伐的同时，我不得不承认，这场次贷危机背后的头号罪犯依旧是美联储。如果没有超低利率，如果没有如此诱人的利率，很多人根本就没有资格享受这种近乎免费的抵押贷款。此外，美联储造就的超低利率和过度贸易赤字也推高了全世界对高收益美元资产的需求。由于发起次级贷款的私营企业没有任何政府背景，所以很多人倾向于把问题归咎于自由市场，或者更确切地说，是华尔街的贪婪。但如果没有美联储和“两房”，抵押贷款市场也就所剩无几了，甚至可以说这个市场就不复存在。
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制造泡沫的助推剂
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尽管“两房”是引发美联储把过剩资金输入房产市场的罪魁祸首，但很多政策都在其中发挥了助推作用，《社区再投资法》就是其一。
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与20年前相比，尽管《社区再投资法》已发生了很大变化，但基本宗旨未变：联邦监管机构有权对银行施压，促使其为更多低收入人群提供贷款。小布什也在极力推行所谓的“所有权社会”，他在2002年亚特兰大的一次讲话中谈到了“美国人的梦想”，其含义无非就是拥有房产所有权。小布什还提到了几个刚刚购置房产的人，他说：“我们要做的就是看看怎样才能让这样的故事在美国一次又一次地成为现实。”
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为了达到这一目的，他竟然提出了一个所谓的《美国梦首付款法案》（American Downpayment Act），旨在帮助美国人购置房产，尽管他们可能连首付款都没有能力支付。国会于2003年通过该法案，根据这一法案，对低于平均收入水平的首套房购买者，政府可以向其提供1万美元，用于支付首付款、交易费用及部分维修费。
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当然，前面提到的税收优惠也对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用。于是，房价开始大涨。与此同时，“美国式梦想”也就此被绑架了。这个梦想不再是以美国式资本主义创造更多的发展机会，而是通过购置房产发家致富：因为你手里的房产可以神奇地增值。
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又一个泡沫，再一次破裂
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我认为这完全是资源错配，我甚至把这段时期称为“美国历史上最糟糕的投机狂潮”。还有些人则认为这是一个伟大的发展时期，是有利于经济增长的，当然，持这种观点的不仅只有保罗·克鲁格曼。
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2006~2007年，房地产泡沫破裂。最初，权威人士还不以为然地声称，这只是次级贷款遭遇的一次小规模危机。事实并非如此。至于房产及信贷市场在2006~2009年发生的事情，我不想再次赘言了，但最终的结果殊途同归：互联网泡沫破裂的结局重现（只不过这一次的破坏力更大）。
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当泡沫植根于巨大的杠杆基础之上时，破裂带来的将是毁灭性打击。我们不妨用一个微观的例子设想一下：一个人在2005年按可变利率获得一笔数额巨大的抵押贷款，他购置了一套豪宅，而且首付款极低，现在会怎样呢？如果房产价值下跌30%，损失的就不仅纸面净值了。如果在2010年上调其贷款利率，在房价大跌后，他根本就无力还款。即使变卖房产，收回资金也不足以支付尚未偿还的贷款余额，银行将抽干他的全部积蓄。
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银行也不可能秋毫无损，因为所有人最终都会意识到，投资者和银行用于住房抵押贷款支持证券的数万亿美元所剩无几。此时，所有为经济提供信贷的金融机构都会在一夜之间遭遇危机，它们再也无法为所欲为地放贷了。至于那些依赖银行信贷的企业，自然也就成了断了线的风筝。
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股票市场同样遭受重创。从2007年10月的最高峰14 000点开始，道琼斯工业平均指数一路走低，到2008年8月雷曼兄弟破产之前，即已跌至11 000点。在随后的一个月，该指数进一步跌破8 500点，最终在2009年年初触底于6 626点。跌幅总计高达53%。
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房产价格更是一落千丈。2006年6月的凯斯–希勒指数为189.93点。到了2009年3月，该指数便已跌至129.2点，跌幅也达到了32%。其他很多市场的表现更糟糕。和2000~2001年的衰退一样，这也是一次市场的纠正性调整，只不过程度更深。同样和21世纪初一样，美国政府再一次做出愚蠢的反应，只不过手段更严厉。
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在本书里，我不想再赘述房地产泡沫的来龙去脉，如果各位有兴趣的话，我推荐你看看我在2007年出版的《美元大崩溃》一书的第六章。我是在2006年年初写下这一章的，但是我对房地产泡沫分析的准确性不亚于危机后的任何一项研究。实际上，我在2006年拉斯韦加斯的西部地区抵押贷款银行家会议演说中的分析，或许才是对2008年房地产泡沫及金融危机最好的解答。此外，我还推荐各位看看europac.net官网刊登的其他几篇文章，这些文章是我在2004~2008年写成的，其中都对房地产泡沫提出了警告，并预测到泡沫破裂引发的金融危机。
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美联储慷慨救市
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无论是美联储、国会还是白宫，都遵循着一个跨越党派界限的基本原则：不惜任何代价，让短期痛苦最小化。
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这条训诫体现得最淋漓尽致的一次莫过于2008年。3月，美联储第一次出手援助贝尔斯登。7月，国会批准了一项针对房产市场的救市计划。9月初，联邦政府直接接管了“两房”（根据美国国会预算办公室的统计，从此开始，纳税人将合计3 100亿美元投入“两房”的收购）。
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9月中旬，在未经国会授权的情况下，美联储就仿效当年解决安然问题的模式，设立了一个全新的特殊机构，接收了保险业巨头AIG（美国国际集团）80%的股份。设立这个机构的目的就是对濒临崩溃的金融业展开大规模救助。但这显然不够。
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到9月底，美联储主席本·伯南克和财政部部长亨利·保尔森又协商打造了一个最高救市纲领：“不良资产救助计划”。按照他们的说法，财政部可以据此用美联储凭空创造出来的货币购买住房抵押贷款支持证券及其他无法确认价值的金融资产。
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这个想法的目的就是防止陷入危机的金融机构出现“无序”清算，即债务及其他金融工具按极低的价格清算，破坏资产的市场价格，进而引发其他银行的连锁反应。
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但现实远比这更危险，这一点应该不值得大惊小怪。可以说，凭借超人的创造力，小布什和奥巴马把“不良资产救助计划”的作用发挥到了极致。例如，收购汽车制造企业，创建“公私投资合伙企业”，为银行提供补贴，弥补房价下跌后本金的损失，总之，他们用各种各样常人想不到的方式将政府融入这个经济大火炉。
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最重要的是，这一系列救市行为反映出政府的基本准则：坚决阻止经济实现自我纠正，阻止市场进行自我救赎。相反，政治家与中央银行家们再一次选择了自己的方式，不是抛弃无效的资源配置方式，而是固执己见地认为帮助酒鬼的最好办法就是解醉酒。
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这就是说，当政府炮制的道德风险、廉价货币和过度干预演化为危机时，美国政府的对策就是更败坏的道德风险、更廉价的货币和更严厉的政府干预。
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