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房利美与房地美：泡沫制造机
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在我们回想2008~2009年金融危机时，有些词汇肯定会自然而然地涌入脑海：住房抵押贷款支持证券、房地产泡沫、次级贷款、任人唯亲、道德风险及衍生品。
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伴随这些词汇出现的是房利美和房地美。
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在“大萧条”时期，富兰克林·罗斯福一手创建了房利美，以期刺激美国一蹶不振的房产市场。1968年，美国国会将房利美私有化。几年之后，它又建立了一个与房利美竞争的机构——房地美。
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这两个机构的职责就是收购贷款人发放的抵押贷款。可以想象它们对抵押贷款市场的推动作用有多大。如果没有人收购这些抵押贷款，银行的放贷量就会受到限制：毕竟，即使采取部分准备金制度并放宽准备金要求，银行的贷款依旧要以某种数量的资产为基础。
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但是，有了“两房”做后盾，只要它们买下你的抵押贷款，这个数量上的限制就不复存在了。比如，美国银行可以为一个房产购买者发放贷款，然后再把这笔抵押贷款卖给房利美。于是，美国银行就可以将这笔贷款变现，然后继续向新的购买者发放贷款。也就是说，这是一笔银行无须承担风险的贷款。
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就目前而言，抵押贷款证券化本身并没有错，它毕竟只是一种风险较高的金融创新，而这恰恰也是金融业的生存之道。“两房”的问题在于，它们心知肚明，尽管利润是真实的，而且也是丰厚的，但是它们所承担的风险是不真实的。更确切地说，掌管这些政府支持的企业的大人物当然与政府有着千丝万缕的联系，他们非常清楚，只要公司赔钱，纳税人就会出手相救。
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尽管政府没有对这种担保做出明文规定，但其间的默契是心照不宣的。当然，即便是房利美的头号“巨托”也矢口否认存在任何担保。2003年，巴尼·弗兰克曾大放厥词：“没有任何担保，既没有明示性保证，也没有暗示性保证。根本就不存在任何心照不宣的担保。每个投资‘两房’的人都没有理由找我要一分钱，联邦政府中的任何人都没有义务帮助他们。”
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另一个致命的后果是：任何企业都不可能与这些所谓的“国有企业”分庭抗礼。没有一家企业能在成本上与“两房”竞争，也没有一家企业可以像它们这样凭借微薄的利润生存下去。这就是说，在这个二级抵押贷款市场中，只有房利美和房地美这两个玩家。因此，当它们难以为继时，美国国会和美联储有足够的动力拯救它们。
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因此，“两房”带来的最终结果就是放宽贷款条件和压低贷款利率。如果没有这个政府扶持的二级市场，银行就很难发放抵押贷款，而贷款条件必将更严格、贷款利率也更高。
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这才是问题的关键。他们会说，房利美是一个承载“美国人梦想的企业”。它的职责就是让所有根本就没有能力置业的人拥有房产，就是让每个人花更多的钱。
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有些人喜欢把责任推给次级贷款，而“两房”并没有为这些次级贷款提供担保。在技术上可以这么说，但是在二级市场，它们毕竟是这些次级贷款的最大买家啊！实际上，如果它们的胃口不是那么大，银行也就不会制造出天量的次级贷款。它们的需求不仅加剧了次级贷款的供给，也人为放大了这种衍生品的所谓“投资特性”。但是，在对“两房”的拥护者口诛笔伐的同时，我不得不承认，这场次贷危机背后的头号罪犯依旧是美联储。如果没有超低利率，如果没有如此诱人的利率，很多人根本就没有资格享受这种近乎免费的抵押贷款。此外，美联储造就的超低利率和过度贸易赤字也推高了全世界对高收益美元资产的需求。由于发起次级贷款的私营企业没有任何政府背景，所以很多人倾向于把问题归咎于自由市场，或者更确切地说，是华尔街的贪婪。但如果没有美联储和“两房”，抵押贷款市场也就所剩无几了，甚至可以说这个市场就不复存在。
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制造泡沫的助推剂
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尽管“两房”是引发美联储把过剩资金输入房产市场的罪魁祸首，但很多政策都在其中发挥了助推作用，《社区再投资法》就是其一。
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与20年前相比，尽管《社区再投资法》已发生了很大变化，但基本宗旨未变：联邦监管机构有权对银行施压，促使其为更多低收入人群提供贷款。小布什也在极力推行所谓的“所有权社会”，他在2002年亚特兰大的一次讲话中谈到了“美国人的梦想”，其含义无非就是拥有房产所有权。小布什还提到了几个刚刚购置房产的人，他说：“我们要做的就是看看怎样才能让这样的故事在美国一次又一次地成为现实。”
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为了达到这一目的，他竟然提出了一个所谓的《美国梦首付款法案》（American Downpayment Act），旨在帮助美国人购置房产，尽管他们可能连首付款都没有能力支付。国会于2003年通过该法案，根据这一法案，对低于平均收入水平的首套房购买者，政府可以向其提供1万美元，用于支付首付款、交易费用及部分维修费。
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当然，前面提到的税收优惠也对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用。于是，房价开始大涨。与此同时，“美国式梦想”也就此被绑架了。这个梦想不再是以美国式资本主义创造更多的发展机会，而是通过购置房产发家致富：因为你手里的房产可以神奇地增值。
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又一个泡沫，再一次破裂
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我认为这完全是资源错配，我甚至把这段时期称为“美国历史上最糟糕的投机狂潮”。还有些人则认为这是一个伟大的发展时期，是有利于经济增长的，当然，持这种观点的不仅只有保罗·克鲁格曼。
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2006~2007年，房地产泡沫破裂。最初，权威人士还不以为然地声称，这只是次级贷款遭遇的一次小规模危机。事实并非如此。至于房产及信贷市场在2006~2009年发生的事情，我不想再次赘言了，但最终的结果殊途同归：互联网泡沫破裂的结局重现（只不过这一次的破坏力更大）。
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当泡沫植根于巨大的杠杆基础之上时，破裂带来的将是毁灭性打击。我们不妨用一个微观的例子设想一下：一个人在2005年按可变利率获得一笔数额巨大的抵押贷款，他购置了一套豪宅，而且首付款极低，现在会怎样呢？如果房产价值下跌30%，损失的就不仅纸面净值了。如果在2010年上调其贷款利率，在房价大跌后，他根本就无力还款。即使变卖房产，收回资金也不足以支付尚未偿还的贷款余额，银行将抽干他的全部积蓄。
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银行也不可能秋毫无损，因为所有人最终都会意识到，投资者和银行用于住房抵押贷款支持证券的数万亿美元所剩无几。此时，所有为经济提供信贷的金融机构都会在一夜之间遭遇危机，它们再也无法为所欲为地放贷了。至于那些依赖银行信贷的企业，自然也就成了断了线的风筝。
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股票市场同样遭受重创。从2007年10月的最高峰14 000点开始，道琼斯工业平均指数一路走低，到2008年8月雷曼兄弟破产之前，即已跌至11 000点。在随后的一个月，该指数进一步跌破8 500点，最终在2009年年初触底于6 626点。跌幅总计高达53%。
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房产价格更是一落千丈。2006年6月的凯斯–希勒指数为189.93点。到了2009年3月，该指数便已跌至129.2点，跌幅也达到了32%。其他很多市场的表现更糟糕。和2000~2001年的衰退一样，这也是一次市场的纠正性调整，只不过程度更深。同样和21世纪初一样，美国政府再一次做出愚蠢的反应，只不过手段更严厉。
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在本书里，我不想再赘述房地产泡沫的来龙去脉，如果各位有兴趣的话，我推荐你看看我在2007年出版的《美元大崩溃》一书的第六章。我是在2006年年初写下这一章的，但是我对房地产泡沫分析的准确性不亚于危机后的任何一项研究。实际上，我在2006年拉斯韦加斯的西部地区抵押贷款银行家会议演说中的分析，或许才是对2008年房地产泡沫及金融危机最好的解答。此外，我还推荐各位看看europac.net官网刊登的其他几篇文章，这些文章是我在2004~2008年写成的，其中都对房地产泡沫提出了警告，并预测到泡沫破裂引发的金融危机。
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