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改革现场：晚清经济改革始末 第十三章 黄海血战
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两巨头争霸上海滩
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上海富商的房地产美梦
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1882年2月4日，黄浦江的一股寒风刮进了招商局办公室。
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徐润浑身打了一个寒战，双手搓了搓，口中呼出的热气迅速雾化。此时，一个令人兴奋的消息让徐润顿感寒意尽除，报纸上说上海知县莫祥芝要重新丈量土地。自己已经屯地三千亩以上，[1]这一次重新丈量土地是一个绝对的利好消息。
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徐润反复地斟酌莫祥芝贴出的政府告示：“沿江一带滩地曾于咸丰八年奉委勘丈，至今20余年，有无续涨必须复丈，并分别追缴租息地价，造册请求升科。”[2]曾经的荒芜之地——上海外滩一带现在商家是越来越多，连帝国首富胡雪岩都在淮海路一带购买了大量的商铺用地，汇丰银行、怡和洋行等外资金融机构也在这一带购置了不动产。莫祥芝重新丈量这一带的土地是为了征收地税，填补地方财政赤字。这样一来无疑会推动地价上涨，自己的财富增值指日可待。
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县衙的公告犹如一剂兴奋剂，注入了上海房地产。
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鸦片战争之后，英国驻上海领事巴富尔（George Balfour）强迫上海道台宫慕久签署了一份地产租界合同，以每亩年租金一千五百文的超低价格将830亩土地租给了英国人。拿到土地租借权后，英国人将租界地搞成了国中之国，以怡和洋行、宝顺洋行、琼记洋行、旗昌洋行为首的一大批欧美商人都在英租界内投资房地产。
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宝顺洋行的老板韦伯在离开上海之前，曾告诉徐润：“上海市面，此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语，如扬子江路（今外滩）至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北门至美租界各段地基，尔尽可有一文置一文。”[3]
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韦伯让徐润赌上全部身家。没错，太平军攻陷江浙后，江南的富庶与繁华如梦般随风而逝，苏州、杭州加速衰落，而有西洋雇佣军跟警宪保卫的上海则成为世外桃源，“商人借经商之名，为避兵之实，既连袂而偕来”。“商人集则商市兴，绅富集则金融裕，而领袖商业之金融机关，则次第开设矣。”[4]
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商人跟百姓都涌入上海避难，为这座城市带来了大量的劳动力跟资金。更重要的是，苏伊士运河开通，英国政府只准蒸汽轮船通行，伦敦直达上海的航程由120天以上缩短到55天～60天。同期，上海与伦敦之间的电报线路开通，欧洲跟上海的政治、商业信息可在瞬间掌握。尽管经历了1872年的金融危机，但交通和通信的革命快速地刺激了上海经济复苏，房地产如沐春风。
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房地产的繁荣令上海地方官心急如焚，英国人将租界的管辖权弄到自己手上，土地出租的租金也就跟地方政府没关系了，上海地方官眼看着地价一个劲地飙升，财政却连一个子儿都没有进，银子全让洋鬼子稀里糊涂地给赚走了。剿灭太平军后，驻扎在上海的雇佣军、租界警察、官僚机构越来越多，洋人的租界一扩再扩，甚至刨掉了江浙商帮在上海的坟地。
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在上海公共租界的工部局董事会中，以犹太裔沙逊家族为首的八名董事都在投资房地产。[5]他们掌握着两类相当机密的商业信息，一类是租界扩张的信息，一类是修路造桥等市政工程信息。这两类机密信息将决定土地的升值，他们利用信息不对称的优势，到租界外提前收购便宜的土地。洋商经常跟地痞勾结，恐吓老百姓低价出售地皮。[6]
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当看到上海滩的地痞流氓都成了洋商的中间商，徐润对韦伯的判断更加坚信不疑了。莫祥芝发布政府令时，年仅44岁的徐润已经成为上海首屈一指的地产首富，拥有未建之地2900余亩，已建之地320亩，共建洋房51所，住宅222间，楼房3所，平房街房1890余间，每年可收租金12.29万余两，再加上投资的股票、当铺资产，徐润的总资产有321.947万余两。[7]
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莫祥芝丈量土地就是要在洋人们的虎口中拔牙，阻止列强毫无节制地进行土地扩张。政府测量土地的政策一出，那些有着敏锐嗅觉的商人已经开始行动了，他们动用大量的流动资金吸纳土地，并且坐等政府测量以及之后的地租价格上涨。这样一来，租界地价迅速上涨，杨树浦一带每亩由七八十银元涨到二三百银元；新闸一带由百两涨到五百两。[8]
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在华灯初上的一个黄昏，徐润端着茶杯喝茶，貌美如花的小妾在身后给他捏着肩膀。突然，仆人来报说门口有一个洋人求见。洋鬼子进了客厅，徐润脸上顿时露出笑容。这个家伙是和记洋行的经理顾林，是个英国爵士，徐润在宝顺洋行打工的时候两人就认识，顾林的眼睛跟狐狸眼睛一样，只要转巴转巴就是鬼点子，在上海洋场是出了名的英国老鬼。
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徐润跟顾林进行了彻夜长谈。
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在与顾林见面之前，徐润已经有一个宏大的地产计划，他打算成立一个股本为四百万两的宝源祥房地产公司。可是，由于招募商股的规模太大，而当时北方的旱灾也还没有缓解，江浙跟广东商帮的资金在北上赈灾的同时，还要大量投入到淮军集团的工业改革之中。更重要的一点是，当时长江跟黄河流域灾情不断，贸易逐渐萎缩。综上种种原因，宝源祥公司很难招募到足够的资金。
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莫祥芝丈量土地的消息一传开，上海的房地产犹如烧红的烙铁，热得不行。徐润一度想将自己所有资金孤注一掷，但这种疯狂的想法很快就被理性战胜了。一旦自己的资金全部下注到房地产，就可能会拖垮旗下的当铺、钱庄。
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“我们可以合作，你将公司章程交给我，我回到伦敦不出三个月就能将股票销售出去。”顾林提出了一个合资计划，徐润用手上的地皮入股，顾林从伦敦筹集国际资金，双方合资成立房地产开发公司，各持股百分之五十。
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徐润打断了顾林的话，洋商在上海滩拿地的手段花样百出，一旦顾林将百分之五十的股权转让给一家洋商，洋商很可能会一步步蚕食掉自己手上将近三千亩的土地。徐润要确保自己在合资公司的控股权能达到百分之五十五。经过一番估算，徐润手中可供开发的成熟土地只值一百五十万两银左右，按照顾林筹集百分之四十五资金的比例，只能募集一百二十万。
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资金跟控制权成为谈判的死结。
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经过多轮的谈判和协商，双方终于同意成立宝源祥房地产公司，股本四百万两，双方各持股百分之五十。徐润决定将公司股权设置成债转股模式，以地皮入股，另筹集将近六十万两资金购买地皮作为股本。顾林拿着徐润的土地跟现金抵押凭证到伦敦招募商股两百万两，年息四厘五，徐润需要在二十年内原价购回债权。[9]
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签署合资协议后，徐润掏出一万两银子，作为顾林回英国融资的路费和开支。
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