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说明:周期类,选取能源、材料、工业、金融;防御类,选取可选消费、日常消费、医疗保健。简单算术平均法求得综合指数。
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资料来源:Wind,安信证券。
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作为对比,我们还计算了2006—2007年期间两类指数的表现(见图5—35)。这期间两类指数均经历了猛烈的上涨,但其分化并不显著。这显示了流动性推动行情同总需求扩张背景下股票市场表现的差异。
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图5—35 2006—2007年:指数的分化不显著
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说明:周期类,选取能源、材料、工业、金融;防御类,选取可选消费、日常消费、医疗保健。简单算术平均法求得综合指数。
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资料来源:Wind,安信证券。
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(三)房地产市场的表现:租售比处于高位
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2002—2004年长三角地区(比如上海)房地产价格的上涨异常猛烈(见图5—36)。不过长三角地区房价的上涨应该不是一个宏观层面的现象,这期间地方政府通过退税等政策扶持房地产市场,以及这些地区此前去泡沫阶段房价的持续下跌,可能是此阶段价格快速上涨更重要的原因。实际上观察北京、广州和深圳的房地产价格,其上涨温和得多(见图5—37)。
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图5—36 上海商品房销售价格指数(上年同期=100,频率:季度)
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资料来源:CEIC,安信证券。
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图5—37 北京商品房销售价格指数(上年同期=100,频率:季度)
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资料来源:CEIC,安信证券。
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更加重要的是,在资产重估理论框架下,我们关心的是投资需求扩张将带来的房地产市场估值中枢(可用租售比来考察)的变化。就像股票市场一样,房地产价格除了受到估值中枢影响以外,租金价格的上涨所代表的基本面变化也是重要的影响因素。
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从统计局公布的租赁价格同比数据来看(见图5—38),2002—2004年期间租金价格的上涨是非常显著的。期间房屋租售比维持在历史较高水平上,租售比的快速下降发生在2005年以后。房地产市场的表现,基本上与资产重估理论相符。
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图5—38 租金价格同比与房屋租售比
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