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（二）昆山模式(20)
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江苏昆山市陆家镇车塘村比邻昆山经济技术开发区。从1992年开始，台商等外资蜂拥而至，到此地开工厂、办实业。这个77平方公里的县级市拥挤着448家外商投资企业，每年创造2053亿元的财富。1996年转任村党支部书记的沈慰良介绍说，“1992年以前，昆山基本是个农业县，没有什么工业，土地也不值钱”。他注意到：昆山吸引了越来越多的外商投资、买地建厂，使土地越来越值钱。一亩地种稻谷油菜一年也就收800来元，而政府征用农民的耕地再转租给外商，一亩地一年的租金就有6000多元；如果出让，一亩地要20多万。“可是这些钱跟农民没关系”，当地农民的土地被国家征用，补偿最多也就每亩2万来元，还是位置靠近国道的好地块。
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转机出现在1996年年底。当时有台商要求沈慰良卖或盖了标准厂房出租。沈知道机不可失，而附近胆子比较大的村子已经有人私下租地给台商。但是他也知道，政府征地转手出让，是合法的。农民要做同样的事情，就要面对《中华人民共和国土地管理法》——“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
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尝试了种种办法，沈慰良找到了一个他认为既不违法、又能让农民分享土地增值的办法。他组织村民到处买土填平了村头村尾的烂泥塘和沟渠，“复垦”出一部分农地。按照政策，“复垦”的土地可以申请建设用地指标。1997年，车塘村一共“复垦”了40亩地，“曲线圈地”得到40亩建设用地。
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但是村里没钱开发厂房。本来想用集资的老办法，但20世纪80年代村集资办厂的教训把大家搞怕了。琢磨来琢磨去，沈决定让胆大的农民私人投资建厂房出租，村通过租赁的形式向投资者“供地”。1999年，村民陈振球联合4户村民，租用了40亩复垦地中的1亩，投资15万，建成432平方米标准厂房。厂房出租后第一年，他们得到12％的投资回报，这就刺激了其他村民。到2001年12月，车塘村105户村民（接近总户数的1/5）发起成立了9个“投资协会”，总投资679万元，建成了15栋标准厂房、两座打工宿舍楼、一座农贸市场和66间商用店面。
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三年后，昆山市已有1600余户村民自发加入各种以开发非农土地为目的的合作组织，投资总额超过6000万元。这些农民“投资协会”和“投资合作社”，得到了昆山、苏州和江苏等地方党委领导人的肯定，昆山市委还发布过一个《富民政策28条》的文件，明确提出发展农村专业股份合作制经济是富民的主要手段。但是，农民的合作投资组织，还是没有清楚的法律地位。一旦农民与出租土地的村庄或承租厂房的外资公司发生合同纠纷，就难以得到法律保护。
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昆山市陆家镇工商分局杨局长认为，农民的这个创举在法律上处理起来很麻烦。因为依照现有法律，这些组织无法按照有限责任公司或股份有限公司注册。如果注册成其他形式，农民合作社的“股东”必须承担无限责任。他认为问题的根子还是在土地产权上，现行法律并没有确认村庄集体把土地租赁给农民从事非农建设的权利，也没有确认农民向外资出租非农建设用地的权利。
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同在陆家镇的国土所所长周道明坦称，昆山现在的政策是很宽松，农地事实上在一定范围内转让、出租或作价入股，但是这些操作和现有法律产生了很大的矛盾。据说江苏省委书记在昆山考察时曾指出要不断探索农民增收的新途径，要在土地收益分配等投资性富民政策上大胆试验、大胆突破。可是当地有关政府部门官员表示，按照现行法律，这是很出位的说法。
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“平心而论，我们不希望村村点火、户户冒烟式的开发。”昆山市陆家镇党政办公室主任表达了另外一种观点。陆家镇有35平方公里辖区，三个工业园区已经占了20平方公里，如果政府手中不控制土地，就无法进一步招商引资。“土地和政府服务效率是最根本的，所以政府必须控制土地。”从统计数据看，2002年陆家镇的财政收入3.38亿元，比13年前增长了100倍；而本镇农民人均收入6500元，仅比13年前增长了3倍。这位镇政府办公室主任承认，“我们是名副其实的‘强势财政、弱势群众’，昆山大发展的十几年，农民从中分享的好处有限。客观上政府和农民之间也因此而导致了一些矛盾。”虽然昆山市政府把征地所得的一部分拿出来给农民作社保，但这只是保命保吃饭，解决不了农民增收的大问题。不过，镇政府的立场还是对农民直接进入土地一级市场的做法，持保留态度的。“按照现行法律，这会引起很大的麻烦。”
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陆家镇政府的想法是，在规划的各个工业园区中给各村都留一些土地，由村出资，建厂房出租或者出让的收益按市场原则分配。“这一招我们也是向苏州市政府学的，市政府给我们各个镇子在昆山国家开发区都留有一块地。这样不论远近的乡镇都可以分享开发区发展的好处。”
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昆山的经验主要是，农民通过竞租农村非农建设用地、投资建厂房和其他工商业设施，然后向外商出租，从而分享农地转用的土地租值飙升。与南海模式不同的是，昆山并没有重新集中农户的土地承包权，而是利用了“复垦土地”—农村非农用地的增量；昆山也没有在全体农民中平分非农土地开发的收益，而仅仅通过村内非农用地的竞标租赁，由出价高者得地，然后自发、自愿组成投资合作组织，并完全承担向外资出租厂房设施的市场风险和收益。
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类似昆山的土地开发模式在邻近大上海附近的农村多有所见，只是碍于“做而不说”的考虑，许多实际操作没有被公开报道。比如，上海青浦区徐泾镇光联村，人口1553人，800多名劳力，占地约2400亩，差不多是上海近郊人均土地最多的村庄。但是在传统的务农方式下，人均每年纯收入不足600元，也就是温饱线水平。随着本村劳力外出打工机会的增加，农户持有农地的成本上升、务农意愿下降。于是村里开了一个条件，即免除全部农地负担、外加每人每年600元补贴，将经农户同意的部分承包土地集中起来，由村进行非农开发建设。
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为此，光联村集体出资成立了上海光联实业有限公司，由该公司担当开发土地的主体，招商引资，盖标准厂房然后将厂房租给外来投资的公司。1993年，光联村引进了两家企业，三年内，全部收回了建设标准厂房的投资。而随着上海郊区高速公路等重大基础设施项目的启动、开通，上海郊区对投资者的吸引力越来越强，招商引资已经成为上海农村快速发展的关键。许多地方认准了由集体组织（企业）在土地上建好厂房、仓库、店铺等然后出租，是利益最直接、风险最小、也是最为长久的方式。
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当然，考虑到现存法律的明令禁止和不明确的“例外”，光联村声明他们招商引资“不是土地出租，而是土地合作”。外方欢迎这样的“土地合作”，因为如果通过政府征地，工业项目的土地使用费将高达25万元/亩，商用和住宅项目的更高达100万元/亩。农民欢迎“土地合作”，因为如果土地被征用，一般地块可得补偿3500元/亩，条件好的也不过5000元/亩。现在，光联村引进了40家企业，村庄收取的厂房租金中包含着土地租值的急剧上升。该村已成为远近闻名的亿元村。
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产权与制度变迁：中国改革的经验研究（增订本） 五、农地转让权的经济分析
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为了理解现行产权制度下的农地转用行为，我们也许需要清楚相关学术传统，厘定关键概念，并建立能够解释复杂经济现象、可被验证的理论。在这件工作完成之前，我们不妨引用旧作，整理线索，做一些必要的准备。(21)
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（一）放弃农地的代价
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农地一旦转成工业用地或城镇用地，其市值上升数倍甚至百倍。在工业化和城市化的过程中，农地的产权主人能够在多大程度上分享农地转为他用引起的增值，是由农地产权制度——特别是农地权利的转让制度——决定的。
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差不多一百多年以来，有一个起源于美国空想社会主义者亨利·乔治的理论流传甚广。这个理论说，土地从农业转为工业和城市用途而引起的市值上升，是社会因素使然，与土地的主人没有关系。因此，如果地主从地价增值中获利，是不公平的。当年孙中山先生受此学说的影响很深。作为中华民国的国父，孙中山不但以“平均地权”为革命纲领，而且认定必须禁止或限制地权的自由买卖，否则“富者田连仟佰，穷者无立锥之地”将卷土重来。在中华民国的政策传统上，“土地涨价要归公”一直是一个正面口号（做不做是另外一回事）。
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但是，“土地涨价归公”的经济学却是错的。因为这种经济学认为，各种资源的市值是由其成本决定的。土地的“生产成本”为零或基本不变，为什么地价突然飙升？在现象上，一幅农地对于工业、城市的意义不是其肥沃程度，而是“位置（location）”。农地因“位置”身价百倍，而农地之主对“位置的生产”显然没有贡献，也不因此耗费代价，为什么要由他们享受土地涨价的好处呢？
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传统理论忽略的，是农地之主对土地增值有一项重要贡献，那就是“放弃”农地的使用权。倘若地主不放弃土地使用权，工业家、地产开发商、城市规划官员们看中的“位置”，增值从何谈起？
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放弃一项权利，要有代价。这个道理不难明白。农地之主本来可以通过使用农地而获得收入，现在要他放弃，就少了那笔收入。因此，“由自己使用农地的所得”，就构成了放弃使用的一个机会成本。得不到一个合适的出价，他横竖不会放弃本来可以有所得的农地使用权的。
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比较不容易明白的，是产权的主人只有在他认为“值”的条件下，才接受别人的出价而同意放弃使用权。在真实世界里，“值”还是“不值”，不是小事情，不可以不讲清楚。这里先谈三点。第一，面对同一出价，张三说值，李四说不值，他们两个都对。这就是说，“值”还是“不值”，是非常个体的、主观的判断。不明白这一点，经济学没法入门，诸如边际、比较优势这类概念，都以个体主观的判断为基础。第二，一枝铅笔5毛钱，买者认为“值”，是他认为得到的铅笔对他而言，高于他所付出的5毛。对卖者呢？“值”就是他所得的5毛，高于他为生产这支铅笔的全部所付。一笔生意成交，双方都认为“值”。这是市场经济令人着迷之处。第三，按照各方觉得“值”的原则成交，资源配置才有效率。这是因为，卖者放弃使用、换取收益对卖者更“值”，而买者放弃收益、换取使用对买者更值。普遍照此办理，那就不论资源归谁所有，非落到更有效率的使用者手里不可。商业世界，熙熙攘攘，讲到底，就是不断在发现谁能够更有效地利用资源。
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