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中国房地产的产权改革，主要是土地制度的产权改革。而中国的土地制度分为国有和集体所有。按照目前中国的宪法，集体土地只有转为国有土地以后才可以用于房地产开发。在没有把集体土地转化为国有土地以前，在集体所有土地上建造的房屋属于非法建筑，被称为“小产权房”。实际上小产权房就是无产权房。因此，在中国经常出现“强拆”“强征”等行为。十八届三中全会以后，全国各地对小产权房的政策出现了分别对待现象，如北京就有“拆除”和“部分小产权房转为集体所有的出租房”等过渡政策。
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所以说，研究中国的房地产产权问题，一是离不开土地产权，二是主要研究对象应是国有土地上的房地产。这样，土地的所有权和使用权就成了研究房地产产权的核心问题，也是实质问题。对此，主要得先将现有的70年土地使用权转为长期使用权。解决了土地70年使用权问题，就等于解决了房地产的永久使用权问题，也等于解决了现有房地产产权不清的问题。在此基础上，有关征收房地产税和遗产税问题的讨论都可提上议事日程。同时，房地产产权问题也与现有物业法中关于居民住宅使用权70年后自动续期的表述相一致。
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值得关注的是，十八届三中全会以后，关于征收房地产税的试点工作已暂停，取而代之的是加快房地产税的立法建设。这既可以看作对过去房地产税试点工作不得要领的否定，又可以看作对《决定》精神的深刻领会和对制定政策可行性的肯定。应该相信，随着各项立法、修法工作的开展和完善，中国的房地产产权和土地产权问题将得到顺利解决。
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结语
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通过分析国有企业、土地制度和房地产的产权改革等诸多因素，可见厘清产权的逻辑并尊重产权的逻辑，对中国社会发展和经济改革而言是何等重要和必要。正因为该问题如此重要，所以我们智石经济研究院的团队才决定策划出版这本书。
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本书的主要内容来自我近一两年公开发表的部分论文和评论文章。智石团队根据一定的逻辑顺序，进行整理和编排，最终成书。我希望，这本书能够让更多的人，包括但不限于经济学者、决策者，对中国改革的逻辑及中国产权改革的逻辑有一个更为全面和直观的认识。自古立言难，我并不奢望本书能大卖，只希望它能为一部分读者答疑解惑。若本书某个观点能对读者有所帮助或提示，也就没枉费我们智石团队的一番心思。
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寥寥数语为前言，精彩内容尽在正文中。
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产权的逻辑 第一章 产权改革的逻辑
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近年来，中国经济问题成为国内外学者讨论的热点，各种观点竞相呈现，其中不乏唇舌之争，而多数争论都是“公说公有理，婆说婆有理”。无论是对公平正义的呼唤，还是对民生问题的呐喊，其背后都离不开转型过程中的经济改革问题。而中国经济改革的本质，说一千道一万，逃不过、离不开、躲不过产权改革。中国产权改革的逻辑归根到底是产权到民。能不能将产权改革进行到底，决定了中国改革的深度与广度。只有土地、房产、国企的产权清晰，归属明确，中国经济的白帆才能在更广阔的海域破浪前行。
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产权的逻辑 中国经济的问题与伪问题
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自2008年始于美国的全球金融危机爆发以来，关于中国经济问题的研究受到了世人瞩目。从“华盛顿共识”到“北京共识”，再到“中国模式”，讨论声不绝于耳，尤其是中国国内经济学界关于“硬着陆”与“软着陆”的讨论，派生出了垄断与竞争之辩、特权与权利之争、寻租体制与公平竞争的矛盾等问题，由此也衍生出一系列“左右”之别、“革命与改革”之比较、“民主与民生”之关系的论辩。不难发现，纷繁复杂的经济和社会生活折射出了中国经济亟须研究或必须解决的一些问题，同时也有某些学者热衷于研究一些违背常识的伪问题。那么，经济学应该研究什么？经济学家应该追求什么？
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首先，谈一点对土地改革问题的看法。我国目前的土地所有制分为两种：国有和集体所有。国家最近对集体土地所有权、集体土地使用权和农民宅基地所有权进行了确权登记。按照官方数字统计，目前这三项土地确权工作覆盖率已达70%以上。虽然，该项工作在推进过程中受到了某些地方政府的阻力，但总体进展还是比较顺利的。在以上三项土地确权工作中，除农民宅基地确权是所有权到家庭外，其他两项应该是把所有权和使用权确权到“村”或更低一级的“集体组织”。目前的政策和改革的逻辑，应该说是我国土地政策或农村集体土地所有制改革的一大突破，也可以说是一项直面现实和矛盾，实事求是地解决集体土地所有权问题的大胆举措。
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目前各地确权的进展情况，至少可以给我们的研究两点启示：一是在遵守现有宪法的大原则下，承认土地改革的二元思维，并拉开了土地确权的序幕，为今后更加深入的土地改革探索留下了空间；二是搁置争议先改革，遇到问题再完善。就政策推进的路径选择和可操作性而言，应该说是积极稳妥的。但是，作为一项土地改革政策的研究，就不能到此为止。我个人认为，目前应该就以下两个方面进行有益的探索和研究。
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第一，目前的三种确权均未涉及“产权到人”的改革，这为今后土地改革的进一步深化埋下了重重隐患。如果说，目前的确权改革因意识形态所囿难以突破，那有关集体所有制的土地确权为什么不能创新？当然，我也看到了某经济学家发表的“小产权房就应该合法化”的观点。但我认为，这样带有情绪化的言论似乎不利于问题的研究解决。
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第二，现有的集体土地，确权以后只能转让，不能等价交换或买卖，也就是说，土地的真正价值或实际价值不能实现或不会实现。而要实现只有一种可能：通过不等价（征地）交换卖给开发商。请注意，开发商只是把集体土地转为国有土地的代理人。确权以后的土地可以出售（征地），但买家只能是各级政府。由此可以认为，土地由国家垄断的事实并不会发生任何改变。
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谈到土地改革问题，不能不提房地产问题。目前房地产问题主要表现为：房价过高，与老百姓的收入相比，人人有房、“居者有其屋”似乎仍是水月镜花，可望不可即。但要降房价，最主要的还在于土地问题。任志强先生表示，目前的房价构成中，政府的土地收入和各项费用占去了70%。为了平息老百姓对房价高的怨气，为了维稳，政府出台了“限购”“限贷”和“限价”为主的三限宏观调控政策。且不说三限政策严重违反了市场逻辑，留下了许多后遗症，仅就宏观调控而言，以北京为例，今年的商品房价格与去年相比，至少上涨了10%。北京五环以外的房产价格有所下降，但几乎没人去买，与之相伴的是房租价格普遍上涨。活生生的现实告诉我们：不通过土地改革做文章，政府不减税费，房价就不会下降。可以预料，如果开征房产税，房价必然进一步上涨，信不信咱可以走着瞧。
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接下来，谈一谈对国有企业改革问题的看法。国有企业改革是中国经济体制改革的一个重要方面，也与政治体制改革密切相关。应该说，到目前为止，我国国有企业改革的成绩是有目共睹的，尤其在减员增效、抓大放小、解决历史遗留问题、明晰产权和建立现代企业制度等方面可谓功不可没。但历史是历史，成绩归成绩，目前存在的问题和需要进一步改革的工作也还有很多。近几年，我曾围绕国有企业改革中“分类管理、统一出资、行业监管、阶段推进和产权到民”五个不能回避的问题发表了系列文章，但有些问题到现在仍然没有解决好。政府部门和学者之间还存在一些不同的看法和意见。对这些问题，还需要进一步关注，认真研究。唯有如此，才能使真理越辩越明，以指导国企改革的深入发展和政策的完善。
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大家知道，收入分配制度的改革是目前公众关注的一大热点，而我认为，国有企业现行的管理体制存在着明显的分配不公。这本是应该解决的，但我们却在刻意回避这一问题。比如，中央党校某教授一方面认为国有企业没有什么可改的了，因为中央已有明确政策，另一方面又认为，国有垄断企业无法判断其管理人员的收入是否与其劳动付出相称，对于其管理人员的高薪又感到明显的不合理。一名中央党校的教授都不能自圆其说，我们又怎么能埋怨日理万机的高层决策者呢？这种现象，难道还不足以使我们警醒，认真研究国有企业的重大问题吗？
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最后，我想谈点对中国经济伪问题的看法。忠言逆耳，任人评说。我曾发表文章指出：中国经济在宏观调控中遭遇了流动性风险，中国经济的高速发展遇到了中等收入瓶颈，中国的城市化出现了诸如人口自由迁徙和土地制度改革等现实问题……意在启发研究思路，寻求解决问题的良策。但我也认为，目前对中国经济的研究存在一些伪问题，不仅影响了经济研究工作的严肃性，也直接助长了一些浮躁风气的形成和蔓延。种种迹象表明，在中国经济和政治体制改革的重要关头，我们政府智库的学风确实需要改一改了。民间智库的各种研究都是自掏腰包，力求言之有理，政府智库的专家可是用纳税人的钱供养的，岂能把研究中国经济的伪问题当作职业呢？
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中国产权改革在曲折中前行
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回顾十一届三中全会召开至今35年的改革历程，我们可以发现一个规律：不管是思想观念的变革，还是经济体制的改革，甚至政治体制的改革和推进，都是在迂回中前进的，有时候还不能排除进一步、退两步的改革情形。但从最终的结果来看，还是大大往前推进了。此可谓：历史潮流不可挡，改革没有回头路，只有未来能给出正确与否的结论。
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