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第三，土地终极所有权，是指在土地产权与土地使用权分离情况下的名义所有权。土地终极所有权在不同的国家具有不同的含义。美国的土地所有权包括了使用权、交易权和继承权；中国的土地所有权分为国有和集体所有，土地持有人只有使用权，而不具有交易权和继承权。中国和美国目前不存在终极所有权和名义所有权的概念。英国的土地所有权归国王或女王所有，即英国国王或女王拥有土地的终极所有权。土地持有人对租来的土地虽只有使用权，但批租年限最高为999年，实际上是永租制，可视其使用权为土地所有权。
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第四，其他涉及土地制度的概念有国有土地、集体所有土地、土地流转、土地使用权转让和农村宅基地确权等，这是目前中国社会存在的特有现象，其含义也较为明确。
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既然中国现行的法律法规规定了国家所有和集体所有两种土地所有制，我们的分析研究就应该针对这两种土地所有制，并提出行之有效的解决办法。
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国有土地归国家所有，也就是全民所有，这没有问题。但国有土地的70年使用权却在现实中造成了许多矛盾。我国土地使用权界定为70年，主要是借鉴了香港的做法（99年为上限），而确定年限的过程也相当戏剧化。据知情人透露，一开始，先把土地使用年限界定为50年，理由有三：一是土地出让在历史上没有经验可以借鉴，年限短一些比较好调整；二是一个人的工作年限一般为50年，假如从20岁开始，工作50年就70岁了，够其一辈子经营，而且可以转让、继承和续期，至于拿什么来保证则没有考虑；三是房产的使用年限一般为50年，50年后房产就不能再用了。按其价值，使用50年后就基本上没什么价值了。当时中央在讨论土地转让问题时，一位主要领导问可否把土地使用年限延长一些，表示50年太短，建议再增加几十年。到后来法律出台时就变成了最高使用年限70年（工业用地50年）。
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由此可见，当时我国制定70年土地使用权规定时随意性很大，给现在的国有土地制度改革留下了许多麻烦，矛盾不断出现。
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看来，要解决由此不断产生的问题和矛盾，国有土地制度改革只有两种办法可供选择。一是参照美国的土地制度进行改革，实行私有化，但目前在中国行不通（法律不允许）；二是参照英国的土地制度进行改革，明确国家的土地所有权为终极所有权，土地持有人只拥有土地的使用权，但要把70年使用权改为永久使用权，当然也包括交易权和继承权，用法律的形式予以确定。其中，中国台湾地区的土地制度可继续维持所有权与使用权合一的私有化现状，只是要明确终极所有权归国家所有，实行“一国两制”。香港地区的土地制度是由英国土地制度演变而来，香港地区已于1997年回归祖国，所以土地终极所有权归国家所有天经地义，只要把租期99年改为永久租用即可。澳门地区的土地制度则参照香港地区施行。这样，中国的土地制度就实现了高度的统一与融合。土地的终极所有权归国家所有，实行土地所有权和使用权的长期分离，国家就可以名正言顺地征收土地税。
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对于集体所有土地的改革可以依法进行大胆创新，既不需要土地革命，也不必拘泥于目前的土地使用权改革。现在中国农村实行的对农业用地和宅基地确权改革矛盾重重，后患无穷。我认为，在集体所有土地没有解决土地所有权以前，其任何使用权的流转，包括抵押、入股和转让等做法都是不明智的、欠考虑的，甚至不如一方面继续实行承包制，一方面加快研究农村集体所有土地制度改革的做法。现在的中央文件对农村集体土地承包曾有过15年再加30年不变的承诺，中央一位主要领导甚至信誓旦旦地承诺，30年不变就是永远不变，但终究无法可依，致使目前农村土地侵权事件频发，处于“剪不断，理还乱”的窘境。所以，中国目前的集体所有土地改革，虽没有其他国家现成的经验可以借鉴，但具备了天时、地利、人和各方面的优势，不妨进行一步到位的私有化改革。集体所有土地与国家所有土地不一样，其土地本来就是本集体成员共同所有，产权界定十分清楚，完全可以实行产权到人的改革。如此改革，既在中国现有的法律框架内进行，又有制度创新的红利。所以，现在是到了认真研究其改革方案的时候了。
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释放土地制度改革的红利
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随着土地制度改革的深入进行，目前，中国社会存在的许多矛盾和问题也可迎刃而解。
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延长国有土地的使用年限，既不改变国家所有土地的性质，又可以顺理成章地推出房产税（当然，已交70年土地出让金的房产应在满70年后缴纳房产税），还可以为下一步推出遗产税做准备。
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集体所有土地制度改革以后，农民个人所有的土地可以直接入市，既可通过公平交易转为国有土地，也可通过市场公开交易，实现其应有的价值，或自建商品房，所谓的小产权房问题也会迎刃而解。“强拆”行为将从中国大地上消失，人民将更加安居乐业。
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而且可以相信，随着土地制度改革的深化，房价绝不会像现在这样非理性暴涨。因为在目前的中国土地制度和“征地”模式下，房地产开发收入中，至少有50%流向了政府。面对中国房地产价格不断上涨、近于失控的局面，一些政府智库非但没有深入研究，提出土地制度改革的措施，还把所谓的“开征房产税”列为降低房价的政策建议之一，实在是匪夷所思。他们难道不明白现在的房地产开发过程中税负已相当高企，而政府屡试不爽的加税政策即是中国房价屡创新高、房租不断暴涨的罪魁祸首吗？如果再不进行大刀阔斧的土地制度改革，中国的房地产市场将会面临两种截然不同的尴尬局面。
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一方面，温州、鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市的大量房子根本卖不出去，危机将不断出现，而且这种现象会逐步向其他三四线城市蔓延；另一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市的房价将不断飙升，带动房租进一步暴涨。
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在一二线城市征收房产税，将进一步推高房价，而在三四线城市，不要说征收房产税，就是不征税房子也卖不出去，甚至不排除出现中国的“底特律”。在此情况下，试问谁敢推出房产税？向谁征收房产税？
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产权的逻辑 第三章 产权混乱的集体所有制土地
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生产力决定生产关系，生产关系对生产力具有反作用。中国历史和中国改革开放三十多年的实践至少证明：中国农村特有的土地集体所有制已经严重束缚了生产力的发展，并由此衍生出一系列矛盾和问题。而土地制度改革的目的很明确，就是要解决当前集体土地所有制下出现的新情况、新问题。由于产权不明晰，中国土地改革阻碍重重。现在到了终结集体所有制土地概念的时候了。终结集体所有制，将产权明确到人是改革的必然选择。
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产权的逻辑 土地改革争论存在误区
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自《决定》发布以来，关于中国农村土地制度改革的讨论与争论越来越多，也出现了明显的讨论误区。
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中央政府主流观点一再阐明，土地制度改革不能突破两条底线：一是不能搞土地私有化，二是不能突破农村集体土地所有制。在不能突破这两条底线和实行土地规划、用途管制的前提下，还要实现农村集体所有土地的流转和入市改革。对于这种所谓的改革可能造成或已经造成的诸多矛盾，他们认为要通过修法予以解决，而修法指的是修土地法及相应法规。
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暂且抛开政府的主流观点，关于土地制度改革的分歧主要集中于两点。
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一种观点认为：农村集体土地的私有化改革才是解决土地产权的基础。如果不突破农村现有的土地集体所有制，其他所有的农村土地制度改革措施和办法都是无用的。不仅没有好处，相反还会带来无穷无尽的矛盾，问题也会越来越多、越来越大。
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