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差不多100年来，有一个起源于美国空想社会主义者亨利·乔治的理论流传甚广。这个理论说，土地从农业转为工业和城市用途而引起的市值上升，是社会因素使然，与土地的主人没有关系。因此，如果地主从地价增值中获利，是不公平的。
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当年孙中山先生受该学说的影响很深。作为“中华民国”的国父，孙中山不但以“平均地权”为革命纲领，而且认定必须禁止或限制地权的自由买卖，否则“富者田连阡陌，穷者无立锥之地”将卷土重来。在“中华民国”的政策传统上，“土地涨价要归公”一直是一句响当当的口号（做不做是另外一回事）。
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但是，不论“土地涨价归公”多么振振有词，其背后的经济学却是错的。这种经济学认为，世间各种资源的市值是由其成本决定的。难道真有“成本定价”这回事？举我桌上的茶杯为例，如果它从1000公里以外运来，难道就比它从1公里以外运来要卖得贵？倘若“成本定价”的理论对头，生产者不断提高成本就纷纷获利，人类的福利一定低得不值一提。
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现在我们遇到的，不过是一个特例：生产成本为零之物，市值突然飙升。一块农地对于工业、城市的意义，不是肥沃程度，而是——现在房地产商经常讲的——位置、位置、位置。农地因“位置”突然身价百倍，而农地之主对于“位置的生产”显然没有下过任何本钱。他们可以从土地溢价中取利吗？
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可以的。因为农地主人对土地增值有一项重要贡献，那就是“放弃”农地的使用权。想想看吧，要是地主不放弃土地使用权，工业家、地产开发商、城市规划官员们相中的“位置”，增值从何谈起？
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放弃一项权利，要有代价。这个道理不难明白。农地的主人本来可以通过使用农地而获得收入，要他放弃使用，他就没有了那笔收入。因此，“由自己使用农地的所得”，就构成了放弃使用权的代价。你不出一个合适的价钱，他横竖不会放弃本来可以有所得的农地使用权的。
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比较不容易明白的，是产权的主人只有在他认为“值”的条件下，才接受别人的出价而同意放弃使用权。在真实世界里，值或不值，是头等大事，不可以不讲清楚。抛砖引玉，我先讲三点。第一点，面对同一个出价，张三说值，李四说不值，他们两个都对。这就是说，值还是不值，是非常个体的、主观的判断。不明白这一点，经济学没法入门，因为像边际、比较优势这类概念，都以个体的、主观的判断为基础。这是经济世界不同于物理世界的地方，值得讲究“科学”者特别当心。以为掌握了经济学，就可以替别人、替“社会”作判断，是走入歧途。
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第二点，一支铅笔5毛钱，买者认为值，是他认为得到的铅笔对他而言，高于他所付出的5毛钱。对于卖者呢？值就是他所得的5毛钱，高于他为生产这支铅笔的全部支付。一笔生意成交，双方都认为值，这是市场经济最令人着迷的“戏法”。
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第三点，按照各方认为值的原则成交，所谓“资源配置”才有效率。这是因为，卖者放弃使用换取收益对卖者更值，而买者放弃收益换取使用对买者更值。普遍照此办理，那就是，不论资源归谁所有，非落到更有效率的使用者手里不可。商业世界，熙熙攘攘，“倒买倒卖”，不亦乐乎，讲到底，就是不断在发现谁能够更有效地利用资源。
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所以，工业化和城市化要占用农地，仅仅“补偿”农民失去土地的代价是不够的。要证明土地被用于发展工业化和城市化更有效，最简单、可靠的办法，就是占地者的出价，要高于农民自己种地的收益。唯有这样一条简单的准则，才能普遍有效地利用土地。
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人们也许有疑问，补偿要高到农地的主人认为值的程度，不会损害工业化、城市化吗？看看历史吧。西欧、北美、日本的工业化和城市化领先全球，土地制度都是清楚的私人所有、自由买卖、按市值成交。难道1700年的英国城镇人口占总人口25%，是“普天之下，莫非王土”的结果？日本在明治维新以后，工业化、城市化大有苗头，难道与废除封建土地制度、由法律保障土地交易无关？
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被叫作“资本主义”的经济里面，香港是一个例外。因为曾经被英国进行殖民统治，香港的土地曾经全部归英国女王所有。为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个“土地批租”制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府“批”出土地，得到收入；业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。
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不料政府当“地主”，也可以别出心裁。为了获得更多一点财政收入，香港政府特意控制土地的供应数量，旨在“少批多得”。香港政府常常“规划”出一块土地，因为市场竞价不理想而收回，待来日再批。看到被当地人称为“石屎森林”的摩天大楼自天而降，你可不要以为香港的土地资源已经耗尽。事实上，港九岛上未开发的土地还有70%以上！
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如此一来，我们东方之珠的地价就在全球称王。是的，香港的税法简明而所得税率很低，连弗里德曼都说过这值得美国学习。但是，香港政府通过土地批租而征得的“暗税”，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度（特别是金融制度）的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。
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好在香港没有多少农民，无论土地制度如何，与农民收入没有大的关系。中国内地有9亿农民之众，农地转非农用地的制度在孙中山的“土地涨价归公”、斯大林的国家工业化以及人民公社集体制等传统之上，又引进一套香港批租制，实在兹事体大。
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“国土制”剥夺农民
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按照现行土地制度，农地一旦转为工业或城市用地，就由“民土”（农民集体所有、家庭承包经营）变为“国土”。在工业化、城市化急速推进时期，这一事件对农民收入的影响不可不察。
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兴高采烈搬进商品房的城镇“房地产主”们也许并不清楚，其置业的基础——土地——是怎样从农用转为非农用，同时又从民土转为国土的。简单作一个描述吧，那是一个三连环。
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第一环，农地征用。政府根据发展规划，按照一定的行政审批程序，将农地征用为工业或城市用地。这里最画龙点睛的，是“征用”两个字。你道何谓“征用”？就是政府据民间财产为己用，“剥夺、充公、没收”的同义词也。试想，农地不是敌产，工业化、城市化也不是打仗或救灾，为什么非征用不可？这一问，就问到了问题的老根上。我以为，要害就是土地不能交易和“土地涨价要归公”。在征用制之下，土地并没有被买卖，当然更无涨价之虑。
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第二环，向集体支付补偿。政府征用了农民的土地，一点补偿也不付，总是交代不过去的。但是，在计划经济时代，国家征地一亩的补偿金，也就等于种植一亩土地三几年所得的净收益！这分明是斯大林式的国家工业化剥夺农民的一个侧面了。不过，那时的人民公社可以“集体地”分摊土地被征的后果，犹如乡下人家添丁加口，“桌上加双筷，锅里添瓢水”就对付过去了。现在，农户算是拥有了长期的土地承包经营权，但是只要涉及征地，农民还是只好“退下”，要由“集体”（也就是几位乡村权力人物）出面，协调政府征地，领取并分配征地补偿。
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第三环，土地批租。政府向集体支付了征地补偿金之后，就可以放手批租土地了。当然，这里批租的是土地在50—70年间的使用权，而不是土地所有权。这一点很要紧，不但维系了“土地不准买卖”理论的面子，也使得对农民的征地制，看起来不怎么像“只许州官放火，不许百姓点灯”。
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这样一套土地制度，为解决工业化和城市化占用农地，混合了“土地不得买卖和涨价归公”（征地制）、“国家工业化”（超低补偿）、“人民公社制”（唯有“集体”成为农民的合法代表）和“香港经验”（土地批租制），自成一家。这再次表明，在迫切的经济需要面前，任何强大的传统总免不了要发生变异。
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这套组合起来的土地制度，有以下值得注意的特征：（1）决定工业和城市用地供给的，既不是农地的所有权，也不是农地的使用权，就是说，农地产权在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参与讨价还价；（2）政府对工业和城市用地需要做出判断，运用行政权力（包括规划、审批、征地）决定土地的供给；（3）权力租金——而不是土地产权的权利租金——成为目前农地转向工业和城市用地过程里基本的经济刺激。在如此约束之下，各相关方将如何行动呢？
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以权力租金驱动土地流动，效果如何还需要长期追踪、观察和研究。目前我看这套土地制度，逻辑的一致性还在其次，实际效果上“两不经济”的端倪已现，值得注意。
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这里所称“两不经济”现象，是指目前大都市因为行政控制过严，所以土地供给普遍不足，结果地价过高，可能步香港模式之后尘；而许多小地方，却同时因为行政控制松弛，使得那些没有什么效益的工业和城镇建设项目，滥占了农地。简单概括，一边严重浪费城市化的机会，一边大量浪费农地。
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