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不是吗？上海、北京、深圳、广州等地的市场地价，已经高得令一般产业界人士侧目，而红火的房地产市场，看来看去还是不能完全脱去“丹顶鹤”特色——由境外和境内高收入人士的购买力主导——离“国民经济主导产业”还差得远。其实，精明的房地产商人怎么会不知道，客户没钱赚的生意是做不长的。但是要让房地产价格降下来，就要把地价降下来，把政府附加在土地上的种种收费降下来。为此，首先必须大量增加商业中心城市的土地供给。问题是，土地供给控制在政府手里，而大都市的政府，差不多一股脑儿在学香港地区——不但学土地政策，更学政府开支模式。
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如此下去，内地很快会出现若干个“香港”。那可是所得税率比现在香港高一倍，而地价占收入平均所得水平有过之而无不及的“新香港”。这些“新香港”的经济靠什么来支撑？每周放5天假，还是天天办运动会？
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其实，“两不经济”源于一个祸根，那就是农民的土地权利被摒除在“土地城市化”之外。要知道，农民根据“出价高者得”的市场原则斤斤计较，与国与民大为有利。我在前文指出，产权交易的规则是，农民决定是否放弃农地使用权，要考虑是否比他自用农地更值。大都会城市（包括有苗头的中小城市）可以为获得农地出更高的价，直到农民觉得值而放弃更多的农地。至于那些“国小民寡”、经济没有起色的地方，办城镇化还不如农民种地，地权交易机制就可以抑制地方长官们的瞎折腾。
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产权租金在农地转用的制度中占据中心位置，农民的收入立马会大幅度增加。比较可靠的国际经验是，在工业化、城市化高速推进的条件下，土地产权租金为产权的主人带来大量收入。算算我们这里征地补偿金与土地市价之间的差额，可以知道“流失的土地权利租金”数目惊人。真的为农民收入问题发愁吗？那就把“征地+补偿+批租”制度废除了吧。
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市场经济，岂能无契
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从只可自用的资产，转变为能够独立提供未来收入流的资本，需要的条件讲来无数。万丈高楼平地起，让我们从比较基本的一项条件谈起。这项条件只有一个字，曰“契”。
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契为何物？
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多年不知契为何物，查查字典是需要的。我查的结果，“契”的中文意思不复杂，就是“文书和凭证”。对应的英文词汇“deed”，意为“加封盖印的文书，比如债券、合同和转让证书，通常与财产有关”。简而言之，契就是关于财产的一个特别文本。
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财产就是财产，为什么还要一个文本？为了确立产权的排他性吗？那就是没有“契”，也是可以的。修篱笆可以防君子；养狗可以对付小人；遇到强盗明火执仗，业主可以告官，也可以诉诸“武力的批判”。无论如何，狗、篱笆墙之类的物理分界线，可以发展到应有尽有。为什么一定要“文契”？
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我的看法，“契”从来与产权的转让有关。从“资源自用”跳向“资源可转让”，看似一步之遥，却平添麻烦无数。择其要者，三项困难首尾相冠。第一项困难，转让要讲代价，所以有关资产的质量和数量，要有准确的测定、计算和记录。巴泽尔说过，任何商品都包括许多方面的属性，要考核清楚不是一件简单的事情。仅仅把资产状况描述清楚，对语文和算术的要求，就绝不简单。
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第二项困难，原主放弃资产自用、转让他人，需要清楚地指认：原本拥有的“要求权”为何？可以出让的究竟是哪些？财产作为“物”，是具体的，在物理上可见的；而关于物的“权利”，涉及的是行为的许可或禁止，非常抽象。加上产权转手要牵连两个以上的主体，所有抽象的“指认”要使授受各方都清楚明了、没有歧义，是难上加难。
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第三项困难，是以上关于资产的描述和权利指认，究竟可信不可信？“交易无戏言”是对的，不过既然“戏言”可以获利，怎么防范交易对手口出戏言？
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转让产权跨越的时间越长、空间范围越大，上述三大困难就越发严重。为了解决这些问题，契书应运而生！口说无凭，立个字据是必要的；而文字生来就很抽象，适合用来界定权利；加封盖印，表达了第三方的认证和担保，旨在增加文件的可信性。契书的三个特点——文字书写、抽象描述资产并指认权利、权威可信——可是个个都有来历。
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契书来到人世，就成为产权的正式表达。在真实世界里，清楚的产权表达，构成了一切合约的基础。讲起来也许石破天惊，合约的要点就在于放弃。难道参加合同的一方，不是承诺要放弃自己的一些产权，才换取到另外一方承诺放弃的相应权利？合约经济，讲来讲去，就是分立的产权主体，在合意的原则下此弃彼取、彼弃此取。
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要放弃，就要有清楚的表达！以拥有一套住宅为例，业主究竟准备放弃什么、欲交换什么，需要清楚地表达。你放弃的是使用权（居住权）、收益权，还是处置权？是放弃部分，还是放弃全部？是一时放弃，还是永久性放弃？你表达得越清楚，潜在的市场合约对手——他们也要清楚地表达他们意欲放弃的产权——就越容易集合起来和你谈判。
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契的作用就是提供一个清楚的、可置信的表达。这样看来，英文的“contract”虽然可以翻译为“合约”或“合同”，但还是不如古旧的“契约”来得传神。契为约之本，有契作凭，立约比较容易。无契而要定约吗？不是不可以，只是交易费用委实太大了。以上“契约”之说，可以解释市场文明为什么总是“与契共舞”，没有例外。
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以契为基础的交易，在改革后的中国有了惊人的发展。考虑到曾经把契约看作剥削标志的历史环境，“契约文明”在中国的重新萌芽，是将来的经济史学家不会放过的题材吧。
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不是吗，目前我国的证券市场、房地产市场以及人才市场，交易活动要以契书为准，已经成为正式的、合法的经济制度的一部分。各类证券凭证（包括电子文本）、房地产证以及文凭（人力资产的文契），清楚地表达着私人产权在中国的成长。与理论推测相一致，正是在这三大市场上，“资产自用”的限制被普遍打破，而按契约转让资产变得越来越有看头。与理论推测相一致的还包括，资产因为可以按照契约为他人所用、可以提供独立的收入流而成为资本。
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毋庸讳言，我国的证券市场、房地产市场和人才市场，都还存在着一些根本性的缺陷。有机会的话，我们还要冲着这些制度缺陷，提供“刀刀见血”的分析。但是本文的观点是，凭借文契来交易资产的形式本身，有独立的价值。看不到这一点，是短见。
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比较值得思考的是，占人口多数、在改革中最早得到土地承包权的农民，还基本隔绝在三大市场之外。是的，资产变资本的中心，无一例外都在大都市，但这并不等于说，数额巨大的农村地产、房产和其他资产，就没有汇入市场交易的可能和需要。是的，为农民财产建契立约，需要一系列社会、文化条件的支持。当今农村高中生占总人口的比例，远高于历史上任何一个时代乡下读书人的比例。传统上，识文断字之辈在乡村本地市场的用途之一，就是为建契立约提供服务。根据历史记载，即便在“政府机构不下县”的条件下，每一块农村土地都带有加封政府印章的地契，而和平年代里大部分的财产转让，也登记在册。
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我认为现在最主要的障碍，是经济思想的落后。许多人认定，市场经济不一定非要清楚界定产权，而界定产权也不一定非要以契约为本。经验已经在批判这种落后的思想：改革后农民积累的资产总量在增加，但是他们的资产缺乏转化为资本的途径。有趣的是，人们宁愿把时间用来念叨资本短缺、劳动力过剩，还有什么人地关系紧张，也不愿意哪怕想一想下面这件简单工作的意义。这件工作是，为已经落到农民手里的财产权利，立一纸文契。
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产权可能也是副产品
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在科学上，凡起源问题，都不容易。生命的起源、物种的起源、天体的起源……皆大问题无疑。从制度方面来看，凡事要问起源，就不容易回答。哈耶克晚年引用考古学、人类学等最新成果，言明市场——人们积聚在一起有买有卖——甚至比农业出现得还早，并且远比国家还要古老。要是哈氏之论对头，市场究竟是怎么起源的呢？看那成百上千的“正常人”，不畏车马劳顿，非要熙熙攘攘地挤到一起成“市”，究竟是怎样一回事？当今的那些超级大市场，例如义乌小商品、亳州中草药、虎门服装等，偏偏就在那个地方成气，莫非真有“风水”不成？
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如此有趣的起源问题，随处可遇。英国人的拍卖，从低价位向上开叫，但是荷兰式拍卖却反其道而行之——从高价向低叫，它们各有什么来历？中国历来多有名酒，而古代并没有现时这套烦不胜烦的评审制度，那么“名”又是怎样形成的？美国人讲民主，上至总统、下至数十户人家的小镇镇长，都要竞选、换届、限制连任，但是他们的大法官——司法体系的最高仲裁者和法律解释人——却是终身制，这样奇怪的“制度组合”，到底源自何时，又源出何处？
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对我来说，最富有挑战性的问题莫过于：在普遍的公有制经济里，私有产权是怎样起源的？我在别处提过，私产条件下出现局部的公产，不但不是什么难题，而且还很正常。李嘉诚向北京大学捐了一座图书楼，私产不就立刻转为公产了吗？就是不捐赠，数个人愿意将各自的私产合并到一起，要“共产”一下过过瘾，也是可以的。无论他们要搞“公社制”、要吃大锅饭，甚至要评工记分——只要不强制别人一定加入，没有什么不妥当。
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