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讹传三：我能够将住房抵押贷款利息税前扣除。
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真相：大多数美国人并不能将住房抵押贷款利息税前扣除。原因是，只有在纳税申报单上列出住房抵押利息，才能将其从纳税所得中扣除。而税务政策中心的数据表明，只有30%的美国人会列出这一项。而且只有当超过标准扣除额（2015年，共同申请的已婚夫妇为12600美元，单身人士为6300美元）时，分项扣除额才有意义。对大多数美国人来说，标准扣除额高于分项扣除额，所以他们不会将其单独列出。美国税务政策中心称：“住房抵押贷款利息扣除（MID）为上中等收入的纳税人提供了最多的好处并成为其收入的一部分。”
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拥有房子的真正花费
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关于住宅房地产平均收益的数据有些不可思议，因为你可能听人们（特别是老一辈）谈论过他们当时是如何以低价购买房子的，相比而言，这些房子现在会卖出很高的价格。这种比较是有缺陷的，因为他们没有考虑通货膨胀以及买方承担的风险水平，并且未能算上购房的所有花费。
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网上有很多可以帮你评估购买一所房子总花费的抵押贷款计算器。美国联邦储备委员会称，截至2015年年底，美国新房的销售价格中位数为297000美元。为了便于计算，假设一所房子的价格为30万美元，另一所房子为50万美元。假设每所房子都需要30年期固定抵押付款，利率为4%，首付比例为10%。假设不重新融资或提前还款，那么在30年之后，你需要为价值30万美元的房子净付出622121美元，而价值50万美元的房子的总花费将超过100万美元，高达1031868美元。
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等等，发生了什么？一所50万美元的房子怎么最后变成了100多万美元？下面是30年的付款情况（我是用mlcalc.com上的抵押贷款计算器来计算这些数字的。在下表中，括号里的数字是假设的，你可以用不同的数字重新计算）。
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表9-1
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*在上述表格中，房产税和房屋保险在抵押期内是按照恒定不变的数字计算的。因此，计算出来的总花费偏少。如果按照每年都增长的实际房产税和房屋保险来计算，那么总花费会更高。这些数字也不包括30年内所有的年度维护、翻新、改造和升级花费，如果将它们也算上，那么总花费会更高。最后一点，这些例子未算上住房抵押贷款利息税前扣除。
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这些简化的例子说明，即使没有算上增加的税收或正在进行的维护及升级花费，房屋总花费也比房屋价格高一倍多。并且，这是在低利率的环境下。2005年前后，住房抵押贷款利率是5%~7%，近来才下降到了3%~4%。
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如果我真的想拥有一个房子，那该怎么办？
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拥有房子所有权并不总是一个糟糕的财务理念，但是对于大多数美国中产阶级来说，它确实很糟糕。美国中产阶级购买房屋的方式（举债过多）以及让投资组合中房产占比过大的行为，难以让人推荐他们买房子。许多美国人也发现，房地产市场的需求有时会持续低迷，房价停滞甚至下跌，活力不足。购房，在什么时候才是一个较好的理财方式？遇到下列情形时，买房还比较有意义：
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▶财产充足（大额首付）
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▶抵押贷款很少（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶将其作为整体资产和投资组合中的一小部分（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶买在需求大的区域，比如人口密集区、城市或近郊，高档社区或旅游景区（而不是随便在美国的一个郊区）
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如果满足上述条件再买房子，即使房价下跌了，你也能很好地抵御风暴。2008年的经验教训很明显：太多美国人在低迷的房地产市场中拥有大量靠过度负债而买下的房子。如果你打算买房子，那么请避免这些错误。
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拥有房屋使用权
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有证据表明，在房屋住宅方面使用权经济正在增长。哈佛大学住房研究联合中心（Harvard’s Joint Center on Housing Studies）最近的一项研究表明，37%的美国家庭现在租房住，达到了自20世纪60年代以来的最高比例。租房住的家庭数量在过去10年（2005~2015年）中的增长速度远超过去50年中的其他年代。租房在不同年龄层、不同收入水平和不同房屋租住类型的人群中都变得越来越普遍。为了评估租房子的可能性（和财务影响），可以首先借助网上计算器，帮你大概了解租房、租车与买房、买车之间的财务差异。不管你处于生活中的哪个阶段，获得房子的使用权都比所有权更有意义。
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如果租赁听起来不那么吸引人，那么通过一种全新的“Airbnb生活方式”来获取房子的使用权或许更加有趣。伊莱恩·郭和大卫·罗伯茨曾是海外侨民。归国之后，他们记录了住在纽约市Airbnb公寓里“居无定所”，探索各种各样社区的日子。这种生活方式为他们提供了很大的灵活性，如果他们有着为期一年的租赁合同或长达几十年的房屋抵押贷款，那么就不会享有这种灵活性。在写这本书时，我在推特上询问了大卫的近况，他和伊莱恩正在享受第二年“居无定所”的时光。
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获取房屋使用权的市场还很年轻，但仍在继续增长。WeWork是一家在国内外主要城市提供租赁共用办公空间的公司，它刚刚在纽约市推出了第一家WeLive酒店，按月出租配套齐全、装修完备的公寓。随着人们对房屋使用权需求的增长，还会出现更多的选择。
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文凭债务
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美国人的第二大花费是助学贷款。上大学和“拥有”文凭价格不菲。助学贷款一直被认为是良好的负债，因为投资大学教育会带来回报。研究和统计数据一致表明，大学毕业生一生的收入超过非大学毕业生，这为大学值得投资的观点提供了最具说服力的支持。
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这些研究中并没有提及，助学贷款必须基于以下隐含假设才值得推荐。你上的是否是一所优质学校？你毕业后能够找到工作吗（大学毕业生的失业率和未充分就业率正处于历史高位）？你的收入相对于债务水平来说是否合理（许多毕业生并没有做到这一点，他们把偿还助学贷款作为最大的费用支出，甚至高于房租）？只有当这些条件都得到满足时，我们才有充分的理由说助学贷款是一个明智的财务决策。
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