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等等，发生了什么？一所50万美元的房子怎么最后变成了100多万美元？下面是30年的付款情况（我是用mlcalc.com上的抵押贷款计算器来计算这些数字的。在下表中，括号里的数字是假设的，你可以用不同的数字重新计算）。
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表9-1
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*在上述表格中，房产税和房屋保险在抵押期内是按照恒定不变的数字计算的。因此，计算出来的总花费偏少。如果按照每年都增长的实际房产税和房屋保险来计算，那么总花费会更高。这些数字也不包括30年内所有的年度维护、翻新、改造和升级花费，如果将它们也算上，那么总花费会更高。最后一点，这些例子未算上住房抵押贷款利息税前扣除。
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这些简化的例子说明，即使没有算上增加的税收或正在进行的维护及升级花费，房屋总花费也比房屋价格高一倍多。并且，这是在低利率的环境下。2005年前后，住房抵押贷款利率是5%~7%，近来才下降到了3%~4%。
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如果我真的想拥有一个房子，那该怎么办？
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拥有房子所有权并不总是一个糟糕的财务理念，但是对于大多数美国中产阶级来说，它确实很糟糕。美国中产阶级购买房屋的方式（举债过多）以及让投资组合中房产占比过大的行为，难以让人推荐他们买房子。许多美国人也发现，房地产市场的需求有时会持续低迷，房价停滞甚至下跌，活力不足。购房，在什么时候才是一个较好的理财方式？遇到下列情形时，买房还比较有意义：
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▶财产充足（大额首付）
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▶抵押贷款很少（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶将其作为整体资产和投资组合中的一小部分（意味着买小房子，晚些时候再买，或等富有时再买）
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▶买在需求大的区域，比如人口密集区、城市或近郊，高档社区或旅游景区（而不是随便在美国的一个郊区）
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如果满足上述条件再买房子，即使房价下跌了，你也能很好地抵御风暴。2008年的经验教训很明显：太多美国人在低迷的房地产市场中拥有大量靠过度负债而买下的房子。如果你打算买房子，那么请避免这些错误。
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拥有房屋使用权
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有证据表明，在房屋住宅方面使用权经济正在增长。哈佛大学住房研究联合中心（Harvard’s Joint Center on Housing Studies）最近的一项研究表明，37%的美国家庭现在租房住，达到了自20世纪60年代以来的最高比例。租房住的家庭数量在过去10年（2005~2015年）中的增长速度远超过去50年中的其他年代。租房在不同年龄层、不同收入水平和不同房屋租住类型的人群中都变得越来越普遍。为了评估租房子的可能性（和财务影响），可以首先借助网上计算器，帮你大概了解租房、租车与买房、买车之间的财务差异。不管你处于生活中的哪个阶段，获得房子的使用权都比所有权更有意义。
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如果租赁听起来不那么吸引人，那么通过一种全新的“Airbnb生活方式”来获取房子的使用权或许更加有趣。伊莱恩·郭和大卫·罗伯茨曾是海外侨民。归国之后，他们记录了住在纽约市Airbnb公寓里“居无定所”，探索各种各样社区的日子。这种生活方式为他们提供了很大的灵活性，如果他们有着为期一年的租赁合同或长达几十年的房屋抵押贷款，那么就不会享有这种灵活性。在写这本书时，我在推特上询问了大卫的近况，他和伊莱恩正在享受第二年“居无定所”的时光。
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获取房屋使用权的市场还很年轻，但仍在继续增长。WeWork是一家在国内外主要城市提供租赁共用办公空间的公司，它刚刚在纽约市推出了第一家WeLive酒店，按月出租配套齐全、装修完备的公寓。随着人们对房屋使用权需求的增长，还会出现更多的选择。
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文凭债务
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美国人的第二大花费是助学贷款。上大学和“拥有”文凭价格不菲。助学贷款一直被认为是良好的负债，因为投资大学教育会带来回报。研究和统计数据一致表明，大学毕业生一生的收入超过非大学毕业生，这为大学值得投资的观点提供了最具说服力的支持。
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这些研究中并没有提及，助学贷款必须基于以下隐含假设才值得推荐。你上的是否是一所优质学校？你毕业后能够找到工作吗（大学毕业生的失业率和未充分就业率正处于历史高位）？你的收入相对于债务水平来说是否合理（许多毕业生并没有做到这一点，他们把偿还助学贷款作为最大的费用支出，甚至高于房租）？只有当这些条件都得到满足时，我们才有充分的理由说助学贷款是一个明智的财务决策。
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文凭债务的风险
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助学贷款可能是良好的负债，但也是有风险的负债。像萨利美（Sallie Mae）这样的贷款机构，过去承担了作为贷方通常应该承担的风险，但这种风险因限制借款人违约的法规而得到了缓解。例如，如果借款人没有按时还款，政府支持下的助学贷款机构有权扣押其工资，只需要提前30天通知债务人即可，无须持法院指令。与普遍的看法不同，助学贷款可以通过破产程序来解除，不过，只能借助一个单独的对抗式诉讼程序。当申请破产时，只有0.1%的助学贷款人会申请该对抗式诉讼程序。大学本身并不承担任何风险，因为学校每学期都能提前收到学费。这使借款的学生成为这项贷款交易中唯一的风险承受者。
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处理文凭债务
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如果你已经申请了助学贷款，那么可以选择的处理方式是有限的。你可以以较低的利率再融资、延期还款、暂停还款、申请降低还款额、整合债务，或者花时间和精力尽快还完，然后再继续生活。你愿意为了摆脱助学贷款而进行多大程度的财务节约则取决于你的目标、优先事项以及对财务牺牲的容忍度。现在，有许多毕业生在网站和博客上分享快速（通常不到一年）偿还助学贷款的经历和技巧。乔·米哈利奇（Joe Mihalic）的网站“摆脱哈佛贷款”可能是其中一个比较知名的例子。
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乔在网站上记录了自己如何在计划10个月内偿还9万美元的哈佛商学院助学贷款。他实现了这个目标，而且是提前实现的。乔通过削减开支、打零工、出售和租赁自己的物品，在短短7个月内就提前还清了债务。你们中的许多人会觉得乔的做法太极端了，的确如此，但是，这仍然不失为一种有效的短期策略。如果你也有这样一个大胆的、亟待完成的目标，无论是偿还债务还是其他雄心壮志，你或许可以残忍地逼迫自己一定要完成，同时愿意为此做出任何牺牲。
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