1704564000
1704564001
房屋所有权的真相
1704564002
1704564003
消费品并不是生活中每天都要使用的商品，获取这些消费品的使用权而非所有权所带来的好处是显而易见的。但是，这是否适用于非常昂贵的房屋购买？是不是获取房屋所有权更有意义？房屋抵押贷款是不是“良好的债务”？
1704564004
1704564005
对许多美国人来说，购买房屋的决定并不主要是基于经济上的因素，而是基于情绪和个人因素。如果把居住地点及方式列在个人优先事项的清单上，那么为了实现这种特定的家庭生活愿景，人们可能会愿意承担一些财务压力。出于情感原因，即使费用昂贵，人们可能仍想买下或拥有那所家人生活了几十年的房子。并不是所有人的购房决定都出于纯粹的财务原因，但是清楚地了解这些选择所带来的财务后果仍然十分有意义。
1704564006
1704564007
仅作为一个财务决策来评估的话，房屋所有权无疑是一种风险投资。房子是杠杆率高、流动性差且非常昂贵的不动产。所有客观的财务评估都会得出这样的结论：在一个高流动性和低风险投资居多的大组合中，具有类似房子这些特征的资产只能占一小部分。但是美国的真实情况并非如此。
1704564008
1704564009
房屋所有权正在拖垮中产阶级
1704564010
1704564011
纽约大学的经济学家爱德华·沃尔夫（Edward Wolff）研究了财富分配和房屋所有权对美国人的影响，并对美国人中最富有的1%、次富有的19%（他称之为上层中产阶级）和中间的60%（他称之为广泛中产阶级）的数据做了比较，他的结论令人震惊。
1704564012
1704564013
▶近2/3的美国中产阶级的财富都表现在房子上，这种情况意味着财富过于集中，会带来高风险。广泛中产阶级的房子占其净资产（资产减去债务）的63%。相比之下，上层中产阶级的投资组合则更多样化，其房子占净资产的比例不足1/3（28%）。最富有的1%美国人的住宅只占其净资产的9%。
1704564014
1704564015
▶沃尔夫认为，贫富差距的日益扩大以及中产阶级财政状况的逐渐脆弱都源于他们在房子上的过度投资。中产阶级将财富过度集中于房子上并为房子承受着高额债务，这都让他们在经济“大衰退”和2008年的次贷危机中深受其害。沃尔夫特别研究了这两次危机在2007年至2013年间所造成的影响。他发现广泛中产阶级首当其冲。“这些年来，平均净资产的急剧下降以及财富总体不平等局面的加剧，主要归因于中产阶级家庭的高杠杆率以及房子在其投资组合中的高比例。”
1704564016
1704564017
▶皮尤研究中心最近的一份报告也得出一个结论：上层社会和中产阶级的投资组合中住房所占比例的差异加剧了贫富差距。因而，“中等收入家庭和高收入家庭财富变化趋势的不同，是由住房在中等收入家庭的投资组合中占有更大比例这一事实造成的。”该报告指出，1983年，高收入家庭的财富是中等收入家庭的3倍，但到2013年年底，其财富是中等收入家庭的7倍多。
1704564018
1704564019
美国中产阶级过度投资住房，而这种投资并没有带来很大的回报。相对于其他类别的资产（如股票和共同基金）而言，投资住房的回报率持续走低，而中产阶级恰恰过度投资了这项表现不佳的资产。像股票这样的金融资产，其长期回报率（1983~2013年）约为9%，而同期住宅房地产的回报率仅为3.5%。在大衰退和次贷危机（2007~2010年）期间，住宅房地产的收益率下降了约7%，是金融资产收益下降百分比（仅下降了3.7%）的两倍。房地产的恢复一直很缓慢。次贷危机以后，从2010年至2013年，住宅房地产的投资回报率仅回升近5%，但金融资产的投资回报率的回升却是其两倍以上，超过了12%。
1704564020
1704564021
不管在经济平稳、萧条还是复苏的情况下，最好的选择都是持有金融资产而非住宅房地产。然而，广泛中产阶级的资产中只有3%的股票和共同基金，而其净资产的60%以上都来源于房地产。收益数据已经明确说明了一点：如果你寻求的是收益，那么就要选择购买金融资产，而不是住宅房地产。
1704564022
1704564023
需要注意的是，这些收益数据是全国平均值，而房地产市场还牵涉地域和私人因素。虽然房地产作为一种资产的表现不佳，但也有优异的时候。例如，布鲁克林、波士顿和旧金山的一些房产就升值了很多。它的升值程度是否超过股票市场，取决于这个房子本身的条件以及许多其他因素。购买房产可以是一个好的投资方式，有些住宅房地产确实带来了优厚的回报，但是就全美范围而言并不普遍，只是个别现象。
1704564024
1704564025
房屋所有权的三则讹传
1704564026
1704564027
既然住宅房地产的回报率很低，并且在投资组合中拥有太多房产是有风险的，那么为什么购买房屋的需求仍然这么大？原因之一在于，人们反复提及拥有房产所带来的经济利益。许多美国人并没有仔细考虑财务风险或评估其他选择就接受了这样一个观点：房屋所有权是实现“美国梦”的前提。
1704564028
1704564029
美国政府不计成本，通过允许住房抵押贷款和住房净值贷款利息税前扣除，以及对出售主要住宅实施优惠的资本利得税来鼓励购房。“美国梦”的这种说法以及政府的这些政策，都源于人们不加质疑地接受有关房屋所有权的三则讹传。
1704564030
1704564031
讹传一：我的房子会升值。
1704564032
1704564033
真相：也许会，也许不会。升不升值取决于整体的经济形势，具体的房地产市场，房子的类型、状况和维护程度，以及买卖房子时所处的特定房地产周期。
1704564034
1704564035
讹传二：所有权会“积累资产”。
1704564036
1704564037
真相：建立在讹传一之上。只有你购买的房子保值或增值时，房屋所有权才有助于积累资产。你的住房抵押贷款需要10年付清，但是房地产市场的一次急剧下降就可能让你的房子变为负资产，即房子的价值低于你所需要支付的贷款余额。
1704564038
1704564039
并且，只有当你持有房子多年之后，才能积累资产。因为你所偿还的早期住房抵押贷款主要是利息，而不是本金，所以你积累资产的步伐非常缓慢，需要十多年之久。如果你是通过无本金贷款来购买房子的话，那么仅通过偿还贷款是根本不会积累资产的。
1704564040
1704564041
讹传三：我能够将住房抵押贷款利息税前扣除。
1704564042
1704564043
真相：大多数美国人并不能将住房抵押贷款利息税前扣除。原因是，只有在纳税申报单上列出住房抵押利息，才能将其从纳税所得中扣除。而税务政策中心的数据表明，只有30%的美国人会列出这一项。而且只有当超过标准扣除额（2015年，共同申请的已婚夫妇为12600美元，单身人士为6300美元）时，分项扣除额才有意义。对大多数美国人来说，标准扣除额高于分项扣除额，所以他们不会将其单独列出。美国税务政策中心称：“住房抵押贷款利息扣除（MID）为上中等收入的纳税人提供了最多的好处并成为其收入的一部分。”
1704564044
1704564045
拥有房子的真正花费
1704564046
1704564047
关于住宅房地产平均收益的数据有些不可思议，因为你可能听人们（特别是老一辈）谈论过他们当时是如何以低价购买房子的，相比而言，这些房子现在会卖出很高的价格。这种比较是有缺陷的，因为他们没有考虑通货膨胀以及买方承担的风险水平，并且未能算上购房的所有花费。
1704564048
1704564049
网上有很多可以帮你评估购买一所房子总花费的抵押贷款计算器。美国联邦储备委员会称，截至2015年年底，美国新房的销售价格中位数为297000美元。为了便于计算，假设一所房子的价格为30万美元，另一所房子为50万美元。假设每所房子都需要30年期固定抵押付款，利率为4%，首付比例为10%。假设不重新融资或提前还款，那么在30年之后，你需要为价值30万美元的房子净付出622121美元，而价值50万美元的房子的总花费将超过100万美元，高达1031868美元。
[
上一页 ]
[ :1.704564e+09 ]
[
下一页 ]