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在中世纪的农业和领地时期，所有这些地方都以其财富和影响闻名。但是它们位离交通干线太远，所以受不到经济复兴的影响，也可以说受不到它的滋润。在经济复兴所激起的繁荣兴旺之中，它们始终是贫瘠之地，就像种子撒到石头上一般。它们之中没有一个地方在近代以前超越半农村的普通小镇阶段。⑳这就足以清楚说明城镇和城堡在城市演进过程中所起的作用。因为城镇和城堡所适应的社会秩序与城市诞生时的社会秩序非常不同，所以城镇和城堡并没有产生城市。可以说，城镇和城堡只是商业活动结晶的地点。商业活动并非从那里产生，当有利的地理位置使它汇合到那里的时候，它从外面来到那里。城镇和城堡的作用基本上是一种被动的作用。在城市形成的历史上，商业郊区比封建城堡重要得多。郊区才是积极的因素，正由于郊区的出现，城市生活的复兴才可以理解，因为城市生活的复兴只是经济复兴的结果㉑，这一点下面还要讲到。
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从10世纪起商人聚居地的特点是不断地发展壮大。因此商人聚居地与城镇以及它们位居其脚下的城堡所顽固坚持的静止状态形成最强烈的对照。它们不断地吸引来新的居民。它们不断地膨胀，所占面积越来越大，以致到12世纪初期在很多地方它们已经从四面八方把原来的城堡包围起来，它们的房舍簇拥在城堡的周围。从11世纪初期起，为它们建立新的教堂，把它们的居民分配到新的堂区，已成为非做不可的事情。有文献提到在根特、布鲁日和圣奥梅尔以及其他许多地方修建起往往由富商创议修建的教堂。㉒至于郊区的布置和布局，仅能形成一个总的概念，因为缺少准确详细的资料。它的雏形各地都很简单。一个市场设在流经该地的河流的岸边或者就设在该地的中心，市场是街道的交叉点，各条街道从市场通向各个城门，由此通向农村。这是因为商人郊区很早就是由防御工事围绕起来的㉓，应该特别强调地指出这一特点。
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尽管王侯们和教会做出了努力，暴力和抢劫仍然经常肆虐，在这样一种社会里，不可能没有防御工事。在加洛林帝国瓦解和诺曼人入侵之前，王权好歹还能够保证社会治安，当时的港口（至少其中的绝大多数）似乎还是不设防的地方。但是到了9世纪中叶，除了城墙的庇护之外已经再没有其他东西能够保证动产的安全。845至846年的一份文献清楚地指出，最有钱的人和少数剩下的商人到城镇寻找避难所。㉔商业复兴大大地刺激了各类强盗的胃口，所以自卫必然成为商人聚居地的迫切需要。正如商人们除非携带武器不敢冒险在公路上行走一样，他们也将自己集体的住处变成一种设防的地方。他们在城镇或城堡脚下建立起来的定居地，使人想到它们相当类似于欧洲移民17、18世纪时在美国和加拿大殖民地建立的堡垒和碉堡。同样地商人定居地通常只用坚实的木栅防护起来，木栅上开有门，四周环以壕沟。在纹章中长期保留着以一种围篱象征城市的习惯，由此我们还可以回想到最早的城防工事。
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肯定来说，这种粗糙的木栅除了抵挡一下突然袭击以外别无其他用途。它可以抵御匪徒保证安全，但不能经受正规的围攻。㉕在战时必须将木栅付之一炬，以免敌人在那里埋伏，然后躲进城镇或城堡之中，犹如躲进了坚实的堡垒。差不多只是从12世纪起，商人移居地日益繁荣，才有可能用石墙围绕起来，侧面建起塔楼，可以对付正规的进攻，从而安全更有保证。从那时起，商人移居地本身也成为了堡垒。还继续矗立在堡垒中心的封建的或主教的旧城墙也就失去了存在的理由。无用的墙垣任其逐渐坍圮成为废墟。那里房屋鳞次栉比，把废墟覆盖起来。甚至出现这样的情况：城市把对于伯爵或主教来说只是不产生价值的资产的旧城墙买过来，加以拆毁，把其所占的空间变成建房的地面。
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中世纪的城市是设防的城市，产生这一基本特点的原因就在于商人需要安全。不可想像在那个时代会有一座不筑城墙的城市；这是一种权利，或者用当时的话来说，这是任何城市不可缺少的一种特权。在这方面纹章又非常准确地符合于真实，在城市纹章的上面有一个城冠。
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然而城墙不仅是城市的象征，而且也是当时用来、现在仍然用来称呼城市居民的名称的由来。正因城市是筑垒之地，所以城市成为城堡。如上所述，商人聚居地称为新堡，以别于原来的旧堡。从而新堡的居民最迟从11世纪初期起得到市民（burgenses）这个名称。据我所知，这个词于1007年第一次出现在法兰西；1056年出现在佛兰德尔的圣奥梅尔；以后经莫泽尔河地区（1066年出现在于伊）传入神圣罗马帝国。因此新堡即商人城堡的居民，得到了或者更可能是他们为自己创造了市民这个名称。奇怪的是，这个名称从来没有应用于旧堡的居民。旧堡的居民被称为堡垒的居民（castellani）或营地的居民（castrenses）。这进一步地并且特别有意义地证明，城市居民的起源问题不应在原来堡垒的居民之中而应在移民之中去寻找答案，商业使得移民大批来到原来堡垒的周围，并且从11世纪起移民开始将老居民同化。
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市民这个名称不是一开始就普遍使用的。除了市民这个名称以外，根据老的传统，公民（cives）这个名称仍旧使用。在英格兰和佛兰德尔还用poortmanni和poorters（市民），这两个词在中世纪末期废而不用，但是它们绝妙地证实了我们已在前面指出的港口和新堡的同一性。说真的，港口和新堡完全是一回事；如果我们对此还没有提出足够的证据的话，仅在语言方面poortmannus（市民）和burgensis（市民）是同义词就足以证明这一点。
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商人聚居地的最初的市民阶级是什么样子呢？显然它不仅仅包括我们在前一章中力图描述的那种长途跋涉的商人，除此以外一定还包括数量相当大的雇用来装卸和运输货物，给船只装配绳缆索具和其他设备，制作大车、木桶、货箱，一言以蔽之，一切经商所必需的用品的人。商业活动必然把附近寻找职业的人吸引到新生的城市。我们可以清楚地看到，从11世纪初期起，农村居民确实受到城市居民的吸引。城市人口的密度越大，对周围的影响越强烈。城市居民为了维持日常生活，需要不仅数量很大而且行业日益增多的手艺人。从前满足城镇和城堡有限需要的少数工匠，显然不能满足新来者日益增多的要求。因此最不可少的行业的工人（面包师、酿酒师、屠夫、铁匠等等）必须来自外面。
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但是商业本身也刺激了工业。举凡农村进行工业生产的地区，商业做了成功的努力，首先把工业吸引过来，然后很快把工业集中到城市。
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佛兰德尔在这方面提供了一个最有启发性的例子。我们已经看到，自从凯尔特时代以来，那里就非常广泛地进行着呢绒生产。在诺曼人入侵之前，农民制作的呢绒通过弗里斯兰人航运到远方。城市商人必然也会利用这一点。我们知道，从10世纪末起，他们把呢绒运到英格兰。㉖他们很快得知当地羊毛质量优良，于是开始将其引进佛兰德尔，由他们在那里找人加工。于是他们成为包工，因而自然将农村的织工吸引到城市。㉗这些织工从此以后失去了他们的农村性，而变成替商人工作的单纯的雇佣劳动者。人口的增长自然促进了工业的集中。大批穷人涌入城市，在那里随着商业的发展而发展起来的呢绒生产保证他们的生计。然而他们在那里的状况看来是非常可怜的。由于他们彼此在劳动市场上竞争，商人得以向他们付非常低的工资。现存有关他们的资料（最早的时间回溯到11世纪）把他们描写成为粗暴横蛮、没有教养和愤懑不满的贱民。㉘工业生活将在13、14世纪的佛兰德尔激起非常强烈的社会冲突，这早在城市形成时期已经开始萌芽。在那里自从有了市民阶级就暴露出劳资的对立。
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古老的农村呢绒业相当快地消失了。它不可能与城市呢绒业相竞争，城市呢绒业拥有通过商业途径得到的大量原料并且享有比较先进的技术。因为商人着眼于销售，他们必然改进出口织品的质量。他们亲自组织和领导缩绒和染色工场。由于质地精细和色彩绚丽，在12世纪他们的织品终于独步欧洲市场。他们还增加了织品的尺度。从前农村织工制作的老式方形羊毛斗篷（pallia）为长30至60奥恩㉙的呢绒所代替，这样的呢绒制作比较经济，出口比较方便。
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佛兰德尔的呢绒于是成为国际贸易中最受欢迎的商品之一。呢绒工业集中在城市，直到中世纪末始终是这些城市繁荣的主要源泉，并且促使这些城市具有巨大工业中心的性质，正是这种性质使杜埃、根特或伊普雷非常突出地与众不同。
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虽然佛兰德尔的呢绒生产享有无比的声誉，但是呢绒生产自然远非限于该地。法兰西北部和南部、意大利和德意志莱茵河流域地区的许多城市也从事该种工业，并且取得成功。呢绒比其他任何工业产品更加养活了中世纪的商业。冶炼的重要性小得多。冶炼几乎只限于炼铜。某些城市，特别是默兹河流域的迪南，是靠炼铜致富的。然而，无论哪种工业，在任何地方都服从于很早就见之于佛兰德尔的那条集中的规律。由于商业的原因，各地城市将农村工业吸引到自己那里。㉚
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在领地经济时代，每个经营中心无论大小都尽最大可能做到自给自足。大领主在他的“宫廷”里蓄有工奴；同样地，每个农民自己修建自己的房舍，或用自己的双手制造家具和最必需的工具。小贩、犹太人以及每隔很久路过一次的少数商人供应其他的用品。人们生活在非常类似最近还存在于俄国很多地区的那种状况之中。当城市开始使农村居民有可能到城市购买各种工业产品的时候，所有这一切都改变了。在市民阶级和农村居民之间建立起如前所述的那种相互服务的关系。原来市民阶级是工匠的顾客，而现在工匠在农村居民中又找到了可靠的顾客。结果是在城乡之间产生明显的分工。农村专门从事农业，城市则专门从事工业和商业。中世纪的社会持续多久，这种状态也就持续多久。
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然而这种状态对市民阶级比对农民有利得多，因此城市大力维护这种状态。城市从来不会忽略同任何把工业引进农村的企图作斗争。城市小心翼翼地监守着这项保证城市生存的垄断权。直到近代，城市才不得不放弃与经济进步再不相容的排他性。㉛
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市民阶级的双重活动——商业的和工业的——刚才概述过了。他们从一开始就要同各式各样的困难做斗争，久而久之才得以克服。他们所定居的城镇和城堡丝毫没有做好接待他们的准备。他们在那里一定被看作是动荡的根源，可以说他们常常被当作不受欢迎的人。首先他们必须与土地的所有者达成协议，有时与主教，有时是与修道院，有时是与占有那里的土地并在那里执掌司法的伯爵或领主。甚至经常出现这样的情况：港口即新堡占据的地方分属于几个法庭和几个领地管辖。这些地方原是供农业使用的，而新来的移民立即把这里变成建造房屋的地面。要让土地的占有者意识到他们可以从中得到好处，还需一定的时间。这些移民过着一种与习惯相抵触或者与传统观念相触犯的生活，他们的到来引起一些麻烦，土地占有者起初对此特别感到不满。
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冲突立即爆发了。这是不可避免的，因为新来者是外地人，他们几乎索性不考虑那些妨碍他们的利益、权利和习俗。人们不得不勉勉强强给他们腾出地方，而随着人数不断增加，他们越来越肆无忌惮地侵占土地。
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1099年在博韦，教士会议不得不对染工们起诉，因为他们堵塞河道致使教士会议的磨坊不能开工。㉜在其他地方我们看到主教或者修道院对市民占据的土地提出争议。然而不管愿意与否，必须达成协议。在阿拉斯，圣瓦斯特修道院最终让出它的“耕地”，将其划成小块分了出去。㉝根特和杜埃也有类似的情况。尽管资料贫乏，当然可以设想这样的解决办法带有普遍性。直到今天，在许多城市里，街道的名称还使人想起它们当初的农业面貌。例如根特的一条主要大街还叫做“田街”（Veldstraat），在附近有一个“耕作广场”。㉞
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由于领主的多种多样，相应地土地制度也就多种多样。有的土地要承担地租和徭役，有的要缴纳维持旧堡常备戍军骑士的给养的贡赋，还有的要缴纳由城堡主、主教或代表最高司法官的推事所征收的捐税。总而言之，所有这一切带有时代的印记，这个时代的经济组织和政治组织一样完全建立在土地占有的基础上。除此之外，在转让地产时还有按照习惯法所必须履行的手续和缴纳的捐税，这如果说不是使得土地的买卖不可能的话，也是使之特别的复杂化。在这种情况下，沉重的既得权压在土地之上，使之固定不变，因此不能参加商业活动，不能得到商品价值，不能作为信贷的工具。
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审判管辖区的繁复使得已经非常复杂的状况更加复杂。市民占据的土地只属于一个领主管辖的情况是非常少见的。分占这些土地的领主每人都有自己的领地法庭，只有领地法庭有权审理有关土地的案件。有些领地法庭还执掌高级审判权或者低级审判权㉟。因而审判权限的混乱使得审判管辖区的混乱更加严重。结果是同一个人同时属于几个法庭，就看是涉及债务、犯罪或仅仅土地的占有中哪一类问题。这些法庭并非都设在城市，有时必须长途跋涉前去打官司，这样困难就更大了。而且，这些法庭在组成以及所执行的法律方面各不相同。除了领地法庭以外，几乎总是有一个古老的执行吏（échevins）法庭，不是设在城镇就是设在城堡。主教管区的教会法庭不仅审理属于教会法范围的案件，而且审理一切牵连到教士的案件，还不算大量的继承、身份、婚姻等方面的问题。
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如果再看一下各人的身份，复杂性就显得更大了。形成中的城市社会在这方面表现出千差万别。没有什么东西比新生的市民阶级更加稀奇古怪。如上所述，商人事实上被当作自由人看待。但是对于非常多的希望找到工作而涌到城市的移民来说，情况并非如此。因为他们差不多都是附近的人，所以他们不能隐瞒自己的身份。他们所逃出的领地的领主可以很容易地找到他们；他们村子里的人进城时可以碰见他们。人们认识他们的父母，知道他们是农奴，因为农奴身份是农村阶级的普遍情况，因而他们不可能像商人一样要求得到自由，商人享有自由只因他们的出身无人知晓。㊱于是大多数的工匠在城市里仍然保留着他们原来的农奴身份。可以说他们的新的社会地位和传统的法律身份是不相容的。虽然他们已经不是农民，但是他们不能抹掉农奴身份留给农村阶级的污点。如果他们企图隐瞒身份，他们的真相必然被无情地揭露。他们的领主只要宣称他们属他所有，他们就得跟着他返回原来逃出的领地。
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商人自己也间接地感受到农奴制度的害处。如果他们想要结婚，他们选择的女子差不多总是属于农奴阶级。只有最富裕的商人可望荣幸地娶他们代之偿还了债务的某个骑士的女儿为妻。对于其他人来说，和一个农奴结婚，其后果是他们的孩子失去了自由。习惯法实际上根据“龙生龙，凤生凤”（partus ventren sequitur）的格言，将母亲的法律地位赋予孩子。人们可以理解在家庭中由此而产生的不协调现象。商人自己所享有的自由不能传给他的孩子。婚姻使农奴身份重新出现在他的家庭之中。多少仇恨、多少冲突必然从这种矛盾的状况中产生！显然，古老的法律想要把自己强加于它已不相适应的一种社会，结果造成这些不合理和不公平，不可抗拒地引起改革。
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另一方面，当市民阶级壮大起来，并且凭借人员的众多而获得力量的时候，贵族在他们面前逐步后退以至让位于他们。自从旧堡垒在军事上的重要性消失以后，定居在城堡和城镇的骑士再没有理由住在那里。我们非常清楚地看到，至少在欧洲北部，他们撤往乡村，放弃城市。只有在意大利和法兰西南部，他们继续住在城市。
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这种情况或许是由于那些地方保留着罗马帝国的传统，并且在一定程度上保留着罗马帝国的城市组织。意大利和普罗旺斯的城镇与以其作为行政中心的整个地区非常紧密地联系在一起，所以在8和9世纪经济衰退时期，与其他所有地方比较起来，它们和周围地区保持着比较密切的关系。虽然贵族的采邑遍布农村，但是他们没有作为法兰西、德意志和英格兰贵族的特征的那种农村性质。他们定居在城镇，靠土地收入为生。从中世纪早期起，他们在那里筑起塔楼，直到今天那些塔楼还给予托斯卡纳的许多古老城市一种别致的外观。他们并未去掉古代社会所深深地带有的城市印记。在意大利贵族和市民阶级之间的差别看起来没有欧洲其余地方那样明显。在商业复兴时期，那里的贵族甚至对商人的生意感到兴趣，并且把他们的一部分收入投入商业。正因为如此，意大利城市的发展或许大大地不同于北部城市的发展。
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在北部城市中，只在完全例外的情况下，这里或那里有一个骑士家庭，孤立在市民社会之中，就像迷途的羔羊。在12世纪时，差不多各地贵族都已迁往乡间。然而我们在这里触及到一个迄今所知很少的问题，希望今后的研究能进一步地澄清。暂且可以这样设想：在12世纪时，贵族收入减少，苦于经济拮据，这种情况不会不促使他们离开城市。他们在城市拥有的土地，由于变成建筑房屋的地面，价值已经大大地提高，他们一定认为将这些土地卖给市民是有利的。
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