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嘉庆二年十月二十五日
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立字人景文（押）
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立字人景和（押）
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契书中“实在无力回赎”六字，道出了宗室、觉罗改典为卖，将房屋所有权完全放弃时的普遍原因。除了“典”外，还有“老典”、“卖”，反映了房屋所有权转让的多种形式。仅据笔者所见，清代北京宗室、觉罗的典、卖房契至少有四五十件之多。其中时间最早的为雍正八年（1730）正月正红旗觉罗博诺卖房契，时间较晚的有光绪十九年（1893）十月正白旗已故博启善之妻爱新觉罗氏卖房契。买房者中既有旗人也有民人；既有贵族，也有平民和旗下包衣。早期典、卖房的主要是一些闲散宗室、觉罗，嘉、道以降，不少宗室王公如绮贝勒、贝勒、公爵德寿等都加入到出卖房产者之列。[99]乾隆五十年（1785）宗室华贵的卖契这样写着：“立卖房契人系镶蓝旗洋森佐领下宗室华贵，有自置房壹所共计拾玖间，坐落在阜成门内孟端胡同中间路北，今情愿过税卖与正红旗包衣吉兰太佐领下候补笔帖式七十四名下永远为业（下略）”；道光十七年（1837）九月宗室奎铭的一件卖契契文为：“立卖字人镶红旗六族宗室华德佐领下四品宗室奎铭，今将自置房壹所坐落在东拴马桩路西……共计房拾肆间，今卖与正蓝旗包衣王名下为业。”作为这两位天潢贵胄买主的，均是包衣佐领下人。这与旗地买卖中并行不悖的变化相得益彰，均反映了旗下非正身人经济、政治地位的提高与部分旧贵族的破落。
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绮贝勒曾是宗室贵族中惹起过轩然大波的著名人物。道光十九年（1839）因赴内城茶园登场唱曲，以致九城哄传。道光帝下令革去贝勒，重责40板，令闭门思过。逾年而卒。绮贝勒平日耽于游乐，不善理财，在被废黜爵位前，经济上已入不敷出，不得不出卖家产。在道光十六年的一件卖房契上，绮贝勒的墨迹仍宛然如昨：“立卖字人绮贝勒，今将自置新庄路南下处壹所，共计房壹百零玖间，情愿卖与贝勒名下为业。”昔日颐指气使的贵胄不得不弯下腰来写立“卖字”。何况落到这般田地的旧贵族也并非寥若晨星。震钧《天咫偶闻》卷三曾颇为感慨道：“世家自减俸以来，日见贫窘，多至售房。能依旧宇者，极少。”咸丰年间，衰朽的清王朝在内忧外患，国帑空虚的沉重压力下，一度削减了百官公卿的俸银俸米。但招致贵族家境败落的主要原因，并不是俸银俸米的削减，而是穷奢极欲的挥霍。
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图48 道光十六年绮贝勒卖地契（中国社会科学院近代史研究所藏）
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承受生计压力最大的当然是下层的宗室、觉罗，在失去土地、房屋等不动产后，聊以为生的就只有养赡银米了。咸、同年间，宗室、觉罗人口虽在增长，国家的财政状况却明显恶化，发给的养赡银米七折八扣，所余无多。经济上捉襟见肘已成为宗室、觉罗中的普遍现象。嘉庆二十一年（1816）的一份呈文说，宗室嘎尔萨“起自家寒”，“亦无产业”，一家4口全靠单份钱粮糊口，连妻子都难以赡养；宗室全和，父亲病故，留下嫡母、生母、胞姊、胞妹，亲丁7人，家无恒产，又无亲故帮助，他本人又因年幼不能领取正丁养赡银米，全家处于绝望境地。有些人在外面顶着四品宗室或格格、额驸的名号，炫煌于途，可在家中却“求其一饱而不可得”。[100]后来出任盛京将军和成都将军的岐元，小时因为家穷，又碍着面子，不得不“夜出挈篮子卖萝卜”来补充生计。[101]镶红旗四品宗室永赉，本来家中贫寒，子女又相继病故，对生活完全绝望，于嘉庆二十五年自缢身死。
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处境最困难的还是寡妇孤女。镶红旗宗室妻刘佳氏，年方22岁，丈夫故去，遗下3女，亲丁4口，俱无养赡，并无产业，到了山穷水尽的地步。正白旗宗室德成之妾孟氏，自丈夫死后，原靠正妻勉强度日，不料杜氏又撒手尘寰，孟氏一下子落到“无糊口之资，亦无可继之人”的境地。[102]据统计，道光二十六年（1846），仅宗室46族1万余人中，孀妇即达1200人之多。[103]问题严重的程度不难想见了。
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有的宗室走投无路，只好冒充民人，从事各种卑贱的营生。宗室松诚，在街头“摆小摊”度日。正蓝旗第四族闲散宗室凤仁，因家贫更名王二，外出佣工；镶红旗第四族闲散宗室魁中次女崇玉，因家贫冒名民女张桂子，到意大利人陆泥泥所开飞燕马车行内卖淫。[104]光、宣之际，这类事件层出不穷，人们也就习以为常了。皇族的尊严犹如“天方夜谈”，穷人关心的只是如何苟活。
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破落的贵族也开始品尝到饥寒交迫的滋味。原奉恩将军绵垒，多罗诚郡王孙，喀什噶尔参赞大臣镇国将军永芹子，门第显赫。道光六年因故革退差使，竟至无法养赡。奉恩镇国公绵疆生前，家中财产由叔伯兄弟共管，病故后，袭爵的过继子又缘事革职，以至供应失时，绵疆遗孀等5人无赡养之资，濒于冻饿。贝勒诺尼，礼亲王代善曾孙，康熙四十四年（1705）去世时，将土地房屋分给8个儿子。嘉庆年间，长房、五房的土地已被典卖一空，三房的房地全无，情况较好的六房，也典卖或交出了大约80%的土地。
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有的贵族世宦人家，外表虽然硬撑着富贵的空架子，实际上早就入不敷出，虚匮一空。夏仁虎《旧京琐记》讲过这样一个见闻：邻居某为满洲世爵，起居阔绰如府第制。某日偶在一家老米铺看到邻居家的大少爷。大少爷见米铺掌柜执礼若子侄，掌柜斥责他俨然一副尊长的样子。大少爷待掌柜数落完，才轻声哀求道：今日又有不得已的应酬，仍乞老叔帮忙。掌柜骂道：我哪里有钱去填这个无底洞？!大少爷忙接一句：秋俸就要到了。掌柜的冷笑道：汝家一侯（侯爵）二佐（佐领），领世职俸，养育孤寡，钱粮算尽也还不清欠我的债。大少爷窘迫欲泣。掌柜才慢慢地拣出一张四两的钱票扔给他，厉声训道：姑且拿去，知道你又要“演探母”（指逛窑子）了！大少爷感谢持去。像这样的贵族子弟，挥霍性成，即使家道中落，陋习难改。宗室盛昱曾用“愈穷愈奢，愈奢愈穷”8个字来形容他们。[105]贝勒奕绘在《两富翁》诗中，讲述过贵族子弟“穷奢”败家的典型例子：
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昔识两富翁，不欲其名传。一翁官最显，起宅东华门，庖厨拟六局，郊西有名园，身死无十载，奇穷不可言。诸孙长纨绔，能富不能贫，遗金如雨散，积债若云屯。日时有债师，迫见中堂间。空床铺破席，瓦灶倚沙盆。问胡不（huì，洗面）面，苦乏买水钱。何不洗于池？不惯凉水浑。但知卖老宅，广聚优伶人。[106]（下略）
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这样的贵族子弟，耐不得富又受不得穷，穷到没钱买米的地步，仍不惯以凉水洗面，而且抵御不住腐化生活的诱惑，不惜出卖老宅，广招优伶，结局是很悲惨的。
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许多宗室成员尤其是中下层成员落到卖房典地、穷困潦倒的境地，除了习于挥霍、不事生产等自身原因外，与剥削的加剧，吏治的隳坏也有直接关系。乾、嘉年间，城市商品经济迅速发展，旗民地主与商业资本、高利贷资本结合在一起，在社会上形成强大的经济实力。大学士、军机大臣和珅一人就有当铺75座。乾隆年间，奉天境内的当铺多达800余家。宗室、觉罗养赡银米发放有时，一旦临时急用，往往只能典当借贷，高利贷者乘机网罗射利，嘉庆年间旗人得硕亭《草珠一串》描写北京城内放高利贷的情景说：
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利过三分怕犯科，巧将契券写多多，可怜剥到无锥地，忍气吞声可奈何!
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诗末附注云：“近日山西……放债，率皆八分加一。又恐犯法，惟于立券时逼借钱人于券上虚写若干，如借十串，写作百串之类，旗人尤受其害。”[107]清制：放债1两，不准超过3分取利，但文字规定近乎具文。北京城内麇集的高利贷商以晋人居多，为了能牟取暴利又不与法令明文相牴牾，往往强迫借钱人在契据上多写钱数，后者在饮鸩止渴之余惟有忍气吞声，任由债权人玩弄于股掌之上，而“旗人尤其受害”。
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至于山东人开办的老米碓房，不但经营碓米，且兼放高利贷，以旗人为盘剥对象，也是尽人皆知的事实。
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