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你不可不知的法律常识 58．买房买到“凶宅”怎么办？
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案例
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田女士想把家中的小房子换成大房子，通过中介看中了一套三居室的大房子，花了160万将这套房子买了下来，并办理了过户手续。在买房过程中，田女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵，中介和房主均称没有。然而，在装修过程中，田女士听闻小区的居民说这套房子几个月前刚死过人。田女士赶紧通过中介公司向原来的房主求证，但房主不承认，于是她又跑到派出所询问，根据派出所的出警记录，房子里确实死过人。田女士联系房主要求撤销买房合同，但对方予以拒绝。无奈之下，田女士诉至法院，请求法院依法判令撤销双方签署的房屋买卖合同。法院经审理认为，房屋买卖合同签订前1个月，涉案房屋内确曾发生过非正常死亡事件，但原房主未能主动披露，违背了诚实信用原则，对田女士构成欺诈，最终判决撤销双方的房屋买卖合同。
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律师解答
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在二手房交易中，许多地方都出现了买房人在事先不知情的情况下因购买了“凶宅”而出现的交易纠纷，这目前属于一个司法难点。“凶宅”在法律上并没有明确的界定，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋，比如自杀、凶杀等，一般来讲，正常生理死亡，如生老病死，意外事件致人死亡，房屋失火、煤气中毒等，都不能称之为“凶宅”。对于“凶宅”的性质是属于民俗还是属于封建迷信，在司法实践上还存在一些争议。
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如果属于民俗，那么“趋吉避凶”是一种传统文化认同的社会心理现象。按照大众的观念和风俗习惯，如果住宅内发生非正常死亡事件，往往会感到忌讳和恐惧，这是一种客观的普遍现象。人们购买房屋，除了房屋质量、朝向、环境、交通等客观居住功能外，还会有追求平安、吉祥的主观愿望。显然，“凶宅”肯定会影响买房人的居住心情，产生一种恐惧的心理。此外，当事人订立履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。按照相关法律规定，影响合同订立和履行的重大事件，卖房者有告知义务，所以在出售房屋时，房主应充分向买房者说明情况，如果刻意隐瞒，就违反了公序良俗原则和忠诚义务原则，构成了欺诈，购房人可以向法院申请撤销购房合同。从价格上来讲，“凶宅”也应当比正常的房屋便宜，会比市场价格存在一定的贬值，有时候即使非常低也没人愿意买。所以，购买者获知情况后，也可以向原房主索要“凶宅贬值费”。
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如果属于封建迷信，则会认为“凶宅”属于风水范畴，是唯心主义的表现，没有影响房屋的质量，而且房屋市场价值主要取决于市场经济价值规律，房屋内发生非正常死亡事件并不必然导致房屋出售价值的贬损，因此购房合同有效。
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在司法实践中，两种观点均有支持者，法院依据不同的理由做出不同的判决。但根据已经公布的案例，总体而言，认为属于是一种民间习俗的更多一些。法院会根据具体的案情，结合购房人是请求降低房价款还是请求撤销合同，做出相应的判决。
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由于现在法律并没有规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人必须告知的信息，如果买卖双方在购房合同中也没有明确就“凶宅”事项达成任何约定或承诺，那么事后再追究原房主的责任难度会很大。所以，建议在选中意向房屋后，要多在该小区内打听，看是否发生过一些意外事件；在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房人保证房屋不存在“凶宅”等非质量瑕疵，并约定如有隐瞒，购房者可随时解除合同并追究卖方违约责任。
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法律依据
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《中华人民共和国合同法》
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第五十四条第二款 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
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第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
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（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
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（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
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你不可不知的法律常识 59．购买学区房，卖房人不迁走户口怎么办？
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案例
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甲通过中介公司看中了一套学区房，于是与房主乙签订了房屋买卖合同。由于该房名下共有5人的户口，因此双方在合同中约定户口迁出时间为房屋所有权转移之日起30日内，逾期应承担违约责任。合同签订后，双方按照约定于2015年11月13日办理完了房屋过户手续，但是直到2015年12月25日仅迁出了3个人的户口，乙的前儿媳和孙女的户口未迁出。甲经多次催促未果，无奈之下起诉至法院，要求乙承担违约责任。乙称剩余两人户口与本人无关，不应承担违约责任。法院经审理认为，乙的前儿媳及孙女与乙之间仍然存在一定的身份关系和社会关系，而与房屋买受人甲并无任何关系，因此，乙的抗辩不能成立，其应当承担剩余户口迁出的义务。乙办理户口迁出的时间超过约定时间，因此已经构成违约，故法院判决其承担违约责任。
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律师解答
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现在很多地方实行“划片入学”，如果在好学区拥有一套房子，便意味着自家的孩子能进入一所好学校读书。因此，这类房子被附加上了教育价值而变得异常抢手，大批父母不惜花费重金来抢购。不过，购买学区房之后，必须把自己和孩子的户口都迁入房子名下，才能享受学区名额。但旧房主逾期未迁出户口，很有可能会导致户口无法及时迁入，影响孩子的上学。近几年来，涉户籍迁移问题的房屋买卖合同纠纷越来越多。
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户口迁不走的原因多种多样，有的房子名下不仅有其家人的户口，还有其他挂靠的亲戚朋友的户口，卖房人仅迁走了家人的户口，而其他人有的不愿意配合，有的根本找不到本人；有的是卖房人还未购置新房，或者卖房后购买了小产权房，或租住在公租房，有的老人居住在养老院等，这些地方都不具备落户的条件，导致户口无法迁出；还有的投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。
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这些官司打到法院，法院不会直接判决迁移户，一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围，不支持强制迁移户口的请求，买房人仅能依据双方买卖合同的约定，追究卖房人的违约责任，通常会判决双方解除合同，或旧房主赔付违约金。由于近几年房价上涨很快，如果是解除合同，买房人等于是“竹篮打水一场空”，如果是赔付违约金，因为一般是约定按日支付违约金，如果卖房人迟迟不迁户口，就会面临巨额的违约金，法院一般在造成实际损失的30％范围内予以调整，不会全部支持。
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由于1958年由全国人大常委会颁布实施的《中华人民共和国户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。所以，现实中落户纠纷只能以协调为主。不过，在一些地方，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入，买房人最好事先咨询当地的派出所。另外，比如在上海，从2010年开始设置了“公共户”，如果市民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的，可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记，避免了因户口无处迁移，“赖”在别人房子里的问题。
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