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百年美联储：一个独立帝国的金融真相 [:1703435112]
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百年美联储：一个独立帝国的金融真相 8.贪婪的惩罚：次贷危机的真相
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根据借款人信用条件的评级情况，美国住房抵押贷款主要可以分为三类：优质抵押贷款（Prime Loan）；近优级抵押贷款（Near-prime）；次级抵押贷款（Subprime Loan）。
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美国次级抵押贷款简称“次级贷款”或“次贷”，如今人们所普遍谈论的“次贷危机”，实际上就是由次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。
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美国住房抵押贷款的发放一般是在贷款机构或商业银行进行，这些机构通过经纪人的营销，特色贷款对象，并把信用评级作为发放贷款的重要依据。
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优质贷款一般是面向信用等级高、信用评级分在680分以上的收入稳定的贷款人。而次级抵押贷款一般是向信用分数低于620分，还款能力差、负债较重的贷款购房人发放的住房抵押贷款。
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近优级贷款（Near-prime）则是一个介于优质抵押贷款和次级抵押贷款二者之间的贷款，也被称之为“Alt-A”贷款。这种贷款通常是发放给信用分在620-680之间的贷款人，这一类人信用记录不错，可是缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。金融机构认为这类抵押贷款要比次级贷款更为安全些，而事实是“Alt-A”贷款的潜在风险有时要大于次级贷款。次级市场和“Alt-A”贷款市场都是高风险市场，按揭利率比优质贷款高，而问题就出在这部分市场上。
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2001年，随着网络泡沫的破裂，美国经济面临衰退的危险。此后，联储为促进经济增长和就业，连续14次降低再贴现利率，13次降低联储基金利率，直至将利率降到1%的超历史最低水平，并维持了整整一年。这一政策极大地刺激了房地产业的发展，使之成为拉动美国经济增长的主要因素。
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低利率让美国人更喜欢买房和负债消费，为了让他们借到更多的钱，有关机构不断放宽放贷标准，造成许多人盲目借贷。由于优质抵押贷款市场门槛太高，大量信用程度较差或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质贷款的购房人，往往转向次级贷款，该类贷款对信用要求程度不高，但利率通常要比优质贷款高2%-3%，次级抵押贷款对放贷机构而言可以说是最激动人心的业务。
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房地产市场的繁荣使得信贷市场也日渐火爆，而作为信贷市场一个组成部分的次级抵押贷款市场，在此次房地产繁荣中起到了推波助澜的作用。
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对房地产市场大量的投资刺激了房价的上涨，2001-2005年，美国的房价平均上涨了一倍，特别是在美国西海岸旧金山、洛杉矶地区和东部经济中心纽约、费城等地区的房屋价格节节攀升，这导致美国房地产投资泡沫产生。
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在房地产价格不断攀升的情况下，对于房地产金融机构而言，发放次级贷款可以获得更高的贷款利率，即使发生违约，金融机构也可以通过拍卖抵押房地产而回笼贷款本息。但自2005年以后，美联储在资产泡沫逐渐明显，通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率，并且在两年之内连续17次将联储基金利率从1.0%提高至5.25%。
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随着利率的不断提高，美国的房地产市场终于开始逐步降温，一些地方的房价甚至开始下跌。然而在次级抵押贷款市场上，购房者的热情仍未冷却，以至于次级抵押贷款占美国全部房贷的比例从2001年的不到5%跃升至2006年的20%。但是，随着美联储不断提高基准利率，房地产价格出现下跌趋势时，一方面那些通过浮动利率贷款购房的次级按揭贷款人，心理预期与偿付能力下降出现大量违约，而其违约风险通过次级按揭贷款衍生产品迅速放大，动摇了市场信心，最后引发了大面积的次级贷款信用危机。
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房利美（Fannie Mae），即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，可以增加抵押贷款资金的流动性，降低购房成本。2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市。
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另一方面，金融机构即使拍卖抵押的房产也难以得到本金的金额偿付，一些放贷机构因此出现巨额亏损，甚至倒闭，进而引发以其为基础资产的证券化产品次级债风波。一场因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴终于在2007年8月爆发，并席卷了美国、欧盟、日本等世界主要金融市场。
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次贷危机爆发后，冲击波传导到了“次级债券”，引爆了“次级债危机”。实际上，次贷危机就是包括次级贷款和次级债两个层面，“次级贷”和“次级债”都属于金融产品和工具范畴，它们是一脉相承的，彼此之间相互关联又相互作用。从次贷危机到次级债危机的演变过程，集中体现了金融产品的资金链、信用及风险传导的内在本质。
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住房抵押贷款可以说是现代商业银行的主要业务之一，它具有借短还长的特点，进而影响着其资产负债结构和久期的匹配。为了能够获得更好的流动性，并分散次级抵押贷款的信用风险，发放住房抵押贷款的银行，通常愿意出售部分或全部住房抵押贷款，而发达的资本市场为此提供了有利的条件，住房抵押贷款证券化应运而生了。
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而次级债是基于次级抵押贷款的资产证券化债券，最典型的就是债务抵押债券CDO。这种债券一般是由投资银行打包次级抵押贷款，然后由信用评级机构对债券进行评级后在债券市场发行。债券的购买者可能是对冲基金、商业银行、保险机构，也可能是国外机构或投资者。
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通过发放次级抵押贷款——贷款证券化——获得新的资金——再发放次级抵押贷款，银行业通过次级抵押贷款的证券化可以很快获得新的资金来进行下一笔抵押贷款的发放。
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如此循环的结果就是美国的次级抵押贷款发放的金额和次级抵押贷款债券发行的数量相伴激增。因为次级债券的投资收益一般要高于优先级债券和国债等较低风险的债券，高回报率吸引了欧洲、亚洲（特别是日本）、澳洲以及其他国家的许多金融机构，包括商业银行、投资银行、退休基金、保险基金、教育基金、政府托管的各种基金和对冲基金等保守型机构和激进型机构都参与进来。市场规模在短期内迅速扩大膨胀，这些次级债券投资者成为利益的获得者，也必然成为损失的承担者，以美国著名的住房抵押贷款公司新世纪金融公司为代表的贷款机构、以美林公司为代表的投资银行，以及以花旗集团为代表的金融超市和以全球财富管理著称的瑞银集团成为这场“金融飓风”的直接风眼，而一些大大小小的对冲基金、海外投资者等都受到波及，一场原本只涉及单一地区、单一金融产品的危机已经通过蝴蝶效应演变成了一场波及全球金融市场的飓风。
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美国次贷危机由最初的次级抵押贷款市场问题开始，通过金融衍生工具的高杠杆率作用，迅速扩展到整个金融市场，引发了华尔街股市的大幅震荡，最终导致了自“大萧条”以来全球经济最大的衰退。多家住房抵押贷款机构破产，大量的金融机构陷入流动性困难并演化成银行信贷危机，随着金融机构相续倒闭和流动性短缺，证券价格开始大幅下降，次贷危机向资本市场和实体经济蔓延。与传统的金融危机相比较，本次次贷危机传导过程具有以下特点：
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1.次贷危机从全球最核心的金融市场——美国爆发。
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本次危机，最先溃败的是最具创新能力的华尔街投资银行等金融机构，并引发全球金融动荡，并非局限于个别国家或地区。
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“互联网泡沫”的破灭以及“9·11”恐怖袭击事件对美国消费者信心的打击使美国经济跌入低谷。为了刺激经济，美联储采取极度宽松的货币政策。宽松的货币政策促使美国经济持续增长，居民收入的增加、超低的利率以及宽松的住房抵押贷款审核条件刺激房地产市场的繁荣，但也累积了风险。
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