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1703472212 金融新格局:资产证券化的突破与创新 [:1703468641]
1703472213 金融新格局:资产证券化的突破与创新 第四节 美国商业房产抵押贷款证券化案例分析
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1703472215 高盛抵押贷款证券2007-GG10(GS 2007-GG10)是金融危机前一个典型的美国商业房产抵押贷款证券化例子,其设计和构架反映了美国商业房产抵押贷款证券化鼎盛时期的特点。
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1703472217 一、交易的证券结构
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1703472219 2007年6月,高盛抵押贷款证券信托发行了总额为75.63亿美元的商业房产抵押贷款证券,交易名为2007-GG10,其中超优级证券为52.94亿美元,最低信用支持30%;中和次超优级证券为12.76亿美元,最低信用支持13.13%;投资级支持证券为7.09亿美元,最低信用支持3.75%;非投资级支持证券为1.42亿美元,最低信用支持1.88%;无评级支持证券为1.42亿美元;X仅付利息证券名义面额为75.63亿美元。详见表7.3。
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1703472221 表7.3 GS 2007-GG10证券结构
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1703472226 *名义面值。
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1703472228 资料来源:彭博
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1703472230 GS 2007-GG10几个主要参与主体为:
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1703472232 ·卖方:RBS格林威治资本、高盛抵押贷款公司、雷曼兄弟、美联银行。
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1703472234 ·总服务商:美联银行(富国银行收购美联银行后成为总服务商)。
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1703472236 ·特殊服务商:CWC资本资产管理公司(CWCapital Asset Management LLC)。
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1703472238 ·受托管理人:富国银行。
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1703472240 ·B档购买人:CWC资本(CWCapital)。
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1703472242 ·承销商:RBS格林威治资本、高盛。
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1703472244 二、基础资产
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1703472246 GS 2007-GG10的基础资产是203个商业房产抵押贷款。这些贷款的抵押物包括在美国各地的355处商业房产。在证券发行时,这个资产池的平均收入贷款倍数为1.14,贷款价值比例为123.8%。这个贷款价值比例很高,一旦发生违约,损失严重度将会很高,这在后来的交易表现中体现了出来。
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1703472248 证券发行时资产池的状况如下:
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1703472250 ·房产的类型比较多样,但办公楼的集中度很高,占资产池的64.8%;购物中心其次,占10.2%。详见表7.4。
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1703472252 表7.4 房产类型一览
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1703472257 ·房产分布在美国38个州和华盛顿区,有5个州占的比例超过5%,其中以加利福尼亚州集中度最高,为28.3%。
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1703472259 ·贷款都是在证券发行前的12个月内发行的,主要由格林威治资本(57.7%)和高盛抵押贷款公司(31.0%)发行或购买而来。
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1703472261 ·仅付利息证券占96.6%,其中80.4%的仅付利息期为贷款期,16.2%的仅付利息期在1~7年。
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