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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468641]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第四节 美国商业房产抵押贷款证券化案例分析
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高盛抵押贷款证券2007-GG10（GS 2007-GG10）是金融危机前一个典型的美国商业房产抵押贷款证券化例子，其设计和构架反映了美国商业房产抵押贷款证券化鼎盛时期的特点。
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一、交易的证券结构
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2007年6月，高盛抵押贷款证券信托发行了总额为75.63亿美元的商业房产抵押贷款证券，交易名为2007-GG10，其中超优级证券为52.94亿美元，最低信用支持30%；中和次超优级证券为12.76亿美元，最低信用支持13.13%；投资级支持证券为7.09亿美元，最低信用支持3.75%；非投资级支持证券为1.42亿美元，最低信用支持1.88%；无评级支持证券为1.42亿美元；X仅付利息证券名义面额为75.63亿美元。详见表7.3。
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表7.3 GS 2007-GG10证券结构
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*名义面值。
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资料来源：彭博
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GS 2007-GG10几个主要参与主体为：
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·卖方：RBS格林威治资本、高盛抵押贷款公司、雷曼兄弟、美联银行。
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·总服务商：美联银行（富国银行收购美联银行后成为总服务商）。
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·特殊服务商：CWC资本资产管理公司（CWCapital Asset Management LLC）。
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·受托管理人：富国银行。
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·B档购买人：CWC资本（CWCapital）。
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·承销商：RBS格林威治资本、高盛。
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二、基础资产
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GS 2007-GG10的基础资产是203个商业房产抵押贷款。这些贷款的抵押物包括在美国各地的355处商业房产。在证券发行时，这个资产池的平均收入贷款倍数为1.14，贷款价值比例为123.8%。这个贷款价值比例很高，一旦发生违约，损失严重度将会很高，这在后来的交易表现中体现了出来。
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证券发行时资产池的状况如下：
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·房产的类型比较多样，但办公楼的集中度很高，占资产池的64.8%；购物中心其次，占10.2%。详见表7.4。
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表7.4 房产类型一览
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·房产分布在美国38个州和华盛顿区，有5个州占的比例超过5%，其中以加利福尼亚州集中度最高，为28.3%。
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·贷款都是在证券发行前的12个月内发行的，主要由格林威治资本（57.7%）和高盛抵押贷款公司（31.0%）发行或购买而来。
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·仅付利息证券占96.6%，其中80.4%的仅付利息期为贷款期，16.2%的仅付利息期在1～7年。