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未来没有城中村：一座先锋城市的拆迁造富神话 第二节◇深圳城中村30年
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大芬村的转型仅是深圳城中村探求出路的一个缩影。短短几年前，这些村落依然停留在收租之上，经济发展模式单薄。城中村不是一天形成的，正如深圳也不是一天建成的。
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追根溯源，在深圳城中村的发展历程中，存在两个具有特殊意义的时间节点，一个是1980年深圳成立经济特区村庄疯长的年代；另一个就是1992年特区农村城市化改造抢建私房潮时期。
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在上世纪80年代中期以前，深圳的农村土地管理基本上是符合国家有关法律政策规定的。郁万钧，前深圳市规划国土局总规划师，自1984年开始参与和负责深圳规划管理、土地管理至1999年退休，对深圳的城中村违建十分熟悉。郁回忆，那时站在深南路上海宾馆路段，近处田面、远处岗厦低矮稀疏的农民住宅都会进入人们的视野，与今日之局面有天地之别。
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特区建立初期，国家并无资金支持，深圳不但缺乏一次性赎买农村集体土地的资金，甚至连城市建设都要依靠贷款和外来力量进行。早期支援深圳的南油、蛇口工业区、华侨城、中航等8个企业曾并称“八大诸侯”，它们手中拥有大片土地自行规划建设，游离于政府的城市规划建设管理之外便是一个例证。鉴于当时国家对农民住房的政策是一户一块宅基地，因此特区初期给予原住民的建房标准是：宅基地100平方米，建筑基底面积80平方米，建筑不得超过3层（即240平方米），且户均人数少的只能建2层。那时并没有“公共”的概念，所以并未像城市用地利用一样要求各村为市政管道、道路等设施预留空间。再加上原住民以“打方格”的简单方式自行划地，根本对公共配套设施不予考虑，就为后来的城中村违建密密麻麻，卫生脏乱差，治安、消防、安全隐患重重，配套设施无法与城市对接等问题埋下了伏笔。
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“当时的政策意图只是简单地满足农民居住的需要，并没有考虑他们在失去土地之后的生产生活出路问题，而且直到现在对这个问题也没有很好地进行研究。现在看来，这是当时一个最大的失误。”郁万钧说。
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拐点显现
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形势恶化的拐点出现在80年代后期。1989年，深圳创造了两个超百的数据——人口超百万、GDP超百亿，大量外来人口的涌入刺激了房地产需求。这一时段还有一个背景就是，政府财力不够，于1987年在全国率先试行了土地使用制度改革，变土地的无偿使用为有偿使用。这次改革的一个副产品就是土地突然从资源变成了资产。从原住民手里用几千元征来的一亩地，政府转手便能卖出几十万、上百万的价格，土地成了无价之宝，原住民开始紧握土地待价而沽。
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也恰恰是在1989年，特区内实行土地统征，造成了原住民的心理恐慌，引发了第一轮占地建房热潮。在原住民不愿意放弃旧村土地之时，政府又在政策上作出了无原则的让步，终止了旧村改造，并撤销了旧村改造办公室。这是政府与原住民在城中村问题上博弈的第一次失败。
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1992年，深圳宣布了特区内的城市化，随后宝安撤县改区。“这次城市化只是翻了个牌子，本应全部收归国有的农村集体土地却全部返还给了原住民和集体使用。”深圳市规划局一位官员说。这一举动后患无穷，原住民认为“集体的土地就是自家的，自家建房自己说了算”的心理更为强化，城市中的城中村集体土地也成了国有土地重重包围下的产权孤岛，针插不进，水泼不进。
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“除了一些政策的反作用外，几个较大违法圈地、违法抢建的风潮还发生在像撤县改区这样的行政体制急剧转变期内，以及镇、村换届选举之时。这种时候虽然是行政真空期，但并不是政策和法律的真空期，这就与当时领导干部的法律意识、执政水平有一定的关系。当然更重要的是其中还有千丝万缕的利益关系，不然不会有某些人在背后怂恿、教唆农民与政府对着干。”郁万钧说。
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抢建风潮
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深圳宣布第一次城市化后，1992至1993年间，蔓延全国的房地产开发热潮刺激了特区内原住民的建房热情，为大量外来人口提供出租屋成了他们牟利的主要手段，形成了又一轮抢建风潮。到1993年，大量的城中村私房均建到了五六层。在这一过程中，原来每户100平方米宅基地、最高不超过3层的规定已经荡然无存，政府也基本认可了每户不超过480平方米的私房便可以承认为合法建筑。政府的步步退让，其结果只有一个，就是违法建筑的甚嚣尘上。
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令人大跌眼镜的是，最大规模的违法抢建风潮竟然发生在法规颁布实施之时。到了1999年，《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》于3月5日颁布实施后，虽然明确规定此日期以后所建的违法建筑一律查处，但抢搭“末班车”的心理促使原住民再度疯狂抢建；2002年3月1日，深圳开始实施人大两个规定（《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》）。这两个规定的核心意图便是对1999年3月5日前建设的“历史遗留违法建筑”在进行申报登记，履行查丈、补交地价款等手续后给予合法身份，以达到“既往不咎，不许新建”的目的。
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本想大赦天下，谁知却又天下大乱，这轮抢建风潮在特区历史上规模空前。“村民会想，既然1999年3月5日前的私房可以取得合法身份，为何之后的不能？历经多次博弈，政府已经给他们造成了‘退让无底线’的软弱印象，再加上‘法不责众’的心理驱使，他们自然会认为‘谁不抢建谁吃亏’。”深圳市国土资源与房产管理局一名干部说。有关资料显示：自从1999年几部法规出台实施以来，深圳全市增加了约10余万栋新的违法私房及大量的违法厂房，违法建筑总量增加了近一倍。
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最近的一轮抢建风潮发生在2003年底。2003年10月31日，深圳启动了宝安、龙岗两区的加快城市化工作，在随后的一个多月时间内，仅龙岗区就发生了违法抢建永久性违法建筑413宗，建筑面积27.7万平方米。后市政府发出紧急通知，两区采取有效措施才得到初步控制。
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历经多次抢建高潮后，对于高楼大厦周边密布的城中村违建，深圳人早已司空见惯，见怪不怪。其中最为典型的便是，地处深圳心脏地带的中心区东、南两侧，密布岗厦村、皇岗村的违建，成了深圳中心区最大的疤痕。
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岗厦的造富效应，令新一波抢建冲动发酵。
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2010年11月19日，“特钉”文贵琦在他的五层自建楼内接受采访，末了，才介绍起身边一直默默旁听的三人，“他们是大冲村的拆迁户。”其中一名女子透露，自己的丈夫正是8个月前那场风波中受伤的村民之一。
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事实上，早在岗厦旧改刚启动之时，就有部分大冲村民赶来“取经”，并回到大冲村内开始加建。
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即使在岗厦村内，河园片区的改造也让楼园片区的业主们关注。2009年12月，南都记者报道，楼园片区内加建成风。加建村民受访时承认，河园片区业主一夜暴富令他们关注，而近在咫尺的福田村内的大量加建则让他们忍不住效仿。
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“深圳30年发展这么快，城中村随同这个城市一起发展，互相之间来往密切，不少村都沾亲带故，旧改带来的巨大利益也把他们拉到了一起，形成一张网络。”负责岗厦旧改谈判的一位工作人员分析说。
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“巨额的收益鼓励了不少后来追随者。”规划国土部门一名不愿透露姓名的官员说，内地出现政府强拆问题，深圳基本没有；但深圳存在另一方面问题，即如何保持拆迁补偿的公开公正问题。
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在深圳最近的岗厦和大冲这两个城中村旧改项目的补偿中，村民们不仅按规定获得了400多平方米合法面积的充分补偿，一些属于“历史遗留问题”的违法建筑也得到相应补偿。“如果仅仅按每户400多平方米宅基地计算，怎么可能补出那么多亿万富翁？”大冲旧改负责人说。
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而这引出另一个隐患。深圳查违法建筑部门的多名官员不止一次向媒体抱怨，原村民抢建违法建筑的一大动力是为了获得更高的拆迁补偿。“我们的机制不能让老实人吃亏。”深圳市委书记王荣在履新之初，就曾对有关城中村违建问题做出明确指示。但拆迁在即，星夜抢建，这种情形在深圳几乎任何一个旧改项目都发生过。
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