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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第四章｜ 银行被绑上了战车
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提要
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地产商与银行家结成了利益同盟，正如房地产与银行之间不可分割的利益关系。
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1998～2009年，个人住房贷款余额增长超过100倍，这种增幅世界罕见。而个人按揭贷款，为地产商提供了源源不断的资金。它是金融杠杆化的产物，是经由法定的住房预售制度确立的。
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表面上看，2008年是银行拯救了部分濒临绝境的地产商，而实际上银行只是出于自身利益的驱动而出手，宏观背景使信贷环境突然放松。
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监管层对房地产金融风险从来都很警惕。2003年的121号文件虽然被地产商阶层成功阻截，但它开启了信贷调控房地产的先河。房地产安全，金融就基本安全。而至少到目前为止，房地产金融是基本安全的，监管层尽到了防卫之责。
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毫无疑问，20年来，中国存在持续的货币超发现象。但为什么货币超发没有引发恶性通货膨胀？主要原因之一是，超发货币流入了资金吸纳量极为庞大的房地产市场。那么，当货币政策转为紧缩，房价泡沫是否必然破灭？现在预测为时尚早，因为货币政策从适度宽松转向稳健，才刚刚开始。但有一点可以肯定，这一轮调控，在货币政策转向的支持下，如果房价泡沫仍不能有所消除，等待我们的将会是更严厉的报复，只是时候未到。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 我刚参加工作的时候，常听地产商开玩笑地说：“我们是为银行打工的。”用正式报告的话说，房地产是资金密集型行业；用通俗的话说，房地产的发展离不开银行。近几年没再听到这种说法。原因也许是，银行虽然通过给地产商贷款赚了不少钱，但恐怕还没有地产商赚得多。谁替谁打工，这事还真不好说了。
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2009年7月初，我所在报社主办的年度博鳌·21世纪房地产论坛，其中一个讨论的主题是我设计的：房地产的去杠杆化。没想到，讨论的时候遭到地产商的反对，说：房地产哪有什么杠杆化？房地产杠杆率太低了。
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我当时心里的第一反应是，知道地产商不爱说实话，但没想到他们可以如此罔顾事实，只是终没说出口。讨论房地产的去杠杆化，是从美国次贷危机引起的联想。所谓次贷，就是住房抵押贷款证券化（MBS）以及它滋生的一系列衍生品恶性膨胀的产物。
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没错，那是在美国。房地产金融的杠杆率是等比级的倍数。咱们中国没有这么眼花缭乱的金融创新，但房地产利用金融的杠杆化率水平并不低。全国工商联房地产商会会长聂梅生2010年10月11日在中国国际经济交流中心“经济每月谈”上说，这次调控降低了开发商资金杠杆率，2009年曾经达到10倍，现在降到5倍以下。
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房地产的资金杠杆率达5～10倍，应该不算低吧。
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我国房地产行业实行资本金制度。根据1996年国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，房地产行业资本金比例定为20％以上。2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中第十六条规定：商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。2006年5月29日国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，重申了房地产资本金比例不低于35％的要求。2009年5月27日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知［国发〔2009〕27号］，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调整为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。
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2010年4月17日新一轮房地产调控后，不少银行在审核地产商的贷款时，都将申请贷款企业的资本金比例下限提高到35％，有些企业的自有资金须达到50％以上。这些做法，压缩了房地产开发项目的杠杆化水平，但即便如此，房地产的杠杆化率仍然不低。
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地产商的主要支出之一是地价款。只要地价款按期支付，土地使用权证在手，就可以用它来作抵押贷款。目前政府交付的土地大多是七通一平的净地，第一期土地款付清即可进场施工。而建筑企业垫资施工，是业内公开的秘密。土地抵押贷来的资金，可以支付一部分施工款，或购买装修材料和设备。楼盘封顶，预售证到手，消费者的定金、首付款和个人住房贷款先后进账。销售情况好的话，现金流一年内转正是没问题的。
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以上涉及的几项资金，除地产商的自有资金外，其他均来自银行贷款和预售款。当该项目现金流转正，地产商就会将随后从购房者那里拿到的预售款转到别的地方，譬如继续买地。这并非单一项目的杠杆，而是一种连续撬动的杠杆。
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所以，计算某个项目的资金杠杆化率，不应用30％或35％的自有资金作为分母，因为这部分资金撬动的不仅仅是一个项目，而是两个甚至更多的项目。这是追求资金使用效率的地产商都会采取的做法。
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2010年12月1日北京实行预售资金监管以后，专款专用，地产商的资金杠杆化率会不会降低？估计不会。地产商是甲方，施工方和材料供应商等都是乙方，甲方想要用钱，乙方敢不给他开证明吗？从广州、深圳的情况看，规避监管的办法太多了。
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从这个角度看，银行也是地产商的乙方。但是且慢，分明是地产商求着向银行贷款，怎么地产商倒变成甲方了？
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因为，10多年过去，银行也已变得离不开地产商了。提高房地产项目的资本金比例，是出于防范风险的需要，但没有哪个银行敢停止发放对房地产的贷款（包括开发贷款和个人住房贷款）。否则，严重的话免不了会亏损，如果是上市公司就得连续跌停。
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看一看房地产贷款在全部贷款中的份额就清楚了。根据央行2010年1月20日发布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示，2009年房地产贷款新增量达到近2万亿元，合计占当年各项贷款新增额9.59万亿元的20.9％。房地产贷款余额7.33万亿元，占各项贷款余额的19.2％。
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即使是在严厉调控下的2010年，房地产贷款的份额甚至有增无减。央行在2011年1月26日发布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》中显示，2010年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿元，其中地产开发贷款新增1647亿元，房产开发贷款新增4269亿元，个人购房贷款新增1.40万亿元。房地产新增贷款占人民币各项新增贷款7.95万亿元的25.4％。虽然该比例比三季度有所下滑，但房地产贷款在整个贷款篮子里的地位无可替代。
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房地产贷款占贷款余额的比例，类似于房地产投资占固定资产投资的比例。GDP增长离不开房地产投资的拉动，因此形成了对房地产的依赖；同理，金融机构的利润稳定和增长，也离不开房地产贷款，而产生了对房地产贷款的依赖。何况，房地产贷款，尤其是个人住房贷款，是多么优良的一个品种。建设银行近两年虽然有意放缓了个人住房贷款的增长速度，优化了客户结构。但是，假如它敢公开宣称要放弃房地产贷款这个市场，建行股份的股票就得跌停。
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