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第2节 决定房价上涨的四个关键因素
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从第一章读过来的朋友，已经意识到了，我在前面几章分别谈到了几个与房价有关的重要因素。即，贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货币超发的货币政策，这些都是推动房价上涨的决定性因素。
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但有一个因素，我没有着重谈及，那就是所谓的刚性需求。它至少包括以下几方面的内容：
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城市化带来的住房需求。近10年是我国城市化加速的10年，每年城市化率约增加1个百分点。
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据住房和城乡建设部有关负责人介绍，2009年年底我国城镇化发展水平达到46.6％，保守估计到2020年我国城市化率将达到55％。也就是说，未来10年，城市化水平仍将以每年约1个百分点的速度递增。
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根据学者的研究，每年城市化率提高1～1.5个百分点，新增城市人口每年对住宅的新增需求量为4.1亿～5.9亿平方米。这就意味着，未来10年，每年仅城市化带来的新增住房需求就有约4亿平方米。
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刚性需求的另一个重要组成部分就是常住人口的改善性需求。
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根据住建部政策研究中心主任陈淮的介绍，到2008年年末，我国城镇实有住房总量124亿平方米。而2009年全国竣工商品住宅5.77亿平方米，2010年竣工商品住宅6.12亿平方米，即至2010年年底城镇实有住房总量约136亿平方米。而陈淮说，2030年以前，全国一半以上住宅须拆除。这意味着有超过60亿平方米的住宅要在20年内拆除，平均每年拆除3.75亿平方米。拆迁导致的需求，如果不是首次置业需求，也将构成改善性需求的一部分。
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钟伟教授预测，未来10年，城市化和人口红利带来的新增需求和改善性需求，对住宅的年需求量约为800万～1000万套，约合建筑面积8亿～10亿平方米。而根据国家统计局数据，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，其中商品住宅约8亿平方米。这意味着，未来10年，年新增住宅需求均相当于疯狂的2009年的商品房销售面积，不可谓不庞大。
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当然，预测只是理论上的，真正实现的需求存在一定变数。譬如，各地实行的限购令，以及2010年11月以后对首套房首付和贷款利率的调整，对刚性需求和改善性需求都会产生一定的抑制作用。但从长远来看，这部分需求不会消失，只会暂时性隐藏，一旦条件适合（如限购令取消），就会得到释放。
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刚性需求和改善性需求，尤其是刚性需求，是房地产市场发展的基础，它构成了房价稳定的条件，但不足以推动房价上涨。真正推动房价上涨的另有他手，那就是上文提到的贫富差距、土地制度和超发货币这三大因素。这些因素在2010年年底尚未看到大的变化，那么，未来5～10年，它们是否会发生重大变化？
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贫富差距与现行收入分配制度有关。几年前，就有学者提出，中国基尼系数已达到0.47，早已越过国际公认的警戒线。但我可以断定，2005年以来房价的大幅上涨，恶化了这一系数，资产价格上涨使得贫富之间的差距悬如鸿沟。王小鲁博士课题组在《灰色收入和国民收入分配》报告里提到，2008年，我国有9.3万亿元的“隐性收入”，5.4万亿元的“灰色收入”。这两组数据即是贫富差距的数字化体现。房地产市场是这些灰色收入的最好去处，而房价的上涨又再次膨胀了高收入者的财富数量。
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众所所知，中央政府最近多次提出，要推进收入分配制度的改革。但是，这种改革只能是渐进式的，表现形式多为提高最低保障线，或发放相应的补贴，但不可能根本上缩小收入差距。现有的贫富差距是过去30年积累的成果，并在最近10年得以强化，期望在未来10年内大幅度缩小贫富差距，是不现实的。能够让现有差距不再恶化就不错了。
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土地制度，在可见的将来，很难根本改变。国土资源部提出的只是对招拍挂方式进行微调，而不是改革出让方式本身，更不可能取消土地公开出让制度。北京市2010年11月月初实行了土地出让最高限价方式，但并未让地价切实下降，价高者得仍是主流。集体建设土地流转，尤其是宅基地的改革，决策层还下不了决心。
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与土地公开出让制度相关的财政税收制度、地方政绩考核制度，亦未有任何改革的迹象。土地财政在相当一段时期仍将继续存在，如果不是恶化的话。对土地收入的依赖，决定了地方政府维持高地价的动力。而地方政绩考核制度的GDP主义，则决定了地方政府仍然要追求形象工程、广场工程，而这些工程总是直接间接地与房地产有关。因此，地产GDP主义也将如影相随。
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虽然有学者提出了未来应建立以房地产税为核心的地方财政税收制度，以取代地方政府现行的以土地出让收入为主的地方财税制度。但我严重怀疑，即使好不容易建立起了新的房地产税收制度，增加了税源，地方政府也不会轻易放弃已得心应手的土地财政。
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最可能的变量来自货币政策。适度宽松的货币政策已向稳健的货币政策回归。在这种思想的指导下，如果国际国内形势不发生大的变化，2011年以后，我国M2增幅将从2010年的17％降至15％，甚至更低。货币的回收，必然对资产价格，尤其是房价形成滞涨的影响。至少，货币超发作为房价上涨的动力将逐渐减缓。
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但是，货币超发是最近20年，或者至少是最近10年长期存在的货币现象，而正如弗里德曼所说，货币供应量的减少，是逐步、渐进的过程，因此，我估计，即使要将M2增幅从17％降到12％，可能也需要5年左右的时间。在此之前，过去超发的货币，仍将继续在资产市场并拓展到其他消费领域，掀起阵阵波涛。
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综上所述，过去多年，决定房价上涨的四个主要因素，有三个因素在未来5～10年仍然适用；推动房价快速上涨的三个主要因素，贫富差距和土地制度及其相关制度，在可见的将来仍然适用，以超发货币为代表的货币政策有转向的迹象，但需要5年左右的过渡期。
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推导的预测结论是：按照近几年的调控思路，在主要因素未发生根本变更的情况下，至少是未来5年，房价上涨仍是大概率事件。当写下这些文字时，我内心一阵悲凉。
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但是且慢悲观。在以上几个决定性因素之外，出现了两个重大变量——持续推进的保障房建设规模和房产税。假如未来5年，全国每年仍能维持650万套的保障房建设规模，它将对上述几个房地产市场的决定性因素形成重大影响，使其效应曲线发生弯曲或折射；房产税经沪渝试点后，若在全国推开，将与保障房这一因素一起，令房价有提前掉头的可能。
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原本，即使保障房和房产税这两个重大变量加入，房地产市场发生趋势性变化，也需要5年左右时间，但行政手段的介入，将迫使统计数据里的商品房平均价格在2011年出现下跌。我这里所说的行政手段，是指限购令，尤其是2月中旬以后，拥有两套以上住房的家庭均禁止再购房。这一行政禁令是继其他综合调控政策之后，压倒2011年房价的最后一根稻草，房价想不跌都不行——如果拒绝下跌，不排除出台新的调控政策。反过来，如果你得出结论说，倘若2011年没有限购令，房价上涨仍是大概率事件，我不反对。
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但2011年房价的跌幅是多少，无人可以准确预测。房价是否从此进入下跌通道，我同样不能给出明确回答，因为，这取决于限购令持续的时间和房产税推向全国的进度。多数人的看法是，在保障房体系建立之前，限购令一旦退出，房价就会应声反弹。
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我能够清楚地看到行政调控的悖论：倘若限购令延续较长时间，则会面临来自地方政府的强大压力，因为土地财政暂时无法解决，房地产对当地经济（投资和消费）的拉动作用暂时无可替代，以行政调控为代表的房地产调控是难以持续的；倘若限购令只是持续到2011年年底，那么，房价一旦大幅反弹，不仅2010年至2011年的调控成果瞬间化为乌有，而且整个房地产市场结构——甚至整个经济结构——也将更趋恶化，那无疑是个令人不寒而栗的景致。
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读者诸君，利用基本分析工具，对市场趋势作出独立、清醒的客观判断，甚为重要。前几年，有些朋友听了个别专家的建议，不买房，如今追悔莫及，但专家自己却买了几套房。有些专家的建议掺杂了利益因素，有些专家的预测并非那么准确。即使是据说曾经及时预测了华尔街金融危机的经济学家谢国忠，对中国房地产泡沫的预言也总是过于超前。
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