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第4节 调控中受伤的地产商
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❶ 2004年的顺驰
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持续多年的房地产调控，没有撼动房价的一丝一毫，甫一出手却将人重伤。譬如顺驰。
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全国工商联房地产商会会长聂梅生赴美国访问时，曾去孙宏斌纽约的家做客。孙宏斌夫人与聂会长学的是同一个专业。谈起往事，孙夫人说：顺驰是老孙心中永远的痛。
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谢国忠喊出中国房地产泡沫的第一声之前，2004年2月月底，我应邀到顺驰长三角集团的四个城市（南京、无锡、苏州、上海）进行考察。此前的2月19日，顺驰与汇丰银行在天津签订海外融资财务顾问（上市保荐人）协议，正式启动上市进程。很快，顺驰上市主荐人由汇丰更换为摩根士丹利，再后来，顺驰上市被搁置。这且不提。
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2004年是长三角地区自1998年房改以来房价涨势最为凶猛的一年，也是顺驰人激情澎湃达至顶峰的一年。
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我到达顺驰南京公司时，已是晚上9点。销售部的墙上有一幅纸做的倒计时牌：离X月X日还有X天。会议室里坐满了人，我被告知，那是公司新职员在培训。透过玻璃可以清楚地看见，黑板上写的是：“核心价值观”、“企业文化”、“行动纲领”等字样。那一年，顺驰员工嘴里说出来的差不多都是这些相同的词语。
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我去参观了顺驰南京的项目“滨江奥城”，建筑面积约30万平方米。对工地本身已没有什么印象了，但我记得，一路之隔，还有万达、万科、中海的项目，面积都不小。据说，当地政府为了筹集资金举办全运会，就大规模卖地，以至于南京河西区域麇集了一批大盘。后来的情况表明，该区域楼盘的竞争十分惨烈。
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顺驰在苏州工业园区有两个项目，规划建筑面积分别为156万平方米和30万平方米，其中前者的土地出让金达27亿元。在无锡太湖新城的项目，建筑面积101万平方米，临近江南大学城，该项目控股权曾于2006年转给顺驰的合作伙伴，后被转让给融创中国。
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2月27日傍晚，在太湖边上的一个小饭馆里，主人请我们吃当地有名的“太湖三白”（白鱼、白虾、银鱼）。雾气慢慢洇染开来，远处的小岛和青山已然迷蒙一片，天空的星星并没有想象的那么明亮。江南的春天虽然到得早，但身上仍有些凉意。他们在桌上继续争论并期许着顺驰的未来。
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长三角是顺驰实施全国化战略的重点区域，约占顺驰全国销售计划额度的一半。根据当时制定的内部目标，2005年长三角地区回款额（比业内常提的销售额更硬气）要达到100亿元以上，2006年是200亿～300亿元，2007年是300亿元以上。据此可以推算顺驰的全国目标，想不做NO.1都不行。
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如你所知，长三角这些目标没能完成。顺驰的全国计划同样没能完成。
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两个月以后，也即2004年4月月底，国务院决定对包括房地产投资在内的固定资产投资实施宏观调控。当年12月，顺驰总裁张伟宣布辞职，汪浩接任。2005年1月，顺驰董事局主席张桂宗辞职，汪浩任董事局主席兼总裁。两个月后的3月26日，“国八条”出台。
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2005年9～10月，孙宏斌与摩根士丹利谈判出让顺驰股权，后者出价比后来的路劲基建要高。但当年11月谈判停止。2006年2月，复出后任顺驰董事长的孙宏斌在昆仑饭店对我说：“他们（摩根士丹利）太过分了，居然要我以融创的股权作担保。”熟稔西方前沿商业管理规则的孙宏斌应该想到，这便是强者的王道逻辑。2006年9月，新的收购者亦提出了同样的要求，但此时的顺驰更加贬值了。
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2006年9月月初，顺驰以12.8亿元出让55％控股权给香港路劲基建。2007年1月23日，路劲以3.184亿元增持顺驰股权至94.74％。老孙只保留象征性的5.26％股份。按照单伟豹后来对我的说法，路劲购并顺驰，一分钱也没有进孙宏斌的口袋。不过，据融创内部人士说，其实是付了1亿元现金的。
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不瞒你说，当我写下这些文字时，内心一阵阵撕裂般的疼痛。
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王石2006年9月11日在博客中重提他与老孙在2004年博鳌房地产论坛的言语交锋，然后说：“如果把握好节奏，顺驰能够成为一家非常优秀的公司。但两年过去了，它却要为盲目扩张造就的奇迹付出代价。”我想，老孙早就有“付出代价”的心理准备，只是不知道这个代价竟然高到要交出整个顺驰。
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老孙2006年2月跟我回顾顺驰前两年的发展道路时说，顺驰扩张得急了一些，如果不是16个城市，而是6个城市，甚至10个城市，就不会有今天这么困难。2008年和2009年我们私下会面聊天时，孙宏斌都一再表示自己从未后悔过。
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当2007年1月老孙将顺驰拱手交给路劲基建之后的三年时间，孙宏斌在媒体面前消失了。2008年，孙宏斌与路劲相互把对方告上法庭。
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路劲起诉老孙不肯交出顺驰天津的公章、财务资料，而老孙则跟我说：“他们怎么可以这么做呢，只挑好的项目，差的项目就扔下不管了！”
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孙宏斌所说的“差的项目”，就是指历史遗留问题多、股权比较复杂的项目（顺驰B）。作为香港上市公司，将股权复杂的项目剔除，也是正常的商业行为。路劲基建收购顺驰时，顺驰旗下55个项目共600多万平方米土地储备，除了退回部分项目给政府外，路劲用3年多时间，梳理重组出400多万平方米的土地。这些土地今天已全部大幅升值。加上后来的投资，路劲花了约20亿元，新增了400多万平方米的项目，应该是值得的，虽然当初路劲董事会对此有过争论。
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双方最后还是达成了和解。2008年老孙正筹谋融创中国的上市。
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融创中国是孙宏斌创建的与顺驰并行的另一家地产公司。2004年也曾经疯狂扩张过，好在及时收手。
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孙宏斌个人命运的戏剧性基因，也传导给了他的企业。2009年12月，正在路演中的融创，听到了中国政府再次调控房地产的消息，首次公开募股戛然而止。2010年9月29日，重启上市的融创正在纽约确定挂牌价格，中国政府的第二波调控消息传来，我忍不住给孙宏斌发去一个短信，想安慰他一下。幸好一切准备就绪，10月7日，融创中国如期在香港挂牌。当晚，孙宏斌在香港大醉一场。
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顺驰的故事，就是老孙性格的必然演绎。他曾对我说，商业的本质就是冒险，“商业时代，应该鼓励冒险，否则这个社会就没有发展”。孙宏斌全身流淌着狂放不羁的激情，集梦想家和赌徒的气质于一体，顺驰的疯狂扩张，便是老孙冒险激进的产物。
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