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4.心理冷战
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伯南克上台—广州的楼价—居民买房意愿—中国经济放冷。
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这是一串相互关联的词组，它是预示2006年国内楼市初步趋冷的方法论。
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当年3月，央行发布数据：国内居民的买房意愿降到最低点：
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“经过2002～2004年的高潮后，住房、汽车消费在去年出现了明显的降温。调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季及上年同期分别降低1个百分点和3.8个百分点，并创历史新低；未来三个月打算买车的居民人数占比为9.8%，分别降低0.1个百分点和1.5个百分点”。
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2006年时的购房者与投资者心态，还不是电视剧《蜗居》播放时期房价已经严重扭曲社会心理的那种疯狂状态。当时，人们还保持着对于房地产绝对升值论的怀疑。除重庆和西安外，央行调查的7个大城市居民购买住房的欲望均低于平均水平，上海、北京和天津三个直辖市的居民购房的意愿大幅下降。
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不同商品的价格规律中，没有什么比人们的心理预期更能影响它的走势了。如果人们达成这样的心理共识后，人际传播的确认就会让每一个人确信：物价下跌。从海量的媒体样本中统计一下，2006年上海早已达成了这样的共识，北京的共识是2008年后必跌，比较特殊的是广州，但在2006年下半年也已出现了明显的购买意愿下降。原因是什么？就是本文开头的那一组特别的关联词。
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上海的房价是等待人民币升值的热钱打上去的，热钱撤退后，套住了大量江浙游资，这才有了2006年上半年上海著名的退房潮。可以将之定性为风波，这种风波是非常时期才会出现的，其性质类似于去银行挤兑存款或民工在高楼上威胁要跳下来以达到讨要工钱的目的等事件。2011年时，退房风潮在北京通县与上海重新上演。一个商业投资者作出非商业的行为是特定时期的一种信心恐慌。
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2006年夏，北京美术馆东门外一位穿白大褂理发的老头儿对理发人说：这北京的房价奥运会一开就不行了。这是判定北京房价下跌的民间理由。
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广州的房价值得一说。广州是一个比较开放的房地产市场，2000年来一直在跌，但从2005年开始到2006年初一直在补涨。为什么当时涨得那样狠？好多人在找理由。我的理由只有一个：伯南克上台。伯南克是美联储主席，他与广州楼价何干？不然。伯南克上台前，人们在赌他加不加息。2005年底时经济学家们的判断是不加。于是从2005年底开始，就有大量的钱进入亚洲股市，拉起了香港的股价和广州的房价，包括后来狂热不止的A股。香港金管局在2006年1月份的估计是至少有400亿元是可以发现的热钱。香港的观察家认为，这笔钱是赌人民币再度会有一个一次性升值的决定，大量的资本从美国撤出，很多热钱从香港选择进入广州并拉起了楼价。
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当年，温家宝向媒体表示，中国不会再宣布一次性升值，这一政治承诺就变成了一道门槛。随后，资本界判断伯南克要加息，2006年上半年，热钱迅速撤离亚洲，回到美国。根据是：美国的长期国债利息已经高过了短期产品的利息，而在2006年1月热钱进香港时，这一利息正好是变形的，长期的收益低于短期，表明大家不看好美元。
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没有人民币升值预期带来的热钱，就没有楼市泡沫。山西的煤炭资本与江浙的那点产业资本只是一种心理杠杆，他们并不是中国楼市最大的拉升力量。
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5.中产者搁浅
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2006年2月，国内的物价指数一度低至0.9%，如果这个数字逼近零的话，国家的经济就会只吃不拉，存着钱不花，物价还在一个劲儿地降，简称滞涨。日本在20世纪90年代时的发展一直都是这样的。
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滞涨的经济环境下，面对不成熟的市场，当时最热的上海楼市也出现小范围的资本退出困难。有一家人2000年初在上海买了一套35万元的房子，2006年时按行价推算能值80万，可是在中介挂了半年也卖不出去，只能每月2000元往外租着。那时大家都知道这是泡沫，但它没有破。当时20多岁的第一代毕业面临楼市泡沫的青年们，开始将租房变成重要的生活选择。
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有价无市表明价格在失灵。价格是在市场中形成的，买卖中确定了价格，卖得多，价格低；买得多，价格高。既然楼市算一个市，那么，有买就有卖。一个房子的真实价格是多少，只有二手房市场才能给出来，而不是人的嘴喊出来的。
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2006年，香港《明报》上发表了一篇许小年的文章，认为《明年将迎来5年楼市大熊市》。在2011年的高点上看，这个预言过早了，但假如站在2012年或2013年看呢？许小年的文章中有一个重要的依据是：房价的滞后性。他认为，人们仍然认为1～2年内房价还要涨，还在追涨，这往往是楼市跌落前夜固有的现象。90年代初海南与广西北海的房子都是在这样的公众认识论支持下达到泡沫泛滥状态的。菜市场有这个情况，一下雨菜价就跌了；楼市不一样，东西在那儿搁着，不怕没人要。人们的这种心理预期成全了炒家出货的一段时间差。心理的顽固是一种顽固定价的前提，这就是价格刚性存在的心理基础之一。因此，才有徐小年关于2010年前楼市走向熊市的说法。可惜，金融危机后的古怪刺激计划没有成全他的预言。
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后来，人们说，谢国忠预言错了，许小年预言错了，易宪容预言错了，只有地产商预言对了，尤其是任志强，他不断喊出高价位，不断应验。2010年，他再次喊出北京四环内房价5万元时，更有大嘴金岩石按奢侈品价格与普通用品价格差推算出的北京最高房价将达20万元的结论。
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在击鼓传花的游戏没有结束前，最极端的声音合法性最强。美国金融危机已经提供了这样血淋淋的教训，中国楼市的泡沫作为一个没有最后摊牌的赌局，仍在艰苦地博弈。
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退房风是商业绝望导致的集体反游戏规则行为，也可以说是没有商业精神的表现。将个人的投资失败行为变成一种社会反抗，是一个市场不成熟的表现。香港和东京就没有这样的现象。
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90年代的日本与香港楼市曾经是一样的逻辑，后来双双腰斩。2006年时，上海楼市的大炒家早跑了。这个大炒家是指热钱。他们能动用的工具和进退方法不同于普通人，动用各种金融工具后，他们能够快进快出，这是热钱的职业本性。普通人的房子得在二手房市场喊着卖。谁来接盘？江浙小型民间资本后来上演的“退房潮”是赌输后的反市场行为，通过退房的办法向政府施加压力意味着价格的交易环境已经非常恶劣了。
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楼市是一个国家的经济大讲堂，很多人是以血泪学习经济与政治知识的。80年代的东京楼市破灭让日本公众学习了楼价与美国人的汇率压力这一国际政治不可分割；1997年的香港房价让香港人明白了，香港虽然没有上海和北京那样的平坦土地，寸土千金，但价格的魔鬼也会让他们的房价下跌一半。2000年代北京与上海的房价也是这样，认为上海要做中国的金融中心就会几十年让房子不跌是一种幼稚的赖账式想法，经济有涨落，供给有变数，没有不跌的房子。
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6.未斩的地方政府之手
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“斩手”这个词语血淋淋的。但想想2003年的楼市吹泡期中，成千上万的人买房的门槛陡增一倍后，人们终于明白：这是中国社会快速的财富分化方式。2000）年后的楼市泡沫，其价格推手并不是地产商，而是卖地的地方政府。
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