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众魔在人间：华尔街的风云传奇 9 唯利是图的大佬
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在长达20年的时间内，一个将次级抵押贷款作为原材料的大型摇钱树已经一点点地长大了。华尔街需要次级抵押贷款，用来包装证券化债券。全世界的投资者都想买华尔街上的抵押贷款产品，因为在收益低的整体环境中，华尔街能给出高回报。
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ALL THE DEVILS ARE HERE
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The Hidden History
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of the Financial Crisis
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2004年的假期，一个大学生，我们姑且称他为鲍勃吧，回到了位于加州萨克拉门托的家中。有天晚上在城里寻欢作乐时，他碰到了另一个年轻人，鲍勃给他取名叫机灵哥。26岁的机灵哥“性格中带着传奇色彩”，鲍勃回忆道，“他有着金黄色短发、洁白整齐的牙齿、完美的古铜色皮肤”。他还有一辆豪华轿车，钱多得像是永远花不完。鲍勃整晚和机灵哥一起在酒吧俱乐部跳舞、结识漂亮女孩、喝高档香槟。最后，他们到了一所公寓前，这所公寓里正举行着“疯狂的派对”。“那儿有一个主持人，还有很多漂亮女孩、酒、毒品等，简直不敢想象，”鲍勃说，“那是我活到那么大经历过的最疯狂的事情。”第二天早上，鲍勃问机灵哥，“你到底是做什么工作的？”
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“美利凯斯特，”他回答说，“我在抵押贷款行业工作。”
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真是让人难以置信，次贷市场死灰复燃了，而且熊熊大火烧得比以前更旺。千万别相信第一次次贷泡沫中的抵押贷款创始人破产了，也别认为给经济状况不稳定的借款者发放贷款能取消赎回权。当然，更不要认为次贷金融模式完全丧失了信誉。“第一次次贷繁荣期，”罗斯纳说，“是个有盖细菌培养皿。”
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第二次次贷泡沫是美国经济史上最疯狂的一次。在第二次次贷泡沫期间，刚从大学毕业，有些甚至是高中毕业的年轻人变成放贷人员，其中一些人每月能赚三四万美元。（机灵哥告诉鲍勃说，有个月份情况特别好，他赚了12.5万美元。）一位原放贷人员说，在有些地方，比如鲍勃2005年开始工作的美利凯斯特在萨克拉门托的办公室，使用药物是公开的秘密，他们主要服用可卡因和甲基苯丙胺，因此才能每天工作14小时，才能为公司赚大钱。
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类似的情况其他的公司也出现过。2006年，在华盛顿互惠银行专门为最佳绩效员工设立的位于毛伊岛的疗养院里，员工们表演了一段说唱，名为“我爱大钞”。伴着《宝贝儿回来了》（Baby’s Got Back）的音乐，这些员工唱道：
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我爱大钞，我不骗你
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贷款业的兄弟们都是如此
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财源滚滚，我们就像印钞机
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我挥霍无度
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花钱没有止境
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门口就停着新奔驰
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相信大家还没有忘记，第二次次贷市场兴起的起因，是21世纪初格林斯潘为了防止经济衰退而将利率调低至接近历史最低点。（他在重蹈互联网泡沫的覆辙。）低利率使抵押贷款利率降低，这对买房者更具有吸引力，也使得投资者要求获得更多收益。尽管在第一次次贷泡沫中贷款滥用现象非常普遍，政府仍然对这个再次兴起的市场表示支持和赞同，其原因是该市场的繁荣可能将帮助更多的美国人能买得起房。格林斯潘当然就是持这种观点。“多亏了现在贷款公司能够有效地对个人贷款申请者进行风险评估，并为风险定价，不然很多处于边缘地带的贷款申请者将得不到信贷。”2005年4月，格林斯潘这样说道。
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然而，事实上还存在另外一个原因。在长达20年的时间内，一个将次级抵押贷款作为原材料的大型摇钱树已经一点点地长大了。华尔街需要次级抵押贷款，用来包装证券化债券。全世界的投资者都想买华尔街上的抵押贷款产品，因为在收益低的整体环境中，华尔街能给出高回报。美林、摩根士丹利、瑞士联合银行、德意志银行，甚至还有一直和次贷业务保持距离（市场还太小）的高盛，都快速地进入到抵押贷款行业。富顿公司分析师戴维·特朗对彭博资讯说，到2005年止，证券业的总收入中有51.6亿美元来自承销抵押贷款和相关资产支持的证券。这部分收入占所有债券承销业务总收入的25％。
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抵押贷款发行者想尽各种办法为华尔街提供它们想要的风险较高的抵押贷款。和第二次抵押贷款繁荣期相比，第一次繁荣期间出现的欺诈简直就是小巫见大巫。即使是那些够资格拥有传统抵押贷款的借款者，也很可能被劝说去购买收费高、利率高的次贷产品。巨额贷款客户拥有的“非传统”抵押贷款，即能比30年固定利率抵押贷款带来更多利润的产品，变成了一个全新的种类：Alt-A抵押贷款（介于优质抵押贷款和次级抵押贷款之间的贷款种类）。
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并不是每一位巨额贷款客户都需要苦口婆心地劝说。随着第二次次贷慢慢发展成为泡沫经济，越来越多的人想买这些所谓能负担得起的产品，这些产品包括能迅速重置为高利率、低“诱惑”利率的贷款，还包括“负分期摊还本金”（negative amortization）贷款。这种贷款的借款人偿还的额度比应付利息要少，这样本金将变得越来越多，而不是变得越来越少。通常，低诱惑利率贷款的借款人都是想在利率再次变化前将房子以高价抛售。投机行为非常普遍。
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实际购买新房只是这次泡沫形成的部分原因。罗斯纳很早就开始怀疑，几百万美国人其实在利用次贷从已拥有住房的升值中获利。例如，美利凯斯特大部分业务就是被称为“取现再融资”的业务，借款者利用已拥有住房的升值对抵押贷款进行再融资，并将多出来的部分用现金形式取出来消费。到2004年2月为止，另一家大型抵押贷款公司新世纪公司发放贷款中的2/3都属于取现再融资的情况。贾森·托马斯说，从2001年到2006年，半数以上的次贷和1/3的Alt-A贷款被用来再融资。托马斯是前国家经济委员会经济学家，现在乔治华盛顿大学金融系任职。根据《华尔街日报》报道，从2000年到2008年间，居民贷款总量翻了一番，从7万亿美元上升到14万亿美元。住房相关的贷款占这个增长数额的80％。
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当然，房价也确实上涨得超乎想象，这使其他与之关联的市场情况恶化。根据标普／凯斯—席勒房价指数（S＆P/Case-Shiller home price index）中的信息，从1940年以来，房价平均每年上涨0.7％。但是，从2001年到2006年，美国20个大城市中14个地方的房价每年上涨超过10％。在一些很抢手的地区，例如菲尼克斯和拉斯韦加斯，住房均价在扣除通货膨胀的影响后上涨了80％。从大萧条时期以来，房价收入比一直在2到4之间徘徊，但根据金融博主保罗·科德罗斯基（Paul Kedrosky）收集的数据来看，这期间某些地区的房价收入比甚至猛涨至12。
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在第一次次贷市场繁荣期间，新兴的次贷公司在巨大的住房产业中处于边缘地带。当次贷再次兴起时，次贷公司统治了整个住房产业。通过将业务快速拓展至次贷领域，华盛顿互惠银行成为了全美最大的储蓄机构。在第一次次贷繁荣期充当小配角的新世纪公司和第一选择公司，摇身变成了拥有数万亿美元资产的大公司。
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然而，我们不能忘了还有美利凯斯特……