1703409580
1703409581
“竟然同时有57家贷款公司争我们的业务。”她在一封邮件中写道，并从自己的角度描述了泡沫经济那些年的情况：
1703409582
1703409583
他们那些人都问同样的问题：“让我看看你们在做什么。有什么我可以结算的吗？”想象一下，像我的公司那样小小的经纪人办公室里全都挤满了账户管理人，他们每天都来寻找业务。他们总是带着饼干、三明治、糖果等各种各样的小玩意儿。
1703409584
1703409585
很多账户管理人都很好、很诚实，属于想要做好本职工作、具有职业道德的人。但是，也有一些只按价格办事的账户管理人。他们开口就说“这个我们会支付额外的点数，或者那个只能给一半的点数”。这些人不全来自次贷公司，还有一些来自大银行。他们都有Alt-A抵押贷款和其他次贷产品。
1703409586
1703409587
让我们走到今天这一步的不仅仅是次贷产品。对于某类型借款者来说，选择权指数型ARM也许是合适的产品。我们从不认为这个产品是次贷。真正根本的原因是放贷者的行为和心态。杀掉市场的不是枪——而是枪手。
1703409588
1703409589
那些26岁的大学毕业生，穿着深蓝色西装，头发梳得整整齐齐。他们意气风发地走进经纪人公司，因为他们的年薪能达到15万美元。他们对业务一无所知，但是他们会邀请我们去参加各种聚会和会议，痛饮狂欢。
1703409590
1703409591
我公司有一个贷款人，她在一笔贷款上就赚取了3.12万美元，我跟她说给她40％，结果她居然告诉我应该五五分。这一笔贷款费用比她上一个工作的年薪还多。这笔交易让我明白这些人的思想都已经黑了。
1703409592
1703409593
提前还款罚金还伴随着佣金激励。贷款者还怂恿贷款公司给想要卖出的特殊产品开出更高的收益差幅溢价率②，并给其他不想卖出的产品少打折扣。整个行业都受到利益的驱使。贷款者只是想方设法增大放贷量，不管用什么方法。贷款与市场占有率的竞争非常残酷。提升营销力慢慢地变成了一种生活方式。我们天天都受到千锤百炼。
1703409594
1703409595
在进入抵押贷款行业之前，我在会计公司工作过。我的想法一直是要具有创新力并按准则办事。曾经，合格者与不合格者之间的界线非常明了。每天出现的新产品慢慢地将这条界线从谨慎的风险管理移到了高额手续费的世界。当有些人在界线内没法完成业务的时候，这些人便改变界线的位置。这被称为“构造”贷款，这指的是如果该贷款本来不合格，那就想办法让它变得合格吧。
1703409596
1703409597
我记得有一次参加房地产经纪人研讨会，当时我不仅提到，而且也的确对此深信不疑，“贷款者们提供这些产品……在风险、法务、合规、二级市场等部门里有很多聪明人，他们很清楚自己承担的风险并为之定价。我是谁，能质问他们？”真是够了！记得曾经有位女性下属说过这样表示怀疑的话，“哇，他们把信用标准降至580分了！”
1703409598
1703409599
“我很明显地感到，”吉莉安总结说，“一阵阵毛骨悚然……恶性行为慢慢地遍布了整个行业。我能看到火山岩……慢慢地蔓延，直到每项业务都留下它们的痕迹，最终整个业务将被吞噬掉。”
1703409600
1703409601
1703409602
1703409603
1703409604
让考克斯最生气的是当时没有人关心实情。“这肯定是场败仗。”他说。
1703409605
1703409606
次贷行业慢慢进入疯狂状态时，全国性银行监管者还是那么无能。2005年底，银行监管者想从行业人士中询问他们关于“非传统”抵押贷款“指导方针”的意见。整个行业进行了回击。美国金融服务协会主张说，要求贷款公司去评估借款者是否有能力偿清贷款的做法“严格得太不必要了”。美国银行家协会说，该指导方针“过高估计了抵押贷款产品的风险”。说它们风险更高是“不对的”，美国银行家协会说，“恰恰相反，它们只是代表了不同种类的风险，这些风险也能受到谨慎贷款者的良好管理”。美国金融服务协会还让监管者清楚地说明“指导方针并不是绝对规则”。
1703409607
1703409608
消费者倡议团体要求更严格的规定出台。加州再投资联合会主张说，监管者不应允许一些风险分层的存在，比如自列所得选择权指数型ARM（stated-income option ARM）。该联合会称这种贷款“对无戒心、无常识的消费者来说是致命的产品”。加州再投资联合会副董事斯坦写道：“对于消费者或者金融机构的经济稳定性来说，错误地证明次贷借款人偿付能力的承销都是不利行为。”他继续写道，“借款者陷入无法支付贷款带来的烦恼……金融危机的构成要素均已就位。”
1703409609
1703409610
2006年秋天，监管者终于发布了指导方针。该方针要求贷款者“考虑借款者是否具有偿付能力”。但是，这个方针仅适用于那些允许借款者延迟支付本金或利息的贷款种类。而且更重要的是，这仅仅是一套方针。它不具备法律效力，次贷公司完全可以忽略它。
1703409611
1703409612
如果想要知道这实际上意味着什么，你仅需看看华盛顿互惠银行的监管者即可，那就是储蓄机构监理局。在2006年秋天与储蓄机构监理局会谈后，一位华盛顿互惠银行的高管在一封邮件中总结该监管者的态度：“他们的第一反应就是，他们认为这个方针的灵活性很大。他们特别指出，该指导方针中大部分情况下用的是‘应该’而非‘必须’，而且他们还指望华盛顿互惠银行来确定该方针将如何指导具体的业务行为。”
1703409613
1703409614
一份参议院的调查报告后来指出，在起草这个指导方针期间，储蓄机构监理局还主张采取更宽松的标准。该机构很大程度上在努力保持着自身的地位。吉勒朗从2001年末到2005年春天担任储蓄机构监理局局长。在他的带领下，该机构缩小了很多：2002年，吉勒朗裁掉了20％的工作人员。储蓄机构监理局说，它的新目标是“将重点放在机构上，而非放在监管者上，以此来保证它们的运营符合所有的现行法律，包括消费者保护法”。
1703409615
1703409616
而且，储蓄机构监理局的资金来自储蓄银行，资金量由储蓄银行的业务量决定。后来吉勒朗自己描述，在接任的时候储蓄机构监理局“财务状况不利”。得益于次贷业务的膨胀，华盛顿互惠银行得以快速发展，这也意味着对监管者来说，该银行成为了比以前更重要的资金源。根据参议院常设调查委员会的调查，在2003年到2008年间，华盛顿互惠银行提供的费用占去了该机构总收入的12％到15％。吉勒朗的继任者赖克曾经将华盛顿互惠银行的首席执行官克里·基林格描述为“最大的资产智囊团成员”。
1703409617
1703409618
华盛顿互惠银行高管分析该监管者指导方针的实施将带来的后果时，他们得出结论，公司交易量会因此减少33％，所以，他们并没有实施。直到2008年6月，美国联邦存款保险公司检察官才发现华盛顿互惠银行“没有遵循非传统抵押贷款的联合指导方针”。
1703409619
1703409620
虽然次贷婚恋了这么长时间其监管者才拿出指导方针，但这也不能完全归咎于储蓄机构监理局。另一个有罪的是美国联邦储蓄系统。美联储的态度在纽约联邦储备银行于2004年末发表的一篇文章中得到体现，该文章题为，“房价是下一个‘泡沫’吗？”回答是：“至于房价出现大幅下降的可能性，在查看历史上国家房价数据后，我们发现对于这种可能性的担忧是毫无基础的。”伯南克在2006年2月接替格林斯潘成为美联储主席，然而美联储在本质上还是格林斯潘的美联储。他们依然坚信：市场仍然是最有效的手段。比起那些官僚来，市场更清楚该如何为风险定价。市场规律会阻止真正糟糕的事情发生。银行业监管者最重要的任务就是不要妨碍市场规律起作用。
1703409621
1703409622
当时，纽约联邦储备银行主席是鲁宾在克林顿政府任财政部长时期的门徒之一：蒂姆·盖特纳。他在30多岁时便成为了专门负责国际事务的副部长。2003年被任命为纽约联邦储备银行主席时，盖特纳才42岁。在鲁宾、萨默斯、格林斯潘的教育和影响下，盖特纳无疑深信市场的优势。当政府内部讨论该指导方针的时候，一些银行监管者主张美联储必须限制抵押贷款放贷和商业房地产交易行为，特别是在自从2000年以来这两种资产持续迅速增长的情况下。然而，盖特纳和其他一些意见相同的人抱有其他的忧虑。如果美联储采取压制政策，这会对抵押贷款和房地产市场带来什么影响？对银行的财务底线会有什么影响？“美联储推迟了指导方针出台的时间，”有人说，“该指导方针因监管者关于一个问题的内部争论而延迟，这个问题是因为大部分抵押贷款卖给市场，监管到底应该管到什么程度，以及这个指导方针能否用监管标准来取代投资者的风险偏好。”
1703409623
1703409624
1703409625
1703409626
1703409627
当狂热达到顶峰的时候，一个奇怪的问题隐约出现了：谁还能继续借钱？历史上次贷业务基本上依靠再融资。这意味着要说服已经拥有30年固定利率贷款的客户或者已经偿清抵押贷款的客户重新为自己的住房申请抵押贷款。或者，在几年后利率慢慢上涨至房主没办法支付贷款的情况下，原本是次贷借款者的房主也需要再融资。然而，根据德意志银行的数据，到2006年，美国40％的实际购房者接受的是次贷或Alt-A抵押贷款。为什么呢？其原因是飙升的房价用价格将合理的买家赶出了市场，而经纪人则寻找那些根本没想过拥有住房的借款者和那些在正常情况下根本无法拥有住房的借款者。贷款都给了那些连诱惑利率都支付不起的人，更别说支付重置利率了。借款者仅需签完文件、获得贷款、搬进住房，并在几个月之后停止偿付。
1703409628
1703409629
同时，快速增长的房价终于开始减缓步伐。这意味着，那些原本认为自己将要在利率重置前获得再融资的房主没有获得再融资时需要的增值。“不管是谁向上述没有偿付能力的借款者提供了贷款，他们都是不得已而为之。”一位在该行业富有经验的人说。换句话说，借款者和贷款者都会陷入劣质贷款的泥沼。