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·不向贷款人支付保险金额，让贷款人没收房屋并用以拍卖来偿付贷款。
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·向贷款人支付担保金额，自己获得房屋，随后将房产拍卖以弥补损失的担保金额。
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3.抵押贷款商业保险（Private Mortgage Insurance）
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未受到政府担保的抵押贷款被称作常规抵押贷款（Conventional Mortgage）。根据其按揭比例，这些贷款可以由MIC提供保险或者根本不参加保险。MIC受州法律的监管并被法律限制只能经营单一业务，只能对住房抵押贷款提供信用保险。一般只有当贷款价值比例高于80%才需要购买贷款保险；大多数投保商业保险的抵押贷款的贷款价值比例处于90%～95%之间。MIC通常会按贷款的贷款价值比例来提供不同比例的保险额度。
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和前面介绍的FHA和VA一样，如果一笔受担保的常规抵押贷款出现违约，MIC可以直接支付保险金并获得房产或者让贷款人获得房产。
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在金融危机发生以前，抵押贷款商业保险公司的资本充足率都比较高，都有很好的信用评级（大部分处于AA级水平）。但是，金融危机爆发之后，由于房价的暴跌和全国性的贷款违约，抵押贷款商业保险公司蒙受了巨大的损失，大部分都被降级，甚至被撤销评级或破产（见表6.1）。降级和财务能力限制导致抵押贷款商业保险业的萎缩，使常规抵押贷款的发行受到限制，贷款市场的规模进一步向代理机构贷款倾斜。
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表6.1 美国主要抵押贷款保险公司的信用评级变化
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四、住房抵押贷款的质量分类
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前面讲过，在美国的贷款市场上，没有政府担保（FHA或VA）的住房抵押贷款统称为传统贷款。传统贷款可以分为合规贷款（Conforming Loan）和不合规贷款（Non-conforming Loan）两种。这两种贷款的发行、风险、买卖和证券化的方式截然不同。
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（一）合规贷款
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合规贷款是指符合美国政府的代理机构（即房利美和房地美）所颁布的规定条件的贷款。这些规定条件包括贷款额度、贷款价值比例、负债收入比例（Debt-to-income Ratio）、信用分数和历史、文件要求等。符合所有指定条件的贷款就是合规贷款，否则就是不合规贷款。房利美和房地美会定期对这些条件进行分析，并根据情况做出调整更新。以贷款额度为例，表6.2所示是2000年以来每年对各种住房户型的抵押贷款的最高贷款额度规定。这个上限每年都会根据联邦住房金融委员会的住宅价格调查结果进行调整。从表6.2中可以看出，在美国房价持续增长的2000～2006年间，最高贷款额度规定也一直在涨；但是经济危机爆发后，由于房价还没有全部恢复，这一规定的限额一直保持不变。
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表6.2 美国传统贷款的金额上限
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合规贷款属于“标准化”产品，可以卖给美国政府代理机构用来作为发行代理证券的基础资产，所以流动性很好。
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（二）不合规贷款
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不合规贷款由于没有达到美国政府代理机构的“标准化”要求，一般不能进入代理证券的渠道。值得注意的是，不合规贷款不代表贷款的质量不好（虽然总体上是），只是贷款没有符合一定的标准化规定。由于无法通过政府代理机构融资，不合规贷款必须通过其他方式来解决资金来源问题，而非代理资产证券化（Non-Agency或Private Label MBS）曾是这一类贷款的主要融资渠道之一。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468633]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第二节 代理抵押贷款过手证券
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一、抵押贷款过手证券简介
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抵押贷款过手证券是最早的资产证券化模式。所谓“过手”，就是把抵押贷款池每个月产生的本金和利息现金流“过手”传递给证券的持有人（有时也称转付证券）。
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和前面我们讲到的证券化过程一样，在代理抵押贷款过手证券交易中，交易的发起人将抵押贷款转让给一个特殊目的实体（SPV），SPV以此为基础资产发行过手证券，并将证券发行收入付给发起人，作为SPV购买贷款的对价。在代理抵押贷款过手证券交易中，交易的发起人是受美国政府支持的代理机构。
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投资人通过购买抵押贷款过手证券成为资产池受益权的所有人，也成为购房者最终的资金提供者，将资本市场的资金引入房地产市场。过去30年里，住房抵押贷款过手证券在为房地产交易提供融资、提高美国住房拥有率、提高居民生活水平、推动经济增长等方面发挥了重要作用。
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