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·房产的资产评估报告。
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·房产的工程报告。
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·地震报告和保险。
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·大风和洪水保险。
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从计算上来讲，商业房产抵押贷款的信用风险大小主要是由两个因素决定的：（1）贷款违约的可能性（概率），主要由贷款的收入贷款倍数决定；（2）违约情况下损失的严重程度，主要由贷款价值比例决定。如前所述，收入贷款倍数指标是由预计净现金流（NCF）和贷款支付（Debt Serving）决定的，而贷款价值比例指标则是根据贷款面额、预计净现金流和资本化率（CAP）计算得来。由于贷款面额和贷款支付是可知的，所以信用评级机构的重点工作就是对资产的可持续净现金流和资本化率进行分析。这些分析包括对各项指标进行情景模拟和压力测试，来估测各种情景下资产净损失及其对证券的影响。表7.2所示是一个CMBS交易中各个信用级别的压力测试参数、损失预期和所需的信用支持的样本。从表7.2中可以看出，级别越高，压力测试的参数越苛刻。
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表7.2 各信用级别的分析数据
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在信用评级的分析中，除了对每个贷款的信用进行分析外，还要分析资产池的多样性（贷款类型是否多样或同一贷款的支持资产是否多样），以判断整个资产池的风险和现金流的稳定性和可预测性。这其中包括对每个房产类别的比例、主要区域的集中度、大额资产所占的比例、贷款年份的分布、特殊贷款的比例（浮动利息、交叉抵押、主次贷款）等方面的分析和研究。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 [:1703468641]
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第四节 美国商业房产抵押贷款证券化案例分析
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高盛抵押贷款证券2007-GG10（GS 2007-GG10）是金融危机前一个典型的美国商业房产抵押贷款证券化例子，其设计和构架反映了美国商业房产抵押贷款证券化鼎盛时期的特点。
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一、交易的证券结构
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2007年6月，高盛抵押贷款证券信托发行了总额为75.63亿美元的商业房产抵押贷款证券，交易名为2007-GG10，其中超优级证券为52.94亿美元，最低信用支持30%；中和次超优级证券为12.76亿美元，最低信用支持13.13%；投资级支持证券为7.09亿美元，最低信用支持3.75%；非投资级支持证券为1.42亿美元，最低信用支持1.88%；无评级支持证券为1.42亿美元；X仅付利息证券名义面额为75.63亿美元。详见表7.3。
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表7.3 GS 2007-GG10证券结构
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*名义面值。
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资料来源：彭博
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GS 2007-GG10几个主要参与主体为：
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·卖方：RBS格林威治资本、高盛抵押贷款公司、雷曼兄弟、美联银行。
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·总服务商：美联银行（富国银行收购美联银行后成为总服务商）。
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·特殊服务商：CWC资本资产管理公司（CWCapital Asset Management LLC）。
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·受托管理人：富国银行。
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·B档购买人：CWC资本（CWCapital）。
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