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·承销商:RBS格林威治资本、高盛。
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二、基础资产
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GS 2007-GG10的基础资产是203个商业房产抵押贷款。这些贷款的抵押物包括在美国各地的355处商业房产。在证券发行时,这个资产池的平均收入贷款倍数为1.14,贷款价值比例为123.8%。这个贷款价值比例很高,一旦发生违约,损失严重度将会很高,这在后来的交易表现中体现了出来。
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证券发行时资产池的状况如下:
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·房产的类型比较多样,但办公楼的集中度很高,占资产池的64.8%;购物中心其次,占10.2%。详见表7.4。
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表7.4 房产类型一览
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·房产分布在美国38个州和华盛顿区,有5个州占的比例超过5%,其中以加利福尼亚州集中度最高,为28.3%。
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·贷款都是在证券发行前的12个月内发行的,主要由格林威治资本(57.7%)和高盛抵押贷款公司(31.0%)发行或购买而来。
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·仅付利息证券占96.6%,其中80.4%的仅付利息期为贷款期,16.2%的仅付利息期在1~7年。
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·贷款的集中度:最大的5个贷款占资产池的29.5%,最大的10个贷款占41.1%。前十大贷款都是有破产隔离的特殊目的实体的贷款人,其中3个(15.1%)有交叉担保和交叉违约条款。
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·发起人的集中度:最大的贷款发起人占资产池的39.6%,最大的10个贷款发起人占51.1%。其中最大的发起人是麦格理地产公司(Maguire Properties Inc.),发起的贷款占资产池的18.2%。
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·28个贷款(19.8%)的抵押房产同时还有额外的借款(次级贷款)。这些次级贷款一般以A/B借款、夹层借款、第二房产抵押贷款或优先级股票等形式,对高级贷款的利益有一定的影响。
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虽然GS 2007-GG10下的房产质量比较高,但从风险集中角度讲,基础资产有多个指标过高,风险的分散度不够,如办公楼资产比例高、地域集中度高、贷款人和发起人集中度高、仅付利息证券比例高和次贷资产比例高等。
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三、金融危机和交易问题
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随着2007年金融危机的爆发,美国住宅房地产迅速崩盘,商业房地产也紧随其后,商业房产抵押贷款证券的表现也一落千丈,GS 2007-GG10也不例外。随着经济的萎缩,商业房产的价格下降,入住率下降,GS 2007-GG10资产池的贷款价值比例持续升高,收入贷款率不断下降,资产池中的不少抵押房产开始出现问题。
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从2007年10月到2013年6月,原资产池中的22个贷款发生违约并被清算,平均损失率为39%,导致1.96亿美元的损失。累计实现的净损失在2013年8月达到2.04亿美元。
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在该交易剩下的贷款中,31个贷款已经因为迟付而被特殊服务商CWC资本资产管理公司接管,总额达13.48亿美元,占资产池的20%。根据2013年7月的资产报告,这些特殊服务资产大部分已经被止赎或正在进行中,预计的损失将超过6.5亿美元。
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这些特殊服务资产中最大的一个资产来自原资产池中的第三大贷款(前十大贷款中贷款价值比例最高的贷款,见表7.5):加州二号大厦(Two California Plaza),贷款余额达4.68亿美元。这个坐落于加州洛杉矶市中心的52层办公楼有1 329 810平方英尺的使用面积,但是由于入住率的持续降低而无力还款,在2010年年底被特殊服务商CWC资本资产管理公司接管,并于2012年10月通过止赎销售而占有。该大楼在2012年年底的出租率为73%,但是随着其第二大租客普华永道会计公司(占12%)在2013年5月合同到期而搬出,该大楼的出租率已降为61%,见表7.6。
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表7.5 资产池中前十大贷款
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在其余还没有违约的支持资产中,45个贷款已经由于房产的经营状况不佳被总服务商列入重点观察名单,总额达28.67亿美元,占剩余资产池的42.3%。这其中包括了资产池中的第一、第二和第四大贷款(收入贷款倍数在0.9~1.05之间,贷款价值比例都超过125%)。
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表7.6 加州二号大厦的住户情况
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