1703472242
·承销商：RBS格林威治资本、高盛。
1703472243
1703472244
二、基础资产
1703472245
1703472246
GS 2007-GG10的基础资产是203个商业房产抵押贷款。这些贷款的抵押物包括在美国各地的355处商业房产。在证券发行时，这个资产池的平均收入贷款倍数为1.14，贷款价值比例为123.8%。这个贷款价值比例很高，一旦发生违约，损失严重度将会很高，这在后来的交易表现中体现了出来。
1703472247
1703472248
证券发行时资产池的状况如下：
1703472249
1703472250
·房产的类型比较多样，但办公楼的集中度很高，占资产池的64.8%；购物中心其次，占10.2%。详见表7.4。
1703472251
1703472252
表7.4 房产类型一览
1703472253
1703472254
1703472255
1703472256
1703472257
·房产分布在美国38个州和华盛顿区，有5个州占的比例超过5%，其中以加利福尼亚州集中度最高，为28.3%。
1703472258
1703472259
·贷款都是在证券发行前的12个月内发行的，主要由格林威治资本（57.7%）和高盛抵押贷款公司（31.0%）发行或购买而来。
1703472260
1703472261
·仅付利息证券占96.6%，其中80.4%的仅付利息期为贷款期，16.2%的仅付利息期在1～7年。
1703472262
1703472263
·贷款的集中度：最大的5个贷款占资产池的29.5%，最大的10个贷款占41.1%。前十大贷款都是有破产隔离的特殊目的实体的贷款人，其中3个（15.1%）有交叉担保和交叉违约条款。
1703472264
1703472265
·发起人的集中度：最大的贷款发起人占资产池的39.6%，最大的10个贷款发起人占51.1%。其中最大的发起人是麦格理地产公司（Maguire Properties Inc.），发起的贷款占资产池的18.2%。
1703472266
1703472267
·28个贷款（19.8%）的抵押房产同时还有额外的借款（次级贷款）。这些次级贷款一般以A/B借款、夹层借款、第二房产抵押贷款或优先级股票等形式，对高级贷款的利益有一定的影响。
1703472268
1703472269
虽然GS 2007-GG10下的房产质量比较高，但从风险集中角度讲，基础资产有多个指标过高，风险的分散度不够，如办公楼资产比例高、地域集中度高、贷款人和发起人集中度高、仅付利息证券比例高和次贷资产比例高等。
1703472270
1703472271
三、金融危机和交易问题
1703472272
1703472273
随着2007年金融危机的爆发，美国住宅房地产迅速崩盘，商业房地产也紧随其后，商业房产抵押贷款证券的表现也一落千丈，GS 2007-GG10也不例外。随着经济的萎缩，商业房产的价格下降，入住率下降，GS 2007-GG10资产池的贷款价值比例持续升高，收入贷款率不断下降，资产池中的不少抵押房产开始出现问题。
1703472274
1703472275
从2007年10月到2013年6月，原资产池中的22个贷款发生违约并被清算，平均损失率为39%，导致1.96亿美元的损失。累计实现的净损失在2013年8月达到2.04亿美元。
1703472276
1703472277
在该交易剩下的贷款中，31个贷款已经因为迟付而被特殊服务商CWC资本资产管理公司接管，总额达13.48亿美元，占资产池的20%。根据2013年7月的资产报告，这些特殊服务资产大部分已经被止赎或正在进行中，预计的损失将超过6.5亿美元。
1703472278
1703472279
这些特殊服务资产中最大的一个资产来自原资产池中的第三大贷款（前十大贷款中贷款价值比例最高的贷款，见表7.5）：加州二号大厦（Two California Plaza），贷款余额达4.68亿美元。这个坐落于加州洛杉矶市中心的52层办公楼有1 329 810平方英尺的使用面积，但是由于入住率的持续降低而无力还款，在2010年年底被特殊服务商CWC资本资产管理公司接管，并于2012年10月通过止赎销售而占有。该大楼在2012年年底的出租率为73%，但是随着其第二大租客普华永道会计公司（占12%）在2013年5月合同到期而搬出，该大楼的出租率已降为61%，见表7.6。
1703472280
1703472281
表7.5 资产池中前十大贷款
1703472282
1703472283
1703472284
1703472285
1703472286
在其余还没有违约的支持资产中，45个贷款已经由于房产的经营状况不佳被总服务商列入重点观察名单，总额达28.67亿美元，占剩余资产池的42.3%。这其中包括了资产池中的第一、第二和第四大贷款（收入贷款倍数在0.9～1.05之间，贷款价值比例都超过125%）。
1703472287
1703472288
表7.6 加州二号大厦的住户情况
1703472289
1703472290
1703472291