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为了消除海外投资者对中国法律法规在商业房产抵押贷款产权抵押和破产方面的顾虑，该交易在涉及资金偿付环节安排了全面的抵押担保机制，如借款人DPIHL的偿还义务履行由11个主体（包括DHCL、MWREF和9个PHC公司）做担保，其中9家PHC公司以持有的抵押物业做担保，DHCL以持有的PHC公司股权做质押，MWREF也提供部分担保。之所以由多家关联主体做担保，是为了保证担保效力的万无一失。比如，假如毛里求斯当局判定PHC公司担保无效，DHCL的担保可以在英美法体系中发挥作用。该交易还设立了证券信托人，按照规定，产品销售结束后，至少有8家购物中心的抵押权（它们的价值占总资产价值的96.7%）登记在证券信托人名下，为便于它为投资人主张权益。
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（四）资产的管理人和交易对手
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朝代资产2006-1的资金管理人为具有丰富专业知识与经验的麦格理弘峰管理有限公司，该公司由麦格理房地产亚洲公司与万达集团全资子公司弘峰投资公司合资成立，双方分别占股49%和51%。这个合资组合可以利用麦格理集团在资金管理方面的国际经验，也可以充分利用万达集团在中国本地市场上的经验和优势。
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朝代资产2006-1的物业管理人为万达旗下的资产管理子公司。由于万达集团在房地产市场上的丰富经验和资产管理上的良好口碑，这个组合无疑为该交易加了分。
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朝代资产2006-1的流动性信用额度提供方为花旗银行香港分行（80%）和麦格理（20%）。其中，花旗银行香港分行的总部信用评级当时为Aa1/Prime-1/A-，信用度比较高。同时，该交易的货币互换合约的对手也是花旗银行（80%）和麦格理（20%）。
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（五）交易结构特点和增信机制
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鉴于海外投资者对中国相关法律环境、政策环境和房地产市场的担忧，该交易中加入了很多对投资人有利的增信机制和结构设计。
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首先，朝代资产2006-1的基础资产的贷款价值比例比当时美国的同类CMBS交易低很多。根据第三方评估机构的评估值，该交易的总贷款价值比例为31%。穆迪在评级时对抵押资产的价值进行了压力调整，调整之后的总贷款价值比例为49%。
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朝代资产2006-1的收入贷款倍数也比当时美国同类的交易高。该交易发行时，资产池的收入贷款倍数预计在2.3左右，这比前面介绍的GS 2007-GG10交易的1.1高了1倍多。朝代资产2006-1交易中还设计了收入贷款倍数准备金机制，如果交易的收入贷款倍数低于2，交易的剩余利差现金流会被截流以建立特殊现金储备账户（账户的余额上限为6个月债务偿付支出和日常运营费用）。穆迪在评级时对计算的压力测试收入贷款倍数为1.67，远高于美国平均水平。
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为了解决现金流在时间上的错配而可能引起的流动性问题，朝代资产2006-1中还设计了流动资金紧急支持机制：在发行人因意外情况（比如由于外汇管制的变化、租金收入的无法汇出或者主要租户的租约到期而短期中断等流动性问题）不能偿付债务时，花旗银行和麦格理将会为交易提供1 320万美元的流动性信用额，以帮助发行人支付证券1年的债务和费用。
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为了解决以美元为单位的浮动利率证券和以人民币为单位的租金收入资产的错配问题，该交易利用了货币互换安排来降低交易的汇率风险。花旗银行和麦格理将把人民币为单位的租金收益通过交叉货币互换（Non-Deliverable Cross-Currency Swap）转化成浮动的美元为单位的收益来与证券的利息支出匹配。
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此外，如前面提到，该交易的“尾巴期”长达3年，这给了资产管理人和受托人比较充裕的时间来处理违约的基础资产，以实现经济利益的最大化。
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由于万达和麦格理这次海外发行是中国第一个CMBS的尝试，投资人和评级机构对该交易的条件还是偏于苛刻，发行人不得不提供各种优厚的保护机制来讨好投资者，所以融资的效率没有相同时期美国和欧洲的同类型交易高。但是，在当时的中国资本市场条件下，万达和麦格理的这个CMBS交易无疑是成功的。虽然这个交易被业内认为是不大可能被复制的，但该交易中的一些交易机构设计、证券发行特点和增信机制还是值得我们学习和借鉴。同时，这个交易的“中国制造，海外发行”的模式也值得我国资产证券化工作者参考。
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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第一节 银行贷款证券化简介
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一、银行贷款证券化的发展
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银行贷款的证券化是资产证券化中另一个重要的分支，其主要形式是担保贷款证券（CLO）。从证券化的分类上来讲，CLO是担保债务证券（CDO）的一种，主要是以银行贷款作为基础资产。这里所指的银行贷款是狭义上的银行贷款，主要包括银行或金融投资公司发行的风险较高的非房产类商业贷款，如杠杆贷款、联合贷款和非投资级商业或工业企业贷款。在美国过去的十几年间，CLO一直是银行贷款最主要的融资渠道，平均每年所吸收的贷款额超过新发行贷款的50%，详见图8.1。
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图8.1 美国银行贷款融资渠道比例
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注：YTD指2013年第一季度末。