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因此，用于为购买现存房地产融资的信贷创造刺激名义GDP增长的效果不及直接为新的实际投资或消费融资。理查德·韦纳的《日元王子》24一书以20世纪80年代的日本为例，为上述差异提供了经验证据。作者将银行信贷存量和增量划分为两部分：为房地产融资的信贷以及为新的投资和消费融资的信贷。1982—1987年，前者年均增速高达20%—45%，房地产和土地价格随之攀升；后者年均增速约7%—8%左右，名义GDP增速与之相当。25虽然房地产信贷急剧扩张，但日本名义GDP增长并未加速，通胀率也未上升。这是日本后危机时期经历持续的资产负债表衰退的重要原因。
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凯恩斯将现存资产交易称为“投机”，本节也采用这一称谓。但从个体角度来看，购买现存资产通常并不是出于投机目的，而是普通家庭借入资金用于购置体面的住房。尽管这些为现存资产融资的抵押信贷与资本动员和配置无关，但我们不能就此认为它们毫无社会价值。如第四章所强调，房地产在现代经济中的重要性上升是不可避免的趋势：对房地产的实际新增投资可能在全部新增投资中占据一大部分；抵押贷款使人生不同阶段的消费开支更趋平滑，促进了同代人之间和代与代之间的住房交易，因而发挥着重要的社会功能。
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然而，抵押贷款的社会价值主要体现在具体的个案中，在总体层面却加剧了信贷和资产价格周期，导致危机及后危机时期的经济衰退。因此，要建立一个低信贷密集型的更稳定的经济，我们必须有意识地管理和控制房地产抵押信贷。
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贫富差距、信贷和贫富差距的扩大
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过去30年间，发达经济体的贫富差距日益扩大。1980年以来，美国收入最低的20%群体实际工资没有任何增长；而收入最高的1%群体则提高了2倍（如图7.1）。对这一现象的根本原因存在着广泛争议。产品与资本市场全球化显然扮演着重要角色；而新技术产生的影响可能更为深远。26此外，金融业发展本身也推动高收入群体的收入急剧增长。
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图7.1 美国平均收入增长趋势（1980年=100）
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资料来源：U.S. Census Bureau，World Top Incomes Database
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贫富差距扩大不仅是重要的社会问题，也是导致信贷密集型经济增长的又一个原因。贫富差距扩大使不可持续的信贷扩张成为维持经济增长的关键。而信贷扩张进一步拉大贫富差距。
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“让他们吃信贷”
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凯恩斯对发达经济体可能面临的长期停滞问题表示关切。他认为，“存在这样一种基本的心理学定律……平均而言，人们在收入增长时倾向于扩大消费，但扩大幅度通常要小于收入增长。”27他由此推论，当社会富裕程度增加，合意的总储蓄增长将快于必需的或合意的投资，从而导致总需求不足。
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凯恩斯的这一理论受到现实经验的挑战。当今社会，人们不只关注绝对消费水平，还关注相对消费水平，广告成为刺激需求的重要手段。国民总储蓄率随时间上升的论断缺乏必然原因和经验证据。
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但有一点可以肯定：不论任何历史时期，平均而言，社会中相对富裕的群体都会将收入中的更大比例用于储蓄；因此，除非有其他抵消因素产生相反的作用，贫富不均的加剧可能导致平均合意储蓄率上升，并抑制名义需求增长。
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信贷恰好能作为抵消因素。富人可能更多地储蓄，但这些储蓄可经由银行和其他金融机构以信贷方式提供给穷人，支持他们在实际收入不变甚至下降的情况下维持或提高消费水平。28但这种信贷流动不一定产生过度需求；相反，增加的信贷可能只是为了维持适当的需求水平。如果贫富差距没有加大，这种信贷扩张完全是不必要的。但由于贫富差距扩大，我们需要信贷扩张快于GDP增长，仅仅是为了保持需求增长与生产潜力相匹配。
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如果全部信贷都服务于经济学理论中描述的传统职能（平滑借款人在不同人生阶段的消费水平，其前提是借款人在终生总收入的约束下进行理性决策），那么通过信贷扩张为消费融资不一定导致金融不稳定。人们可能在人生某些阶段借入资金，超出自身收入水平进行消费，但同时做好未来还款安排的理性规划。
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如果消费者在预期未来收入不增长甚至下降的情况下，仍通过借贷来维持高额消费，不可持续的债务将会积少成多。如果以不断上升的房价作担保的抵押贷款被用于为消费融资，风险将进一步增大，因为房价不断上涨会使进一步举债短期内看似不成问题。因此，贫富差距扩大和自我强化的信贷与资产价格周期循环相互交织，共同导致不可持续的信贷扩张和杠杆率上升。
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敏锐的观察者指出，在信贷扩张诱发20世纪30年代大萧条的过程中，贫富差距扩大也发挥了关键作用。1934—1948年任美联储主席的马瑞纳·伊寇斯形象地描述了当时的情况：
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1929—1930年间，一架巨型水泵将大量新生财富源源不断地输送到少数人手中，帮助他们完成了资本积累。但与此同时，普通消费者的购买力被剥夺，人们不愿消费，产品鲜有人问津。有效需求的缺乏使积累的资本无法再投资于新建工厂。这如同扑克游戏，当筹码逐渐集中到越来越少的人手中，其他人只能通过借贷才能继续参与游戏。而当信贷消耗殆尽，游戏将被迫终止。29
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根据国际货币基金组织前首席经济学家、现任印度中央银行行长拉古拉迈·拉詹的记述，2008年危机之前的数年间也出现过类似情形。面对日益严峻的贫富差距，美国政府不能或不愿推行改革以从根本上解决问题。随手可得的抵押信贷似乎成为零成本的解决方案，低收入者可将价值不断上涨的房产作为抵押，从而获得信贷融资用以消费。如拉詹所述，应对贫富差距问题的方法是“让他们吃信贷”，但正是这种方法导致了危机及后危机时期的经济衰退。30
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正式的理论模型和实证分析为伊寇斯和拉詹的直观认识提供了支持。迈克尔·库姆霍夫和罗曼·朗西埃的研究表明，富人与穷人不同的边际储蓄和消费倾向如何导致经济增长的信贷密集度上升。31库姆霍夫和朗西埃还通过20世纪20年代及2008年危机前夕的经验证据说明，贫富差距加大将刺激信贷快速扩张，而信贷依赖性增加将进一步加大贫富差距。
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杠杆和贫富差距：信贷获取途径和信贷依赖性
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资产价格波动必然同时产生赢家和输家。杠杆既能放大收益，也能加剧损失。富人和穷人获取信贷的途径不同，不仅信贷价格不同，在资产价格下行周期中幸存并在随后的资产价格上升周期中获益的能力也不同。这些差异在贫富差距加大的过程中扮演着重要角色。
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在动荡的经济环境中，超强的信贷获得能力通常是积累巨额财富的关键。当今俄罗斯许多寡头之所以坐拥巨额财富，就是因为他们早在20世纪90年代中期已经积累了可观的财富，这使他们有能力借入资金低价购买自然资源，而当时社会中多数人毫无财富可言。事实上，有几位寡头成立了自己的银行，从而拥有非常便捷的途径以获取新创造的信贷、货币和购买力。
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相反，对于低收入群体而言，过度借贷反而会导致财富缩水。以住房抵押贷款市场为例，由于穷人的初始财富禀赋相对较少，他们购买住房需承担更高的贷款利率和更高的杠杆负债。在经济衰退时期，他们通常更容易面临失业或降薪。因此他们在经济周期下行阶段更可能沦落到资不抵债、资产被收回的境地，从而没有机会在随后的上行周期中扭亏为盈。
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