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潘石屹在谈及2010年北京土地收入时说：“北京财政收入一年不超过2000亿元，其中1000亿元来自土地出让，这还不包括由房地产产生的税费。地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形从这里看不仅没有弱化，反而有加强的趋势，这其实是很不健康的。”老潘这段话除了“北京财政收入一年不超过2000亿元”等数据有误，他的观点我都同意。
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根据财政部规定，土地出让收入应纳入政府性基金预算，且须专款专用。土地出让收益主要用于征地拆迁补偿以及补贴被征地农民、土地开发、农村基础设施建设、城市建设、土地整理以及耕地开发，廉租住房建设等。2010年11月又规定可以投入于公租房建设。
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一般老百姓不会去关心，土地出让收入是政府性基金预算，还是一般财政预算，总归这笔钱是当地政府的重要收入来源。至于专款专用，“城市建设”包含的范围太广了，地方政府基本是想怎么使用就怎么使用，根本无须“挪用”。修马路、修地铁、建广场，乃至政府迎宾馆，哪个不是“城市建设”？
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根据土地一级开发企业的介绍，一幅土地的净利润为40％左右。以此计算，2010年北京市土地出让的纯利润就有650亿元。而2011年1月上海市“两会”发放的《上海市2010年预算执行情况和2011年预算草案》显示，2010年上海国有土地使用权出让收入达579亿元（我个人将它理解为土地出让净利润）。到哪里去找这种来钱迅速、基本无风险的收入来源？当地要培育一个每年上缴利润和税收10亿元的国有企业，也许要先投入100亿元，搞不好还会亏损。哪里像土地出让这样，拍卖槌一落，少则十几亿，多则数十亿到手，真正是多、快、好、省。这也是为什么有些省市愿意去搞土地整理、搞村庄撤并，愿意去强制拆迁，因为成本低、收益大。
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对于城市地方政府来说，保持土地出让收入高位增长，至少有两大明显的好处：第一，巨资投入城市建设，可以大大改善城市面貌。这是直接关系到政府形象（实际上是市委书记和市长形象）的政绩工程。放眼神州，哪届地方政府任期内没有在城市建设方面下工夫？第二，同样重要的是，城市建设是固定资产投资的重要内涵，可以直接拉动GDP。
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现阶段，城市面貌和GDP左右着市长们的升迁，而城市建设资金的一个主要来源是土地收入。从这个意义上说，土地财政是GDP主义的主要推动力。也因此，对地方政府来说，地产GDP主义构成了GDP主义的核心内容。
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地方政府对土地收入的依赖，与现行的分税制有关。1994年实施的财政、税收体制改革（即著名的分税制改革，从1993年9月9日～11月21日，朱镕基带领体改办、财政部、国家税务总局及银行等部门的60多人，飞遍17个省、市、自治区，一个省一个省地谈下来），扭转了财政收入“弱中央、强地方”的局面，但运行多年后，逐渐暴露了它的先天不足。
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分税制是中央与省一级的分税，而省一级与市、县大多没有分税。地方政府没有设立税种和征税的权力，但70％以上的事权是由市、县一级承担。这就造成了地方财权与事权的严重失衡现象。事权不但繁重，而且责任重大，但地方财源又十分有限，地方政府不可能不把注意力放在找钱方面。
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在这种背景下，地方政府必须另找收入来源。恰好，土地招拍挂制度的推行，给地方政府送来了一份丰厚的“意外之财”。而这笔钱又是所有税收、收入来源中地方政府基本可以自由支配使用的大额资金，由此形成土地财政的依赖症，就是水到渠成的了。
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要想让地方政府放弃土地财政，前提之一是，中央政府必须给它们开辟新的财源。
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❷ 土地增值税流失2.5万亿？
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为地方政府寻找新的财源，中央政府一直在想办法。现成的有一个，土地增值税。它是地税的一部分。
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大约1995年年初，我记得那时自己刚参加工作还在见习期，去参加了一个香港地产商（他们叫发展商）代表团与有关部门的座谈会。这些地产商显然是在内地有开发项目的，他们来北京的主要目的是向建设部、财政部游说，试图延缓土地增值税的征收。当时我根本不知土地增值税为何物，怎么会让香港地产商如此紧张。
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土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让房地产所取得的增值额，按一定税率向国家缴纳的一种税赋。转让房地产的增值额，是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
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值得一提的是，作为一个新的税种，设立土地增值税的初衷是为了调控房地产市场（过热），而不是为了给地方政府增加税源。
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1992～1993年源于海南、北海、惠州的房地产热，主要是银行资本介入过深所引发的超级泡沫。1993年6月24日，中共中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（即中央6号文件），提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施，房地产热迅速降温。随后，有关部门迅速制定了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日开始施行。
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土地增值税的实施细则是1995年1月27日颁布并施行的。香港地产商代表团的到来，曾经让国家有关部门当时颇感为难。那时的房地产市场已经非常低迷了，开发贷款基本停止，房地产企业上市被暂停，土地增值税作为调控房地产的功能基本用不上。剩下的，就是增加新的税源了。
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不知是香港地产商的游说见效了，还是房地产太过低迷等原因，土地增值税真正全面的征收，确是多年以后的事。
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根据《条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30％、40％、50％、60％不等。增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额征收比例为增值额的30％，超过200％的，税率为60％。
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但在实际征收过程中，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1％～5％预征率进行征收，开发项目结算后，再由开发商自查自补，执行四级累进税率的项目可以说是微乎其微。由于项目开发周期长，财务核算和税务清算极为复杂，各地税务机关很少对开发项目进行全面清算。
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据了解，国家税务总局从2005年以来的5年内，曾经8次发文，对土地增值税的预征和清算提出要求，但各地进展甚微。包括房地产上市公司在内，地产商一般是以1％的预征率来进行土地增值税的计提。
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北京科技大学中国经济研究组赵晓、陈金保、田艳春，2010年4月联名发表的文章指出：目前，大部分地方土地增值税的预征率只有1％，远远低于实际清算的税率。因此，很多房地产项目销售完成后，房地产企业想尽一切办法，故意久拖不清算，或者项目结束后干脆玩“人间蒸发”，令土地增值税清算无从谈起。2007年1月，国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算，此举曾令开发商大为紧张。然而，金融危机呼啸而来，经济形势急转直下，这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。赵晓等吁请严征土地增值税，以“100％预征、100％清算”来遏制新一轮楼市疯狂。
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赵晓等的建议，是一个极难实现的目标。但提高预征率是可以做到的。国家税务总局2010年5月25日在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中提出，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％。
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在此前后，青岛、厦门、上海、北京等城市，纷纷提高了土地增值税的预征率。上海是根据房价来确定预征率的，超过上年新房均价1倍的，预征率为5％。
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从赵晓等的建议和国税总局2010年再次加大征收力度来看，土地增值税是调控房地产市场的重要手段。但从过往几年的实际效果看，土地增值税在调控房地产市场、抑制房价上涨方面所起的作用，几乎可以忽略不计。正如对个人转让二手房征收营业税，未能起到遏制投机的作用一样，对地产商和投资者个人尤其是地产商征收土地增值税，亦未能成为阻止涨价的动力。
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