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我个人觉得，实行商品房预售资金监管，本质上并没有减少地产商的现金流量，对地产商的资金链不会构成根本影响。如果把预售资金看成一条河流，预售资金监管至多是在河流里砌了几道小石坎，地产商稍稍一跳就过去了。
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区别在于：此前地产商可以将全部预售款（包括购房者的定金、首付、按揭贷款等）用在任何一个开发环节，包括买地；实行专户监管后，地产商所得的预售款，必须分成几个时间点来用。仅仅是部分资金被推后一段时间使用，增加了几道申请手续而已，但地产商应得的资金一分钱也没有少。
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这一办法可以防范少数地产商挪用预售款而造成资金链断裂、商品房烂尾的现象，但它本身与房价成本并不构成直接的逻辑关系，声称实行专户监管制度后会迫使地产商降价的说法，缺乏严谨的逻辑推导，也没有实践支持。广州市早已实施预售款监管制度，但房价并未因此而下跌。
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所以，实行商品房预售资金监管而不改变商品房预售制度，地产商的金融杠杆化机制就依然存在，地产商用银行和购房者的资金，创造自己的利润和财富的过程，也将继续下去，虽然这样的过程并非一帆风顺。
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❸ 2008年银行救了地产商
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银行是个放贷者，而且是一个势利的放贷者。在市场经济时代，银行都愿意锦上添花，没几个雪中送炭。听好几个地产商讲过，当自己在好地段拿了个项目，或者产品好卖，恨不得所有支行的行长都排队请你吃饭，贷多少款都可以；而当调控来临，项目急需输血时，你想屈尊请放贷员吃饭，人家都要借口推托。
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2008年年底，绿城和富力都有过这样的遭遇。
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2007年，绿城四处抢地，似乎手里的钱多得花不完。它曾经在1个月之内连夺两个地王：2007年5月，绿城联手杭州葛洲坝公司等，以34.9亿元取得杭州蓝色钱江地块，楼面价11759元／平方米，是当年杭州的地王。一个月之后，2007年6月，绿城又以12.6亿元取得上海新江湾城D1地块，楼面价12509元／平方米，是该地块挂牌起始价的2.5倍，是当年上海的新地王。
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绿城那一年买地花了多少钱？
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2006年7月，绿城赴港上市时，土地储备总建筑面积为800多万平方米，而至2008年年底，土地储备已增至2520万平方米。其中，2007新增土地面积超过1000万平方米，花费160亿元，绿城出资约100亿元，合作伙伴出资约60亿元。
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我私下揣测，如此不计成本地扩张，绿城来年应该是想“干票大的”。
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果然，绿城副董事长兼行政总裁寿柏年透露了他们的野心。2008年4月22日他在公司2007年财报发布会上表示，“2008年，公司预计可以预售的房源价值大约300亿元，如果以2007年大约85％的预售率来计算，大概可以实现230亿元左右的预售收入”。
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随后，绿城谨慎地对外宣布，2008年的销售计划是200亿元以上。但我那时了解到的情况是，当年集团内部制订的销售计划是250亿元，并已分解到各区域公司。
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我们后来都知道，2008年没几个公司完成了销售任务。绿城实际完成的情况已通过2008年财报公布出来：全年销售（预售）额为152亿元，仅比2007年增加1亿元，比内部计划的销售额少了约100亿元。
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那时的绿城，财务报表简直糟糕得要命。
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2008年年底，绿城的现金额只有区区的17.18亿元，而总借贷高达161.18亿元，资产负债比例为140.1％。寿柏年后来透露，绿城一年期短债共66亿元，2009年尚需偿还60亿元土地款项及90亿元楼盘开发费用。
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地产商都是根据资金计划来安排项目进度。而即使是按绿城对外宣布的200亿元销售计划，也有50亿元的差距。这个窟窿只有通过借贷来填充。
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2008年，绿城的贷款额直线上升。短期贷款从年初的24.36亿元，增至年底的38.68亿元；一年以上的中长期贷款，由年初的43.68亿元增至年底的73.85亿元。此外，公司还发行了27.01亿元的高息收益债券。
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2008年11月，是宋卫平最艰难的时刻。一批贷款即将到期，一批土地款需要偿还，还有建筑款等支出，而冬季却是销售淡季，何况那时正值全行业最悲观的时候。此时，“绿城可能是第二个顺驰”的传闻不胫而走。我相信，此时的绿城面临的压力确实并不小于当年的顺驰，如果没有新的资金来源，任何一根稻草都有可能将绿城压垮。
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绿城一直与中、农、工、建四大银行有合作，但此时银行2008年年度贷款额已经用完，新的贷款额度需要总行批准了给绿城的授信额度后才能发放。而总行迟迟没有消息。
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偶然的原因，12月绿城找到民生银行杭州分行。成立于2008年1月的民生银行房地产事业部，也需要寻找利润增长点。约20亿元的贷款，当月申请，当月就发放下来了。夸张一点说，民生银行的这笔贷款救了绿城的命。
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对绿城和富力来说，幸福或许不同，不幸却是相同的。也是在2008年11月，富力地产的日子也很难过，被“资金链断裂”、“即将破产倒闭”的传闻包围。原因与绿城一样：2007年在土地市场过于狂飙突进，埋下了祸根。
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2007年，富力地产获得土地1030万平方米，耗资近70亿元，至2007年年底土地储备达2617万平方米，比年初增加46％。仅为这些新增土地，需新增投入约100亿元。
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现在看来，2007年富力新增土地成本每平方米不足1000元，简直太便宜了。但那时富力的资金状况是怎样的呢？据富力地产年报披露，2007年年底，富力地产负债比例为76.57％，净负债权益高达139.5％，2008年须偿还银行贷款近74亿元，需要支付土地款超过80亿元，而手中的现金仅有13.3亿元。资金状况的改善，完全寄托在2008年销售款的回笼上。
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这个世界，有时真是无巧不成书。上面提到，绿城寿柏年在香港透露其销售计划时，是在2008年4月，差不多相近的时间点，2008年4月29日，3月刚当上广东地产商会会长的富力地产董事长李思廉对媒体说：“目前房价已行至大时代的低点，地产业最困难的时期已经过去。”
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