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当然，我们会看到，当时的实际情况是，地产业最困难的时期还没到来，至少富力地产的资金面正在迅速恶化。
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据富力地产中报的披露，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约206亿元，其中一年内到期的短期借款为80.73亿元，长期借款为125.16亿元，资产负债率达139.4％。富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，而手上持有的现金仅19亿元。往前翻一页，你会发现，其资产负债率和现金余额与绿城惊人的相似。
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富力地产同样没能完成销售计划。2008年其销售计划原为240亿元，后降至220亿元，三季度再将该目标下调至180亿元，最后只完成合同销售额160.2亿元。
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2008年10月26日、27日，富力地产股票暴跌，盘中最高一度下跌50％。最低价2.3港元，与一年前最高价45港元相比，重挫约95％。相隔这么久，我们又置身事外，很难体会到当事人的心情。想来那个时刻必定是惊心动魄的，百亿财富就这么被风吹走。
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地产商必然要展开自救。11月5日，李思廉以广东省地产商会会长的身份，召集广州几大地产商与广州地区主要银行，在丽思·卡尔顿酒店举行了一个“银企高峰座谈会”，两小时的闭门会议，其实只有一个主题：贷款延期。会后，李思廉告诉媒体，广东地产商会已联合省政策研究中心，向省政府递交了一份房地产白皮书，希望金融方面加大政策支持力度，以唤起广州房地产市场信心。
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一位国有银行人士当晚透露，此前，四大国有银行基本停止向地产商发放房地产开发贷款，除了和黄地产，其他地产商无一幸免。而是否会给地产商贷款延期，仍须假以时日。
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幸运的是，广州的地产商没有等待很久。富力地产很快就在香港宣布，其80多亿元的到期贷款已获银行延期。
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贷款被延期的不只是富力地产，还有广州一批地产商，还有绿城，以及刚将总部迁到北京没多久的龙湖地产等。
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现在我们已经知道，绿城和富力地产被银行拯救，与中央政府4万亿元投资计划有关，与中央政府2008年10月以来一系列救市政策有关。2008年初银监会曾经口头通知各金融机构，当年新增贷款总量不得超过2007年全年的3.63万亿元，但2008年实际新增4.91万亿元，多增加1.28万亿元。为什么？
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因为，2008年11月，货币政策迅速转为宽松，新增贷款指标即日下达，各商业银行纷纷在11月、12月被追加了贷款额，甚至要求必须完成。这些新增贷款额的一部分，就流进了绿城和富力地产等企业那里，或者，至少是给他们延了期。
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2008年11～12月，银行贷款的延期，或新增贷款，无疑救了这些地产商的命，让他们获得了喘息的机会。2009年3月，楼市开始酝酿反弹，并于5月蔚然成为一场新的风暴。
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有件事值得一提。2008年八九月，凭经验觉得买地时机到了，我两次向潘石屹建议去买两块地，我知道他手里握着一大笔现金，但他不为所动。后来我才明白，老潘那时是在等待收购可能面临清盘的地产商的优良项目，譬如绿城。当然，潘石屹失望了。土地的底没抄成，目标地产商全都好好活下来了。
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我们完全可以想象老潘的沮丧。“2008年底，有许多房地产企业的资金链马上就要绷断，很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸声。”潘石屹后来谈到这个危机时，不无怅然地说，“就在这紧要关头，中国的银行大量发放贷款，据我所知，截至2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金，都出台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年年底、2009年年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。”
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多年以后，潘石屹的这段话，仍可作为2008年中国部分地产商绝地逢生的最好注释。
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第2节 以金融安全的名义
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❶ 2003年几乎流产的“121”文件
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2008年年底宽松货币政策经由银行之手，拯救了陷入生死关头的地产商。但银行对自身的风险并非毫无察觉。
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上文提到，2005年8月央行金融市场司提出取消商品房预售制度的建议，主要就是出于防范金融风险的考虑。这一点必须承认，无论房地产业给金融界带来了多么巨大的利益，银行家是多么离不开地产商，监管部门从未放弃过对房地产金融风险的警惕。
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最具代表性的自然是2003年那份定当留存历史的“121”文件。
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中国人民银行2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121号文件”）。其核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
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对于个人房贷，“121号文件”规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。
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对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘石屹说：“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。”
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为什么说是“最严厉”？地产商赖于生存的资金来源被全面收紧。来自银行的开发贷款大幅回缩，而个人按揭时间又被往后至少推迟6个月以上。“121号文件”对没有资金实力的地产商，简直是致命打击，如果严格执行这些规定，估计有一半中小地产商活不到今天。
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事隔7年多来看，2003年6月的房地产市场，除了揭露出来的一些假按揭事件，并没有过热。实际上，那时的楼市也同样被“非典”折磨，售楼处除了售楼员，几乎没有人影。潘石屹等地产商正在酝酿给购房者提供代缴一半契税的优惠。为什么央行要弄出这么一个大动作来？
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