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中国房地产研究会副会长顾云昌曾经跟我说起过去房地产调控成效的问题。在顾云昌看来，政府必然要对房地产进行调控，虽然越调控越上涨，但如果政府不调控，对房地产放任不管，房价会上涨得更快，“比现在高得多”。经济学家赵晓也表达过类似观点。
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历史是没法假设的，但历史的逻辑也并非遵循事先张扬的客观规律。“政府不调控、房价就会涨得更高”的观点，恰如“政府不调控、房价会更稳定”的观点一样，都行走在我们可认知的历史逻辑之外。在我们这样处于漫长的市场经济转型时期的国度，连商品房成本都要求被公示，怎么可能要求政府放弃对房地产市场的调控？
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我写这一段的前两天（2010年11月4日），我的朋友、《经济观察报》地产主编吕尚春居然想跟我讨论2008年以来凯恩斯主义潮流的对与错。在我看来，今天对凯恩斯主义的反攻更像是犬儒主义的事后清算，正如试图让80多岁的格林斯潘为2008年的美国金融危机负责一样。
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不过，吕尚春提起的话题，让我想起来，2008年10月公布中央政府4万亿投资计划的当天晚上，我失眠了。我清楚地记得，1998年为应对亚洲金融危机，以巨额国债紧急追加的很多投资项目，几年后依然是半截子工程。我没有理由相信，在投资决策程序和建设模式本质上没有任何改变的2009～2010年，政府投资效率会有多大的改善。尤其是，这些投资的绝大部分将被低效的国企、垄断的央企瓜分。而这些资金，说到底都是你和我的纳税钱，因为政府自己是不挣钱的。并且我相信，4万亿投资将极大地恶化而不是改善经济结构，加剧流动性的非均衡性泛滥。
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但是，在当时的背景下，中央政府有什么更好的选择？当各主要经济体纷纷以实际行动向伟大的凯恩斯爵士致意时，当“中国模式”被有意无意地抬举到高台之上而赢得欢呼时，我只能将忧虑深深藏起。
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同样的逻辑适用于房地产调控。既然不可能期望政府对房地产采取自由放任的态度，那么，可以期望的则是管理和调控房地产的手段和方式。但遗憾的是，正如我们管理房地产市场是以一个文件代替另一个文件一样，我们对房地产调控工具的选择，则是一个失误掩盖另一个失误。
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结局其实早已注定。因为房地产的制度内核和治理体系，自1998年房改以来（或前溯至1994年《城市房地产管理法》），就未曾有实质性的改变。2010年11月6日，传来住房和城乡建设部着手修改《城市房地产管理法》有关商品房预售制度等内容的消息，但我可以肯定，他们绝对不可能听从2005年8月央行金融市场司取消商品房预售制度的建议，而可能只是将预售资金监管纳入法律框架等方面的修修补补而已。
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我的一位领导说，地产的问题，在地产之外。譬如作为房地产制度核心之一的土地制度，它的改革，就不仅是房地产业的问题，不仅是土地本身的问题，它至少与财政税收制度、地方政府绩效考核制度、城乡二元结构的分野等重大问题密切联系在一起，其中任何一项制度的改革、改良，均非朝夕之间可以完成。
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我同意，当中国房地产快速增长了10年之后，当中央决定实施经济发展战略转型时，与房地产有关的制度改革已经到了非改不可的关键时刻。但这些问题过于重大，似乎也很遥远。忙碌的人们更关心眼前的现实。
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让我们回到即将讨论的焦点问题：调控。而当我们回顾过去并瞩目当前的调控时，哪怕只是遏制房价这项单一的任务，将会发现，原来我们其实也是可以有所作为的。
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第1节 调控：不能说失败，但很难说成功
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❶ 沧桑调控史
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我不是房地产史的研究者，无意对过往数年的房地产调控历史进行史料的陈列和大事堆积。本书后面的附录2可以承担部分功能。而翻阅2003年以来的房地产调控史，“沧桑”二字不期然地爬上心头，这些年来，我们的调控部门是多么举轻若重，我们的政策结果有时甚至适得其反。
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18号文件打败了121号文件
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曾经，我们有机会既可以稳定甚至遏制房价过快上涨，也能让房地产获得发展的空间。
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2003年6月13日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”文件，我在第四章第一节已经提到），开启了用信贷手段调控房地产的先河。我相信，如果121号文件能够得到真正的贯彻执行，那么，此后所有的房地产调控政策几乎都不必出台。
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据说，央行在制定121号文件的过程中从未与建设部商量过，而建设部虽然也认同央行的指导精神，但对某些具体条款也有自己的看法，其中主要是对央行文件“一刀切”和限制住房消费信贷的做法有不同看法，“我们会通过适当途径反映自己的意见”，一位官员当时说。
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前面已经讲到，刚登上历史舞台的地产商阶层，代表着一个强大的利益集团，成功地将121号文件扑倒，令文件效力消散在空气里，虽然实施这个文件绝不会阻碍房地产的发展。与此同时，他们很快就找到了新的替代物：18号文件。
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2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），明确喊出了一个令地产商们欢呼雀跃的口号：房地产业已经成为国民经济的支柱产业。我当时采访的任志强、张宝全、潘石屹等都表示，他们对18号文件“非常满意”，并称之为市场化的胜利。
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即使在地产商们看来，121号文件与18号文件在不少地方也是矛盾的，但因为18号文件来头比121号文件大，所以，当然是121号文件被18号文件打败了。虽然121号文件对于信贷的规定不可谓不严厉，但18号文件提出“对符合条件的房地产开发企业和开发项目，要继续加大支持力度”，无异于“四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条给击溃了。
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我必须重申我的观点，假如忠实地执行121号文件，遏制房价过快上涨是完全可能的，但有关决策部门却选择了另外一个更加曲折而陡峭的路径。于是，房地产调控不得不从头开始，否定一次，摸索一次，做着一场辛苦而无效的曲线运动。
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匪夷所思的调控：停止供地
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2004年一季度，全国出现投资过热。
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根据国家统计数据，2004年一季度全国固定资产投资同比增长43％，比上年同期加快15.2个百分点，房地产开发投资增长41％；新开工项目过多，全国新开工50万元以上的项目近两万个，比上年同期增长31％，其中新开工计划总投资增长67％。
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4月，针对钢铁、水泥、电解铝等行业的宏观调控开始了，随后发起了对开发区的清理工作，进而是对整个土地市场的治理整顿。
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