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2004年4月29日，国务院办公厅以国办发明电〔2004〕20号下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求在治理整顿的半年期间“三个暂停”，其中之一是：半年内全国暂停审批农用地转非农建设用地。很显然，这是一个用行政命令调控市场的行为。
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农用地转非农建设用地，在全国房地产开发项目中，也许并不占主要比例。但是，这个“暂停”，必然带来土地供应的缩紧。事实上，当年对开发区的清理整顿，其主要结果也是土地供应的收紧。虽然我对当时以雷厉风行的紧急行政措施抑制投资过热表示理解，但是否有人想到，紧缩土地供应将对未来的房地产市场产生怎样的影响？
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市场的报复很快就来到了。2003年媒体还在为1.3亿平方米空置商品房而惊讶，到2005年却发现我们突然与紧张的商品房供求现状不期而遇。
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一记臭招：营业税
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在整理历年调控文件的资料时，我发现2005年的调控通知发得最早。难道，2004年抑制土地供应导致的供求关系矛盾，在一季度这种传统的销售淡季就表现出来了？
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2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号，业内称之为“国八条”），明确提出，“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”。这被视为行政调控房价的体现。2011年1月26日以又一个新国八条，重申了这种“问责制”，但5年多来，从未听说哪个市长因为其所在城市房价上涨过快而受到处分。
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“国八条”之后紧接是“新国八条”。5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发〔2005〕26号），提出了稳定房价的八条措施。这个调控我印象最深的，是祭出了征收营业税这把钝刀。
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通知规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一年后，限制升级，规定中的“2年”改为“5年”。
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也不知道这是哪位处长窝在房间里，苦思冥想，突然灵感闪现，他一拍脑袋：有了！以为对限制年限内转让住房征收营业税，就能抑制投资投机，减少需求，从而稳定房价。但是，这种不去市场第一线做实际调查的做法，必然受到市场的嘲笑。
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这项政策执行5年多的实践表明，它非但没有起到抑制房价的作用，而是恰恰相反，成为加大购房者负担，推动房价上涨的帮凶！请起草制定这项政策的官员们，去问问二手房经纪机构，去问问买卖过二手房的居民，在限定期限内转让二手房，有几个不是由买方承担营业税等税费的？我问过的所有二手房经纪机构和经纪人，几乎都回答是购房者承担，而不是政策制定者提出的二手房业主。这难道还不可笑吗？而且，在交易环节繁复征税，明显是给商品流通设置障碍，这是市场经济的大忌。
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住房结构：想到了东，却往西走
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2005年靠征收营业税来抑制房价上涨的做法，反而助推房价加速上涨，除了制定该项政策的官员，其他人应该并不会感到意外。
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于是，2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等9部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。这个调控通知的最大亮点，当然是“90/70”政策。
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通知规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，相应地，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
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这个“90/70”政策，同样是拍脑袋的产物。9个调控部门，没有一个站出来告诉我们，为什么把套型建筑面积设定在90平方米，而不是95或88平方米？为什么这种户型要占70％以上，而不是68％或75％？对于关系到每户家庭的住房问题来说，这样的数字未免有些不严肃。而行政决策的随意性，也导致这项政策在实际执行过程中被大打折扣。
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我理解调控部门是想通过增加中小套型住房，来改善住房供应结构，从而缓解住房供求关系，抑制房价上涨。但是，他们没有想到，真正能改善商品房供应结构的，不是增加中小套型住房，而是较大规模保障房的加入。
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直到一年后的2007年8月7日，国务院发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（007年24号文件），才标志着保障房建设的全面提速。但真正付诸实施，却是过了一年多以后的2009年，拜金融危机之赐。
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调控政策的边际效应在递减
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2007年，连小学生都看得出来，房地产市场已经进入歇斯底里的状态，房价已经发疯。
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当年，央行6次加息。
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房地产调控最有效的手段还是信贷。2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）规定，对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；严格控制房地产开发贷款。
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2007年10月，房价到顶后，掉头向下。2008年进入全面调整，深圳部分楼盘最高降幅达50％。这是1998年以来房地产业第一个真正的冬天。但另一个深度和广度更为强悍的世界性冬天——金融危机，拯救了房地产。
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2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。2009年4月以后，各地房地产市场先后出现报复性反弹，当年10月后进入几近癫狂的状态。
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2010年4月17日的调控和9月29日的第二波调控以及2011年1月26日的第三波调控，均未出人意料。同样未出人意料的是，调控政策令人同情地出现了边际效应递减。此前，基本是一年一个调控政策，而2010年从4月到9月月底再到2011年1月底，相隔期限没有超过半年。这就是为什么连有些房地产经纪机构的经纪人都在期待新一轮反弹的原因。
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不过，历史真的不会简单地重复。我们肯定，2011年，他们期待的反弹不会出现。
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