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如果说顺驰是第一轮房地产调控的牺牲品，那么，中新地产则是倒在第二轮调控上的房地产企业。
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2010年10月27日，代码00563、前称“中新地产集团”的香港上市公司，英文股份简称将由“NEO-CHINA LAND”，改为“SHIND URBAN”，中文股份简称改为“上实城市开发”。这标志着中新地产从此消失于香港资本市场。
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该公司曾于2008年1月22日停牌，2010年6月25日恢复交易。其间，是当事人看来惊心动魄、外界听来却死水微澜的兴衰故事。
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2009年春节过后，中新地产资金链断裂的传闻从香港传到了内地。
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起因是，中新地产未能在约定付款日（2009年1月23日，即春节前两天），偿付其2014年到期的一笔4亿美元债券人民币1.5亿元票息。春节后中新地产集团发表声明称，受春节长假等技术性因素的影响，其1.5亿元债券利息没有支付，但债权双方在协议中约定的付息日最后期限为2月22日前，中新地产并无任何违法或违约行为，“目前中新公司账面上仍存有20多亿元现金，所欠债息将在最后期限之前如约支付至债权人手中”。
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中新地产的全面危机至此掀开。
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若中新地产不能在2009年2月22日前偿付1.5亿元票息，债权人有权要求其提前偿还4亿美元本金。2009年6月，中新地产尚需赎回11亿港元可转债，两者相加4个月时间须支付的资金达30多亿港元。与现金相比，缺口达10多亿元。
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2009年1月21日，中新地产的新会计师事务所陈叶冯会计师事务所发布截至2008年10月31日的未经审计的中期业绩显示，中新地产营业额为5780万港元，同比大幅减少94.4％。期末的经营性现金流是-14亿元。中新地产非流动贷款一年后需偿还24亿元，另有近20亿元的应付贷款。
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10多亿元的资金缺口，即使对于一般地产商也不算什么难事。但问题在于，2006～2007年大举圈地，令中新地产面临应付土地款和在建工程资金需求的巨大压力。至2008年年底，中新地产在12个城市有16个大型发展项目，土地储备约为1480万平方米。正是它的土地储备量，使得原本名不见经传的中新地产为人所知。
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2007年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入31亿元入主珠海淇澳岛影视城。该项目建筑面积约221.6万平方米。原定于2008年年底通过规划并开工的淇澳岛，2009年底仍未通过规划。而正是这个项目，成了压垮中新地产的一根大棒。
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中新地产的前董事局主席郦松校为此以个人名义向上海城开借得18亿元。正是这笔借款，将上海城开引入了中新地产后来的重组。
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2010年1月19日晚，上实控股（0363-HK）发布公告称，将收购中新地产（00563-HK）前主席郦松校所持有的5亿股旧股及由中新地产发行的6.84亿股新股，收购价格为27.46亿港元。收购完成后，上实控股将占中新地产扩大股本后的45.02％，成为中新地产单一最大股东。上实控股拥有上海城开59％的股权。
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与此同时，中新地产前主席郦松校将以25亿元向中新地产购回淇澳岛项目。交易完成后，郦氏占中新地产扩大后股本21.1％的股权。剔除淇澳岛项目，上实取得中新地产在11个城市超过1100万平方米的土地储备。
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截至2009年12月31日，中新地产总负债高达193亿港元。而1～8月，中新地产销售额仅为5.13亿港元；幸好四季度业绩大幅增长，全年预售款共得87.6亿港元。但即使如此，将其资产和债务冲抵后，净资产却所剩无多，基本相当于郦松校从上海城开借的那18亿元欠债。也就是说，上实控股以18亿元债权换来了中新地产45％的股权。
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第一轮的房地产调控，顺驰倒下，创始人孙宏斌只剩5.26％股权，但保留了一个完整的融创中国，并于2010年10月7日在香港成功上市；第二轮的房地产调控，中新地产中招，创始人郦松校毅然割臂求存，留下21.1％的股权和一个2009年12月31日评估价为人民币22.5亿元的淇澳岛项目。
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中新地产虽是香港上市公司，在内地知名度并不高，它的倒下未引起太大反响。在我看来，中新地产的案例提供的启示是：第一，不可贪大，否则有可能食而不化。第二，不可盲目轻信投行，到境外高息借债。这种债券也差点绊倒绿城、恒大。第三，管理要本地化，销售要市场化。中新地产的营销管理乏善可陈。第四，危机来临，果断断臂。这一点郦松校做得比孙宏斌好。
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在普通人看来，顺驰和中新地产都是资金链断裂后拱手易主，而路劲基建主席单伟豹却说：顺驰的问题，从根本上说还是管理的问题。单主席评论孙宏斌是一个“极端聪明的人”，而有些远不如孙宏斌聪明的地产商，正在为自己很好地活到现在而自大自恋，但这些只是撞了大运的人，终有一天会为自己的狭隘短浅付出代价。
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❸ 邹锡昌：上市不成反赔钱
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广州的昌盛集团也被2008年的房地产调控击中。但与顺驰和中新地产不同，邹锡昌的昌盛集团虽然上市失败，但公司控股权还在他手里，只是交了一笔不菲的学费。
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2007年12月，当听说邹锡昌确实已在路演时，说实话，我是吃惊的。因为一年前的2006年9月，在北京东四十条的南新仓大厦，他还对我们说只满足于现状，不会跟风去上市。但当年年底，他还是被投行的利嘴说动了心。
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按照邹锡昌自己的解释，昌盛集团并不是非上市不可，但那时广东不少地产商都已经或正在准备上市，谈起来，邹锡昌觉得自己并不比别人差，怎么就不可以上市。而昌盛集团是邹锡昌百分百控股，上市以后可以完善治理结构。于是，他说服公司高管，决定引进战略投资者。
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2006年年底，昌盛集团与高盛旗下创投基金GSSIA签署协议，向后者发行2500万美元可赎回可转换债券，利率7％。双方约定，如果上市成功，GS-SIA可占12.5％的股份，如果上市失败，则罚息，利息增至每年28％。这实际上就是一个人们常说的投行与待上市公司的对赌协议，美林与恒大地产就签了类似协议。
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邹锡昌原计划在2007年10月上市，那会是个绝佳的时间窗，SOHO中国就是在当年的这个顶峰卖出了一个好价钱。但2007年的香港资本市场，一如既往地讲求土地储备数量，如果没有成规模的土地储备，就得有潘石屹那样的商业故事讲。昌盛中国土地储备只有区区80万平方米，商业模式也未成型，中华广场是商业加写字楼，其他都是住宅。所以，必须加大土地储备。
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2007年3月，邹锡昌经人介绍，看中了广州花都一块建筑面积40多万平方米的土地，可以很快办好手续，不会耽误当年10月的上市。但遭到高盛派往昌盛集团的执行董事的反对。这位勤勉的董事四处看地，发现了中山一幅体量巨大的地块。
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2007年9月18日下午，昌盛集团举牌308次，以7.9亿元的价格竞得中山市西区沙朗一幅占地35.17万平方米（合527.5358亩）的地块，合楼面地价2261元／平方米，而当时周边房价只有约3000元／平方米。这意味着该项目日后的售价须达5000元／平方米以上。
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