1704058026
1704058027
在小公司的时候，人容易学坏。因为什么？困难太多太多。每一个困难可能都是学坏的理由，每一次增长都可能有一个堕落的机会。但是，你能不能挺得住？从房地产行业来说，非常有意思。到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的，同时不走所谓权贵路线，不去找他二大爷。凡是走权贵的，然后靠政府，就是灰色交易的，这些房地产公司反而需长大。可能在一个项目上赚钱了，接着就会被拿下去。做房地产有一个特别有趣的事，叫做从哪里拿到钱又从哪里还回去。你从地上拿到的，最后土地出了事又还回去。
1704058028
1704058029
人生在这个阶段，也就是在小企业快速成长的阶段有很多突破瓶颈，遇到很多诱惑的时候，怎么样坚持自己的价值观？而这个价值观，简单来说就是学好。我们自己的公司，当然我们也是面临这些选择，我们就选择好人、好事、好钱，学先进、傍大款、走正道。反正一句话，我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少，聪明的人竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会，不去做产品，而是在中间倒腾的时候，看似很容易，但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候，竞争者很少。聪明的人都是不断移动的，只有笨的人才是在一个点上不动，是执着的人。在这个阶段执着，而且选择正确的价值观，以好人的心态做这件事情，很容易就活过来了。
1704058030
1704058031
从房地产公司来说，到了出嫁阶段，上市不上市，房地产公司就出现很多问题。在这个过程当中，每一家公司都在选择。特别是到了上市以后，房地产企业面临商业模式的选择，面临着最终怎么样持续成长的选择，就像人生到了中年以后仍然有很多选择。在这个地方选择，以房地产公司为例，我发现有几个制约快速成长的因素。
1704058032
1704058033
第一个因素，解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。在房地产行业当中，增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢？就是负债率比较高，激进。我们从早期创业，到中间经过了很多困难，也差点儿垮了，又收拾好了。我们从九三年（1993年）到九五年（1995年）发展得非常快，青春期，什么都敢干。到了九六年（1996年）以后，几乎出现了很多崩溃性的问题，然后就慢慢地变卖资产、还债再收拾，倒腾倒腾，再让它慢慢活过来。整个公司的风险偏好比较低，所有的股东，包括我，都已经苦不堪言，不再愿意冒这么大的风险。风险偏好多了，我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发，中游是服务，上游是金融。我们就在中下游做很多事情，这样属于低负债的业务，高负债业务做得很少，给人的感觉成长很慢，但你在其他领域很领先。
1704058034
1704058035
小公司也好，大公司也好，在增长的时候跟治理结构有关系。房地产企业总体来看，股权比较集中的企业，就是独裁专断的老板，增长得比较快。然后公司股权比较分散的公司，相对来说决策风险偏好比较低。风险偏好也和股权的集中度有关。我们现在知道的很多公司，当年上市前负债率是300%到700%，但是这个老板就是独断，非常敢于赌博，最后就是一把赌过去了，今天成为非常耀眼的一个明星。有一些公司的治理相对比较分散，不大容易集中起来做高风险的业务，增长比别人要慢。
1704058036
1704058037
从公司治理来说，一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。现在应该理解万科为什么不行贿呢，其实他完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到，连0.01%都没有。他怎么样行贿呢？行贿以后，挣钱给股东了，坐牢是他自己，他能这么傻吗？他再傻也不能傻到这个程度。治理结构到这个程度了，股权分散到这样，一般经理人就不愿意行贿，行贿以后个人没好处。
1704058038
1704058039
还有一件事，就是你公司所在行业面临的挑战，你怎么回应这个挑战，也就是创新的压力。在中国目前的房地产行业中，总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为我们80%的时间和80%的行为都在人造空间里完成，房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况，也就是说不改变人在人造空间里生存发展，我们这个行业就不会消失。
1704058040
1704058041
我们总是要研究，研究在空间里怎么样提高租金回报，这就是创新。最后我们发现，在空间里的租金回报和人的行为还有关系。总体来说，站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱，但坐着挣钱，比如吃饭、开会，都可以挣钱。站着最不挣钱，百货公司里的人都拎个包站着，都不买。为什么躺着挣钱呢？比如纤体、美容、spa，躺着挣钱。另外，八宝山告别厅也是躺着，45分钟收两千块钱，五十来平(方)米，一年可以收700万(元)租金。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来，就能有回报，这都得创新。实际上在房地产领域，看似不敏感，但这些积累的微小的创新活动都跟公司长久的生命有很大的关系。
1704058042
1704058043
除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。互联网时代，我们作为传统的房地产企业，我们也非常关注。我们也在想一个问题，它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿，还是制造一个新动物。马云总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想，我们如果是传统企业，弄点儿互联网，就相当于长出第三条腿，前两条腿怎么协调？就相当于传统百货又弄了一个网站，这就叫长出第三条腿，往往协调性反而不好。我们已经是老动物了，怎么做成新动物？马云讲得很彻底，“我就是要杀掉百货公司，我就是新的”。你们是百货公司，又要保旧的，又要做新的，等于是左手养大的东西杀右手，下不了狠心。
1704058044
1704058045
后来，我们在五年前做了决定，第一是在传统领域也长出第三条腿，在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式，跟传统的房地产完全断开，是另外一组人，另外一组思维，也是为了消灭传统房地产的商业模式。传统房地产是纵向模式，和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务，这是纵向的模式。
1704058046
1704058047
但是，互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业，在城市化过程中建立一个房地产的平台模式，最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。我们今天要在淘宝上开店，我是纵向的，就是开店的，但我放在它上面开，它是横向模式。
1704058048
1704058049
其实企业无所谓大小，只在好坏。我们一直讲一句话，结构关乎生死，规模只在乎体面。一个公司的结构决定你是生是死，大小是个面子问题。走到哪儿，后面100个小弟和三个小弟，100个小弟的大哥就牛。你要给小弟出粮，出粮就是发工资，负担也很重。也可能你是贷款当大哥，你这个大哥就没有意义。我只有三个小弟，但我们是自己家挣的钱。我们更重视结构，财务结构、业务结构、人员结构，而不在乎短期的阶段性规模。
1704058050
1704058051
我们作为一个小企业，我们没有办法选择我们的出身，但我们可以选择价值观。你是做好人，还是做一般的平庸的人？好人也分普通好人和杰出好人。你可以选，也可以选择做个稀里糊涂的人，还可以选择偶尔干干小坏事的人，也可以选择成为两院院士，要么坐牢，要么到医院，你都可以选择。这个阶段，对小企业成长很重要。选择完了以后，你要上市不上市，资本结构，这也是个选择。再到最后，可能要选择否定自己，重新创新，然后让公司适应新的竞争环境，然后再出发。
1704058052
1704058053
一个小企业的成长历史，我大体描绘了一下跟人生的阶段是一样的。我们有很多选择的岔路口，但我们一定要在关键的时候做一个慎重的判断，我的感觉就是听大道理。什么叫大道理？大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。小道理是所有人都做，但是不说；大道理是说的人很多，但做的人很少。你就选这些道理，大体上不会错。比如不行贿，这做起来非常之困难，大家都知道，有时候碰到特别事情。但是，你坚持这么做，你就会有未来。
1704058054
1704058055
1704058056
1704058057
1704058059
冯仑：我的风马牛哲学 创业必须能坚守
1704058060
1704058061
最近四年，我在跟大家做一样的事情。我跟刚才跟大家报告情况，刘总我们一起在做一个立体城市的梦想。这件事情是一个全新的创业过程，所以我跟大家经历一次完全的创业和创新的过程。我接下来跟大家分享这四年的心得，而不是我21年的心得。我讲一下这四年我遇到的各种各样的问题，和大家对我的疑问。
1704058062
1704058063
我在这个过程当中，最近这一段大家见了我就问“怎么样了，怎么样了”，就仿佛在问一个孕妇：你怀了四年，这个孩子到底生没生？我就告诉他，第一是生了，一拍屁股出声了——活着。但是别忘了，这孩子躺着。什么时候站起来？一年以后站起来，目前立体城市就是这样一个情况。我们已经生了，落地了，在哪里？在成都、西安和温州。但是都还躺着，明年这个时候大概能站起来。而且我相信，一定不弱智、不软骨，另外，心脏、头脑都很正常。这就是目前的状况。
1704058064
1704058065
大家都会问：你怎么就想出这个事来？天下有无奇不有的一些怪事，你怎么偏偏想这个事？这个事可以正说反说，我们今天就是正说。就是我们叫“使命驱使，价值观引导”，这是正说。等到未来，10年以后，可能我会反说，讲一点故事。所谓“价值观引导，使命驱使”是什么呢？我们所谓的使命作为不动产，我们对于住宅、城市、环境的关爱，这就是我们的使命。而我以前也讲过，使命意味着责任，责任意味着“没事找事”，把别人的事当自己的事，自己的事不当事。就像今天你对任何一个人表达爱的时候，你首先就是没事找事。把别人的事当自己的事，因为你要承诺他一辈子幸福，最终自己为爱牺牲了，自己的身体不当身体了。这都是一个逻辑。
1704058066
1704058067
所以，现在我们对这个城市的爱就变成了我们的使命。由此我们就发现，城市在发展过程当中有哪些事我们“没事要找事”了。无限摊大饼，城市的土地浪费；城市的密度太低，无限的蔓延，造成了土地资源浪费；城市的功能混乱，交通紊乱，以至于我们矿泉水瓶都脱销了，因为所有的出租车司机都需要备一份，免得堵车的时候内急而污染了车内的环境。所有的环境污染造成了我们疾病的增加。我们每一次体检，公司都会发现有各种各样奇怪的疾病。我们所有的人因为堵车都往医院去治前列腺，所以我们各种疾病都因为环境而造成困扰。我们的城市发展了，叫嚷不幸福。越娶媳妇越觉得不幸福，因为要买房；越看电视越不幸福，因为各种动人的情节逼着我们身边的人给我施加压力；越看媒体越觉得不幸福，因为很多贪腐的现象让我们失去了道德底线。所以我们整个不幸福。
1704058068
1704058069
怎么样来改变呢？我们就研究出，根据地球上发生的故事，我们在新加坡成立了一个东亚研究中心，我们找到了来解决这四个矛盾的模式，也就是我们今天讲的立体城市。这样我们就具备了四个特点：一是节约土地，只用传统1/7的土地完成一个原来需要七平方公里的土地完成的目的。一个投资，我们现在（用）一平方公里解决。二是我们在很短的时间内把这些功能主导好，用产业带动城市化。我们一再坚持，城市化最终应该是产业主导，产业发展以后才有商业、就业、消费、住宅，而不应该简单的变成一个房地产。三是我们解决了环境的节能、环保和环境友好。四是我们要做到社会和谐。总之，我们因为这样的使命，我们把别人城市的这些事当成自己的事，然后同时我们把自己的事又耽误了，不当事。比如我们花了很多精力，早晨一走来我就跟牛总先打招呼，没想到在后面我们还要谈到这个事。
1704058070
1704058071
我们说价值观引导，就是因为我们还是想做好人，还是想做一个对社会、对企业、对环境负责任的人。这样的话，按照这样的价值观，我们才能够找到这个问题。也就相当于炸油饼，你如果把赚钱当成目标就用地沟油，你把人民生活的健康当成你炸油饼的目标，你就不会用地沟油，而且包装纸也不会那么烫。这就是价值观引导，这是我想讲的另一个问题，就是我们为什么能发现这件事。如果你没有这种使命感，你如果不爱这个城市，不爱中国，你就不会看见这件事情。
1704058072
1704058073
大家都问我：这个事你描绘了这样一个东西，把它变成现实怎么办？能不能把这个过程落地？这件事也是我们通过很长时间的发展研究，我们就去看这个过程。当然我们的理想，就像我以前也讲过，理想是墙上的美人，现实是炕上的媳妇，从理想变成现实，最重要的是让墙上的美人上到炕上，最后生出儿子，而且儿子还会叫爹，是活的。这是你所有追求理想的过程，到底理想和现实怎么往一块走，有很多现实问题，有法律问题、商务问题，也有技术问题。
1704058074
1704058075
我记得非常有趣，有一次我和刘总，我们一块跟市里面汇报。我们原来有一个非常酷、非常炫的一个规划，但是我们拿出来以后，我们就是觉得太酷太炫了，也许领导和专家会吓一跳，我们就说做一个简单的。结果我们一看以后就发现，这张图又太过没特点了，以至于我们就说这已经不是炕上的媳妇，是炕上的土媳妇。所以现在看，美人上到炕上还应该是美人，只是由死的变成活的而已。所以我们不敢把这张图放到车上，就带着嘴去讲。也就是说，我们永远要在理想和现实之间找到一个恰当的形象，一个技术条件和经济条件，一个商务条件和法律条件，最后和现实去结合。这个过程是一个撞击反射的过程，我们的思维就相当于你对一个人说，对牛弹琴牛不反应，但是对人弹琴人反应。这样不断地去撞击反射，最后来调整你的思维，让你最终落到地上的东西变成一个活的东西。这就是我们一个很难以逾越的过程，所有的创业都是这样一个过程。
[
上一页 ]
[ :1.704058026e+09 ]
[
下一页 ]