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1704058027 在小公司的时候,人容易学坏。因为什么?困难太多太多。每一个困难可能都是学坏的理由,每一次增长都可能有一个堕落的机会。但是,你能不能挺得住?从房地产行业来说,非常有意思。到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的,同时不走所谓权贵路线,不去找他二大爷。凡是走权贵的,然后靠政府,就是灰色交易的,这些房地产公司反而需长大。可能在一个项目上赚钱了,接着就会被拿下去。做房地产有一个特别有趣的事,叫做从哪里拿到钱又从哪里还回去。你从地上拿到的,最后土地出了事又还回去。
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1704058029 人生在这个阶段,也就是在小企业快速成长的阶段有很多突破瓶颈,遇到很多诱惑的时候,怎么样坚持自己的价值观?而这个价值观,简单来说就是学好。我们自己的公司,当然我们也是面临这些选择,我们就选择好人、好事、好钱,学先进、傍大款、走正道。反正一句话,我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少,聪明的人竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会,不去做产品,而是在中间倒腾的时候,看似很容易,但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候,竞争者很少。聪明的人都是不断移动的,只有笨的人才是在一个点上不动,是执着的人。在这个阶段执着,而且选择正确的价值观,以好人的心态做这件事情,很容易就活过来了。
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1704058031 从房地产公司来说,到了出嫁阶段,上市不上市,房地产公司就出现很多问题。在这个过程当中,每一家公司都在选择。特别是到了上市以后,房地产企业面临商业模式的选择,面临着最终怎么样持续成长的选择,就像人生到了中年以后仍然有很多选择。在这个地方选择,以房地产公司为例,我发现有几个制约快速成长的因素。
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1704058033 第一个因素,解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。在房地产行业当中,增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢?就是负债率比较高,激进。我们从早期创业,到中间经过了很多困难,也差点儿垮了,又收拾好了。我们从九三年(1993年)到九五年(1995年)发展得非常快,青春期,什么都敢干。到了九六年(1996年)以后,几乎出现了很多崩溃性的问题,然后就慢慢地变卖资产、还债再收拾,倒腾倒腾,再让它慢慢活过来。整个公司的风险偏好比较低,所有的股东,包括我,都已经苦不堪言,不再愿意冒这么大的风险。风险偏好多了,我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发,中游是服务,上游是金融。我们就在中下游做很多事情,这样属于低负债的业务,高负债业务做得很少,给人的感觉成长很慢,但你在其他领域很领先。
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1704058035 小公司也好,大公司也好,在增长的时候跟治理结构有关系。房地产企业总体来看,股权比较集中的企业,就是独裁专断的老板,增长得比较快。然后公司股权比较分散的公司,相对来说决策风险偏好比较低。风险偏好也和股权的集中度有关。我们现在知道的很多公司,当年上市前负债率是300%到700%,但是这个老板就是独断,非常敢于赌博,最后就是一把赌过去了,今天成为非常耀眼的一个明星。有一些公司的治理相对比较分散,不大容易集中起来做高风险的业务,增长比别人要慢。
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1704058037 从公司治理来说,一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。现在应该理解万科为什么不行贿呢,其实他完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到,连0.01%都没有。他怎么样行贿呢?行贿以后,挣钱给股东了,坐牢是他自己,他能这么傻吗?他再傻也不能傻到这个程度。治理结构到这个程度了,股权分散到这样,一般经理人就不愿意行贿,行贿以后个人没好处。
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1704058039 还有一件事,就是你公司所在行业面临的挑战,你怎么回应这个挑战,也就是创新的压力。在中国目前的房地产行业中,总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为我们80%的时间和80%的行为都在人造空间里完成,房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况,也就是说不改变人在人造空间里生存发展,我们这个行业就不会消失。
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1704058041 我们总是要研究,研究在空间里怎么样提高租金回报,这就是创新。最后我们发现,在空间里的租金回报和人的行为还有关系。总体来说,站着不如坐着挣钱,坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱,但坐着挣钱,比如吃饭、开会,都可以挣钱。站着最不挣钱,百货公司里的人都拎个包站着,都不买。为什么躺着挣钱呢?比如纤体、美容、spa,躺着挣钱。另外,八宝山告别厅也是躺着,45分钟收两千块钱,五十来平(方)米,一年可以收700万(元)租金。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来,就能有回报,这都得创新。实际上在房地产领域,看似不敏感,但这些积累的微小的创新活动都跟公司长久的生命有很大的关系。
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1704058043 除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。互联网时代,我们作为传统的房地产企业,我们也非常关注。我们也在想一个问题,它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿,还是制造一个新动物。马云总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想,我们如果是传统企业,弄点儿互联网,就相当于长出第三条腿,前两条腿怎么协调?就相当于传统百货又弄了一个网站,这就叫长出第三条腿,往往协调性反而不好。我们已经是老动物了,怎么做成新动物?马云讲得很彻底,“我就是要杀掉百货公司,我就是新的”。你们是百货公司,又要保旧的,又要做新的,等于是左手养大的东西杀右手,下不了狠心。
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1704058045 后来,我们在五年前做了决定,第一是在传统领域也长出第三条腿,在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式,跟传统的房地产完全断开,是另外一组人,另外一组思维,也是为了消灭传统房地产的商业模式。传统房地产是纵向模式,和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务,这是纵向的模式。
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1704058047 但是,互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业,在城市化过程中建立一个房地产的平台模式,最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。我们今天要在淘宝上开店,我是纵向的,就是开店的,但我放在它上面开,它是横向模式。
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1704058049 其实企业无所谓大小,只在好坏。我们一直讲一句话,结构关乎生死,规模只在乎体面。一个公司的结构决定你是生是死,大小是个面子问题。走到哪儿,后面100个小弟和三个小弟,100个小弟的大哥就牛。你要给小弟出粮,出粮就是发工资,负担也很重。也可能你是贷款当大哥,你这个大哥就没有意义。我只有三个小弟,但我们是自己家挣的钱。我们更重视结构,财务结构、业务结构、人员结构,而不在乎短期的阶段性规模。
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1704058051 我们作为一个小企业,我们没有办法选择我们的出身,但我们可以选择价值观。你是做好人,还是做一般的平庸的人?好人也分普通好人和杰出好人。你可以选,也可以选择做个稀里糊涂的人,还可以选择偶尔干干小坏事的人,也可以选择成为两院院士,要么坐牢,要么到医院,你都可以选择。这个阶段,对小企业成长很重要。选择完了以后,你要上市不上市,资本结构,这也是个选择。再到最后,可能要选择否定自己,重新创新,然后让公司适应新的竞争环境,然后再出发。
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1704058053 一个小企业的成长历史,我大体描绘了一下跟人生的阶段是一样的。我们有很多选择的岔路口,但我们一定要在关键的时候做一个慎重的判断,我的感觉就是听大道理。什么叫大道理?大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。小道理是所有人都做,但是不说;大道理是说的人很多,但做的人很少。你就选这些道理,大体上不会错。比如不行贿,这做起来非常之困难,大家都知道,有时候碰到特别事情。但是,你坚持这么做,你就会有未来。
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1704058058 冯仑:我的风马牛哲学 [:1704055196]
1704058059 冯仑:我的风马牛哲学 创业必须能坚守
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1704058061 最近四年,我在跟大家做一样的事情。我跟刚才跟大家报告情况,刘总我们一起在做一个立体城市的梦想。这件事情是一个全新的创业过程,所以我跟大家经历一次完全的创业和创新的过程。我接下来跟大家分享这四年的心得,而不是我21年的心得。我讲一下这四年我遇到的各种各样的问题,和大家对我的疑问。
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1704058063 我在这个过程当中,最近这一段大家见了我就问“怎么样了,怎么样了”,就仿佛在问一个孕妇:你怀了四年,这个孩子到底生没生?我就告诉他,第一是生了,一拍屁股出声了——活着。但是别忘了,这孩子躺着。什么时候站起来?一年以后站起来,目前立体城市就是这样一个情况。我们已经生了,落地了,在哪里?在成都、西安和温州。但是都还躺着,明年这个时候大概能站起来。而且我相信,一定不弱智、不软骨,另外,心脏、头脑都很正常。这就是目前的状况。
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1704058065 大家都会问:你怎么就想出这个事来?天下有无奇不有的一些怪事,你怎么偏偏想这个事?这个事可以正说反说,我们今天就是正说。就是我们叫“使命驱使,价值观引导”,这是正说。等到未来,10年以后,可能我会反说,讲一点故事。所谓“价值观引导,使命驱使”是什么呢?我们所谓的使命作为不动产,我们对于住宅、城市、环境的关爱,这就是我们的使命。而我以前也讲过,使命意味着责任,责任意味着“没事找事”,把别人的事当自己的事,自己的事不当事。就像今天你对任何一个人表达爱的时候,你首先就是没事找事。把别人的事当自己的事,因为你要承诺他一辈子幸福,最终自己为爱牺牲了,自己的身体不当身体了。这都是一个逻辑。
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1704058067 所以,现在我们对这个城市的爱就变成了我们的使命。由此我们就发现,城市在发展过程当中有哪些事我们“没事要找事”了。无限摊大饼,城市的土地浪费;城市的密度太低,无限的蔓延,造成了土地资源浪费;城市的功能混乱,交通紊乱,以至于我们矿泉水瓶都脱销了,因为所有的出租车司机都需要备一份,免得堵车的时候内急而污染了车内的环境。所有的环境污染造成了我们疾病的增加。我们每一次体检,公司都会发现有各种各样奇怪的疾病。我们所有的人因为堵车都往医院去治前列腺,所以我们各种疾病都因为环境而造成困扰。我们的城市发展了,叫嚷不幸福。越娶媳妇越觉得不幸福,因为要买房;越看电视越不幸福,因为各种动人的情节逼着我们身边的人给我施加压力;越看媒体越觉得不幸福,因为很多贪腐的现象让我们失去了道德底线。所以我们整个不幸福。
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1704058069 怎么样来改变呢?我们就研究出,根据地球上发生的故事,我们在新加坡成立了一个东亚研究中心,我们找到了来解决这四个矛盾的模式,也就是我们今天讲的立体城市。这样我们就具备了四个特点:一是节约土地,只用传统1/7的土地完成一个原来需要七平方公里的土地完成的目的。一个投资,我们现在(用)一平方公里解决。二是我们在很短的时间内把这些功能主导好,用产业带动城市化。我们一再坚持,城市化最终应该是产业主导,产业发展以后才有商业、就业、消费、住宅,而不应该简单的变成一个房地产。三是我们解决了环境的节能、环保和环境友好。四是我们要做到社会和谐。总之,我们因为这样的使命,我们把别人城市的这些事当成自己的事,然后同时我们把自己的事又耽误了,不当事。比如我们花了很多精力,早晨一走来我就跟牛总先打招呼,没想到在后面我们还要谈到这个事。
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1704058071 我们说价值观引导,就是因为我们还是想做好人,还是想做一个对社会、对企业、对环境负责任的人。这样的话,按照这样的价值观,我们才能够找到这个问题。也就相当于炸油饼,你如果把赚钱当成目标就用地沟油,你把人民生活的健康当成你炸油饼的目标,你就不会用地沟油,而且包装纸也不会那么烫。这就是价值观引导,这是我想讲的另一个问题,就是我们为什么能发现这件事。如果你没有这种使命感,你如果不爱这个城市,不爱中国,你就不会看见这件事情。
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1704058073 大家都问我:这个事你描绘了这样一个东西,把它变成现实怎么办?能不能把这个过程落地?这件事也是我们通过很长时间的发展研究,我们就去看这个过程。当然我们的理想,就像我以前也讲过,理想是墙上的美人,现实是炕上的媳妇,从理想变成现实,最重要的是让墙上的美人上到炕上,最后生出儿子,而且儿子还会叫爹,是活的。这是你所有追求理想的过程,到底理想和现实怎么往一块走,有很多现实问题,有法律问题、商务问题,也有技术问题。
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1704058075 我记得非常有趣,有一次我和刘总,我们一块跟市里面汇报。我们原来有一个非常酷、非常炫的一个规划,但是我们拿出来以后,我们就是觉得太酷太炫了,也许领导和专家会吓一跳,我们就说做一个简单的。结果我们一看以后就发现,这张图又太过没特点了,以至于我们就说这已经不是炕上的媳妇,是炕上的土媳妇。所以现在看,美人上到炕上还应该是美人,只是由死的变成活的而已。所以我们不敢把这张图放到车上,就带着嘴去讲。也就是说,我们永远要在理想和现实之间找到一个恰当的形象,一个技术条件和经济条件,一个商务条件和法律条件,最后和现实去结合。这个过程是一个撞击反射的过程,我们的思维就相当于你对一个人说,对牛弹琴牛不反应,但是对人弹琴人反应。这样不断地去撞击反射,最后来调整你的思维,让你最终落到地上的东西变成一个活的东西。这就是我们一个很难以逾越的过程,所有的创业都是这样一个过程。
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