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地产霸权 [:1704058289]
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政府应减少对土地的依赖
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香港目前的土地制度，承袭前港英政府，政府拥有全部土地的所有权。政府通过公开拍卖或招标，以批出租赁权的方式出售土地。土地公开拍卖／招标，都根据预定计划进行，而年度卖地计划会于每年2或3月公布。发展项目的条件，包括地积比率及规定的土地用途，全都载列在新的批地文件（称为“卖地章程”）内。除了符合这些发展项目的条件外，地产商亦必须符合《城市规划条例》分区计划的规定。
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除了每年举行的土地拍卖／投标外，政府也可透过两家公营机构出售土地：市区重建局（前身是“土地发展公司”）和香港铁路有限公司（前身是“九广铁路公司”和“地铁有限公司”）。市建局负责确定需要重建的市区地皮，并邀请私人地产商递交有关地皮的发展建议书。市建局也有权收回市区的残破旧楼重建，并与业主商讨赔偿。港铁有权出售获批土地（邻近铁路的土地或地铁站上盖物业）的发展权，为兴建铁路提供资金。
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市建局和港铁地皮的招标，以半公开方式进行，虽然邀请竞投兴趣表达书是公开进行的，但是否入选完全由上述机构闭门决定。
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在初选过程中，竞投者必须在两个方面符合基本标准：（一）财政实力；（二）开发方面的往绩。中标者必须向政府支付规定的补地价，并提供一个有关机构可以接受的盈利摊分安排。相比政府一般的土地拍卖，这些土地投标，往往涉及庞大的可建楼面面积及应付补地价金额。过去20年以来，长江实业和新鸿基地产一直都在竞投这类地皮方面取得优势。
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第三种政府土地来源，就是修订契约。地产商根据规定用途的地契而持有的土地，可向地政总署申请改变用途，将该幅土地开发或重建作其他用途。这种申请名为“修订契约申请”，需要向政府缴付补地价。
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前港英政府不惜以沉重代价坚持高地价政策，现今的特区政府不应再受这一束缚。若香港经济可以成功转型，政府的当务之急是减低对卖地收入的依赖，并增加与地产商土地交易的透明度，时刻牢记公共利益。
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为平衡土地收入和社会公共利益，政府至少应原则上视自己为土地守护者，而非地主，只有重新定位，才可看到低地价政策的好处。政府应尽可能避免楼市上涨然后泡沫爆破，而唯一可能的预防方法，就是真正促进竞争，降低入场门槛，通过供应充裕的商住用途土地，把地价维持在较低水平。低地价未必表示政府收入减少，因为供应量增加可弥补价格的跌幅。地价下跌，物业价格和租金也会随之下跌，住宅市场交投会趋活跃。而租金下跌又可吸引自雇人士创业，对大量被裁而难以觅得新工作的中年人士来说，是一条出路。
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前任特首董建华在2003年1月的施政报告中，强调经济转型应取决于私营机构，而政府会专注于发展基础设施的软硬件。该份施政报告明确界定了政府在促进经济转型中担当的角色，现节录如下：
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今次席卷全球的经济转型，有一个显著的特点，是政府所起的独特作用。不论是经济全球化过程中促使贸易伙伴进一步开放市场，还是带动知识经济崛起的科技教育发展，各地政府都充当了推动角色。在香港这高度开放的经济体里，运用货币政策和财政政策推动经济增长的作用十分有限，所以应该集中加强经济的综合竞争力。我在过去五年一直强调政府在宏观层面要做的一些重要工作，包括大力投资于教育、加强基础设施、推动创新科技、改善营商条件、协助商界开拓市场、积极保护生态环境和提供优质生活条件等。与此同时，我们努力在现有基础上强化我们在金融、物流、旅游和工商业支持服务四个经济主要支柱的优势。我们也要充分利用国家发展的势头来加快我们的经济转型。这些重要工作，既是经济转型的需要，也是政府应尽的责任和对市民的承诺。
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虽然施政报告并没有涉及政府的土地政策，却反映了董建华小心谨慎地避谈地产是经济支柱，这点颇值得赞赏。香港必须作经济转型，虽然过程痛苦，但也得面对。以前经济增长太依赖地产业，在这个不能为香港赚取外汇的行业上，已经浪费了过多时间和精力，导致整个社会都技能错配。香港应该尽快寻找其他合适的经济定位，以减轻地产业在经济上的影响，尽管困难重重，但不经一番寒彻骨，哪得梅花扑鼻香？
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地产霸权
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地产霸权 [:1704058290]
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须推行低地价政策
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为何香港是世界上最昂贵的居住和营商的地区之一？表面答案是可供使用的土地短缺，但其实这种土地短缺主要是政府人为限制土地供应造成的。香港土地制度侧重于限制供应，此种做法助长了成本高企的环境。同时，土地和空间被少数大财团垄断，造成没有竞争的市场结构，令寡头垄断企业可运用市场影响力，人为推高楼价和租金。
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根据“救市九招”，要获得土地，只能通过“勾地表”。在这一制度下，只有当地产商申请可供拍卖的地皮，并表明愿意以最低价格竞投，政府才会举行拍卖会出售有关地皮。换言之，政府是否供应地皮，完全视乎地产商的需求。政府把土地供应时间、定价和选址的控制权，拱手相让给地产商。除此之外，政府还故意造成土地短缺以抬高地价。如此，便剥夺了求“地”若渴的小地产商以较低成本增加土地储备的机会。
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政府人为抬高地价，不但剥夺了市场调整及彻底解决以往过度膨胀问题的机会，而且违背了政府要令香港恢复成本竞争力的承诺。过去的高地价政策造成今日的高成本环境。在这个环境下，香港经济和社会备受重压。但政府似乎无意在定价及土地分配方面调整土地政策。
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政府故意限制土地供应，除了在2010年6月公开拍卖两幅地皮外，其余均是通过“勾地表”制度来供应。在此制度下，土地大多落在财力雄厚的大地产商手中，而且过程不透明（如果出价不被接纳，政府就无须透露申请人的身份和特定地皮的出价）。加上土地垄断和大地产商主导市场，这些都加速了房地产泡沫的形成，在疯狂炒卖下，地产泡沫更加膨胀。自1991年起的六年，楼价上升五至六倍，相比之下，1997年高峰期楼价下跌65％，其实不算剧烈。1998年至2003年期间，虽然住宅租金与楼价同步下跌，但零售店铺租金，特别是大财团旗下大型购物商场的租金，下跌幅度很小。
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香港高成本的问题，主要源于土地制度下土地垄断和扭曲了的房地产市场结构。要解决这个问题，最直接的方法就是政府推行低地价政策，大量供应土地，将新供应的土地用于兴建可负担房屋和经济转型。
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人为限制供应令土地成本高企，导致香港的营商成本及生活开支居高不下，是香港重拾竞争力的主要绊脚石。在可负担房屋及转型相关的领域上如能慎重地采用低廉的土地价格，有助把整体土地价格稳定在较低的水平。这可望压低楼价和租金。
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搁置复建居屋，可能对政府及大地产商来说是良策，但对于资金有限，难以满足住屋需要的低收入人士来说却是毒药。停建居屋无疑切合政府削减公共开支和不干预楼市的目标，却同时正合地产商的心意，因为这意味着竞争减少，地产商因而获得更强的市场影响力。不过，财力有限的中低收入阶层，便被剥夺了改善生活条件的机会。若他们因而被迫购买更昂贵的私人楼宇，就等于要承担过重的财务负担。
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政府下令无限期搁置居屋计划，实际上赋予实力雄厚的大地产商更大的市场影响力，牺牲了低收入阶层的住屋需要。有些市民，原本有资格购买低于市价的居屋，现在却被迫转向一手或二手私人住宅市场。政府退出地产商的角色或有可取之处，但政府更有责任向弱势阶层提供能力可及的住屋。无限期搁置复建居屋，而没有任何替代方案，是对弱势阶层的利益置若罔闻的轻率措施。
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正如民权党在题为《香港公共房屋新方向》（“A New Direction for Public Housing in Hong Kong”）的建议文件中指出的，政府应确保不会因土地问题而遏制住屋供应，而房屋的供求应由市场力量决定。私人楼市主要满足中产及高收入人士的住屋需求，虽然市场力量可在私人楼市发挥影响力，但政府不应忽视较低收入阶层的住屋需要。
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