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【观点】
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“乐观者在灾祸中看到机会，悲观者在机会中看到灾祸。”
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【核心提示】
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所谓危机中存在着机遇，是对有积极进取心的人所说的，也即是我们众所周知的“机遇永远青睐有准备的人”。拥有一颗始终保持积极进取的心，在行业甚至整个经济气候出现问题时，那些灾祸中潜藏的机遇才会垂青于你，李嘉诚显然深谙其道。
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【进阶阅读】之危机背景
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李嘉诚进军房地产业肇始于取得“塑胶花大王”称号之际。在此之前，房地产业在香港并不为很多人所看好，航运、贸易、工业为当时的商业主流，但随着香港经济的迅猛发展，以及人口由1951年的200万骤然增多至50年代末的300万，市场对办公写字楼、商业店铺、工业厂房和居住房屋的需求不断上涨。然而建筑行业的不被看好导致房屋供应量跟不上需求量，数年间香港一直闹“房荒”。这给李嘉诚从事的工业行业带来的影响也相当明显，由于香港工业化进程出人意料地迅速发展，工业用房尤其短缺，常常出现厂房的业主只肯签短期租约，续租时便趁机抬价的行为，使得用户苦不堪言。作为一家发展迅速的工厂拥有者的李嘉诚同样深受影响，对此他也是苦恼不已。
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为了摆脱物业商的倾轧，加上对香港房地产业广阔前景的洞察，一个想法闯入李嘉诚的头脑：我为什么不可以做房地产商？这一想法很快就被付诸实施。
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1958年，李嘉诚在香港北角工业区购地兴建了一座12层的工业用大厦；1960年，又在香港柴湾兴建了第二座工业用大厦，这两处工业用大厦的面积共计12万平方英尺[1]这两处大厦的兴建，不但使自己的工厂用房得到了满足，同时也让李嘉诚获利甚丰。有资料显示，1959年，香港工业用地每平方米仅104.85港元；而到1980年，已上升到每平方米29549.03港元，涨幅达280.8倍。但在此期间，香港的房地产业却是一波三折，风云不断。面对这些起起落落，对于很多人来说也许是灾难，但对李嘉诚来说却都是机会。对机会的准确把握，也透露出其过人的商业智慧。
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首先是银行发生挤兑风潮。1961年6月，潮汕籍银行家廖宝珊的廖创兴银行，因购买大量土地兴建楼宇，而投资房地产的这些资金几乎全部来自储户存款，导致储户存款被掏空殆尽，引发储户挤兑事件，廖宝珊本人也因此次风潮而突发脑溢血猝死，这让同为潮汕人的李嘉诚觉察到了投资房地产的某种风险。但这次事件在香港银行业和房地产业均未引起重视。
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到了1962年，香港政府修改《建筑条例》，并决定于1966年实施。此时手里握有土地的房地产商为避免新条例实施时产生损失，纷纷赶在1966年前大肆建造房地产，以求脱手，这带来一轮香港房地产投资热，众多银行为能在这轮热潮中分得一杯羹也介入进来，为房地产商提供按揭制贷款，甚至直接投资房地产生意。一时间，房地产炒风空前，职业炒家应运而生。1965年，香港小型银行明德银号因参与房地产投机，造成流动资金匮乏，丧失偿债能力，最终因发生挤兑而破产。明德银号的破产进一步加剧了储户的恐慌心理，挤兑风潮爆发，并迅速蔓延到其他银行，导致广东信托商业银行倒闭，同时包括恒生银行在内的诸多银行也陷入危机。虽然这次银行危机后来在香港政府采取的非常措施下得以遏制，但在其影响下，炙热的房地产业一落千丈，楼价暴跌，原本靠银行支撑的房地产商纷纷破产，血本无归者无数，香港房地产业一片萧瑟。在此过程中，长江实业也不可避免地受到影响。
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到了1966年底，香港楼市开始回暖，房地产业出现新的曙光。但在此时，中国内地爆发的“文化大革命”也影响到了香港，导致香港出现反英情绪。1967年，英方的暴力镇压引发了香港历史上的“五月风暴”，加上出现了“中共将武力收复香港”的传闻，香港出现了二战后的第一次大规模移民潮，大量房产被移民者贱卖，新建的楼宇更是无人问津，刚刚复苏的房地产业再次陷入低潮，房地产商们焦头烂额、不知所措。拥有多个物业的李嘉诚同样忧心忡忡，时刻关注着事态的发展。到了这年8月，李嘉诚渐渐从不同渠道获得来自内地的消息，他坚信乱极则治，否极泰来，判断“五月风暴”不会持续太久。李嘉诚从灾祸中看到机会，在同行们面对局势还一筹莫展之际，做出惊人之举，采取“人弃我取，趁低吸纳”的策略，趁机抢点市场，将买入的旧房翻新出租，并广建物业。
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随后的事态发展证明，李嘉诚的判断是正确的，“五月风暴”最终得到平息，1970年香港房地产业再次回暖，并越发兴旺起来。到了70年代初，李嘉诚拥有的物业已从当初的12万平方英尺发展到35万平方英尺，每年仅租金收入就有390万港元。1971年6月，李嘉诚成立长江房地产有限公司，全力发展房地产业。1972年7月，李嘉诚将长江房地产改为长江实业（集团）有限公司，并于同年11月1日在香港挂牌上市。长江实业（集团）有限公司上市，是李嘉诚事业发展历程中的一次大飞跃，为其日后的发展提供了稳定的资金来源。
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在李嘉诚从事房地产业早期的这两次危机中，他在炒风盛行之际不为暴利所动，采取稳步拓展的方式发展，并在危机期间密切关注局势，认识到经济发展的规律，凭借“乐观者在灾祸中看到机会，悲观者在机会中看到灾祸”的经营哲学，在房地产低潮之际，抓住机会抢占市场，最终奠定和成就了其在房地产业的地位。
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在稳健与进取中取得平衡
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【观点】
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“在开拓业务方面，要保持现金储备多于负债，要求收入与支出平衡，甚至要有赢利，我想求的是在稳健与进取中取得平衡。”
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【核心提示】
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在企业的发展过程中，没有什么比稳定、充裕的现金流更重要。作为一位企业的领导者，如何在危机来临时采取积极有效的财务政策，以保证企业账面的正现金流？看看李嘉诚的做法吧。
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【进阶阅读】之危机背景
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从1958年购地兴建第一座工业用大厦并开始从事房地产业至今，长江实业已经成长为李嘉诚的商业帝国版图中与和记黄埔并驾齐驱的两大旗舰产业之一。几十年来，长江实业依靠开发住宅及商用物业，已成为香港规模最大的房地产发展商之一。然而，这期间并不平静。
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1985年香港进入回归前的过渡期，其房地产市场随之进入长期上升阶段；1991年之后，因香港住宅楼市场需求上扬的带动，房地产价格大幅上升，有数据显示，1984～1997年13年间，香港的住宅楼价格上升了3倍。房地产市场这一长时期的繁荣，让香港诸多从事住宅类开发的房地产公司迅速膨胀，长江实业也同样受惠于此。但从1994年4月到1995年的第三季度，由于香港政府推出了一系列压低楼价的措施，香港楼市曾一度进入调整期，住宅楼价格下跌三成，各大房地产公司均受到影响。在1996年楼市短暂上扬后，随即1997年第四季度突如其来的亚洲金融危机席卷了东南亚各国，对香港地区的经济也造成了巨大的冲击，其经济和物业市场形势急转直下，银行信贷银根紧缩，股市及资产价格大幅缩水，投资和消费低迷。香港的房地产业几近停滞，长江实业也在所难免，受到了一定程度的冲击。但在这次危机前后，李嘉诚所采取的经营策略，在某种程度上对危机带来的冲击起到了化解的作用，因此长江实业的损失有限，李嘉诚的危机化解术亦使其个人财富在危机后不降反升。
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李嘉诚曾用一句话概括地表达过他所采取的应对策略：“在开拓业务方面，保持现金储备多于负债，要求收入与支出平衡，甚至要有赢利，我想求的是在稳健与进取中取得平衡。”这其中最为核心的即为保证现金流，采取“高现金、低负债”的财务政策。这次危机前后，除了“高现金、低负债”的财务政策外，李嘉诚采取的主要经营应对策略还有股市高位时的融资策略，楼市低谷时逆市扩张的策略，率先降价、加快销售的楼盘低价发售策略等。
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首先是李嘉诚奉行的“高现金、低负债”财务政策。这使长江实业的资产负债率始终保持在12%左右，非流动资产占总资产的3/4以上。即使在1996年香港经济短暂上扬期间，房价随之上扬，长江实业的流动资产净值大幅增长，其长期负债仍保持着原有的增长速度，从而在1997年亚洲金融危机爆发时，长江实业的流动资产得以大于全部负债。而正是因为在房价上涨时期保持了较低的负债率，亚洲金融危机期间，尽管银行收紧了信贷，长江实业仍成功地筹措到了银团贷款并发行票据，共融资37.5亿港元，为其保证了不错的现金流，使其用于房地产开发的资金相对充裕。
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其次是李嘉诚的股市高位时融资策略。香港经济中常常出现股市与楼市的联动现象，这一现象被通俗地称为“股地拉扯”，即房地产商纷纷上市到股市融资，募集资金后再四处圈地，地价因此被推动上涨，房地产商的市值也随之上涨，房地产商又随之进行增发新股再融资；而在楼市的销售上，高地价推动现售房价的上涨，房地产商从中赚取丰厚利润，这又进一步推动了股价的上涨，从而形成股市与楼市的互相拉动。这种现象的一个结果可以从1997年亚洲金融危机之前的香港股市中看到：1995年初香港恒生指数为6967点，1996年底达到了13203点，涨幅高达89.5%；与之相对应的是，从1995年底开始，香港房价回升后几乎每天都创出新高，1996年7月～1997年7月上涨幅度超过50%。正是在这种情况下，长江实业1996年实施股本融资，募集资金51.54亿港元；同时通过附属子公司向少数股东发行股份的方式，募集资金41.78亿港元。通过融资，长江实业的原本净现金流由负数转为正数，这同样使其在亚洲金融危机爆发、市场银根收紧之后，仍然拥有了不错的现金流。
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再次是李嘉诚的楼市低谷时逆市扩张策略。1997年亚洲金融危机之前，由于长江实业几乎未拥有港岛中区等黄金地段的物业，销售收入长期以来以房地产开发销售为主，而非采取香港房地产商常见的“房地产开发+房地产投资（物业出租）”的经营模式，但亚洲金融危机为长江实业的赢利模式转变带来了机会。1998年，以住宅房地产为主的长江实业突然加大了对出租物业的开发，使1998年的固定资产较1997年增加了423%。虽然出租物业此时处于调整期，但与住宅市场相比，其需求相对稳定，可以为企业提供可靠的租金收益。另外，在亚洲金融危机爆发后，长江实业退出了基建业务，取而代之的是发展酒店和套房服务业务，这同样为企业提供了稳定性收益，并降低了由于物业销售不稳定所带来的波动。再有是在危机时期，长江实业利用竞争者减少带来的机会逆市扩张，大肆竞标拿地。两个典型的案例是：1998年1月，香港政府通过招标的方式相继出售位于沙田马鞍山的一块酒店用地和位于广东道前警察宿舍的住宅用地。香港地政总署对前者的招标售价估计应为10.56亿港元，但由于竞标者仅有包括长江实业在内的两家，最终长江实业仅以1.2亿港元的最高投标价中标，而这个中标价格仅相当于楼盘地价2150港元/平方英尺。后者也由于类似的原因，以长江实业为首的财团仅以28.93亿港元的标价就取得了原估价总值超过40亿港元的地块，这一楼盘地价仅相当于2840港元/平方英尺。
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