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图5—36 上海商品房销售价格指数（上年同期=100，频率：季度）
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资料来源：CEIC，安信证券。
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图5—37 北京商品房销售价格指数（上年同期=100，频率：季度）
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资料来源：CEIC，安信证券。
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更加重要的是，在资产重估理论框架下，我们关心的是投资需求扩张将带来的房地产市场估值中枢（可用租售比来考察）的变化。就像股票市场一样，房地产价格除了受到估值中枢影响以外，租金价格的上涨所代表的基本面变化也是重要的影响因素。
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从统计局公布的租赁价格同比数据来看（见图5—38），2002—2004年期间租金价格的上涨是非常显著的。期间房屋租售比维持在历史较高水平上，租售比的快速下降发生在2005年以后。房地产市场的表现，基本上与资产重估理论相符。
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图5—38 租金价格同比与房屋租售比
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说明：左轴为租金价格同比增速，设定上年为100；右轴为租售比的定基指数，设定1997年租售比为100。
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资料来源：CEIC，安信证券。
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（四）私人部门资本流动：大量流入
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下图5—39显示了过去30年私人部门的资本流动（占名义GDP的比例）。可以看到，2002—2004年资本流入异常旺盛，其占名义GDP比例在2004年达到了历史最高水平。贸易顺差趋势走弱的情况下，2002—2004年外汇占款投放也因大量的资本流入而显得异常猛烈（见图5—40）。
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图5—39 私人部门资本流动／名义GDP
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说明：资本流入为外汇储备变动减去贸易盈余。
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资料来源：CEIC，安信证券。
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