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从统计局公布的租赁价格同比数据来看（见图5—38），2002—2004年期间租金价格的上涨是非常显著的。期间房屋租售比维持在历史较高水平上，租售比的快速下降发生在2005年以后。房地产市场的表现，基本上与资产重估理论相符。
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图5—38 租金价格同比与房屋租售比
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说明：左轴为租金价格同比增速，设定上年为100；右轴为租售比的定基指数，设定1997年租售比为100。
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资料来源：CEIC，安信证券。
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（四）私人部门资本流动：大量流入
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下图5—39显示了过去30年私人部门的资本流动（占名义GDP的比例）。可以看到，2002—2004年资本流入异常旺盛，其占名义GDP比例在2004年达到了历史最高水平。贸易顺差趋势走弱的情况下，2002—2004年外汇占款投放也因大量的资本流入而显得异常猛烈（见图5—40）。
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图5—39 私人部门资本流动／名义GDP
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说明：资本流入为外汇储备变动减去贸易盈余。
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资料来源：CEIC，安信证券。
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图5—40 外汇占款余额同比增速
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资料来源：CEIC，安信证券。
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总需求扩张背景下，实物资本投资意愿的上升，使得私人部门减持海外资产或减少海外负债，因此资本流入规模的扩大是资产重估理论框架的自然推论。
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另外一种解释认为，期间资本流入的放大，原因是人民币升值预期的增强。然而汇率升值预期无法解释1999年资本流出的减缓（期间人民币汇率存在贬值预期），也无法解释2004年末以后资本流入的减少（期间贸易盈余剧烈扩张、人民币升值预期仍然旺盛），其对资本流动的解释力是边际上的。
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经济运行的逻辑 [:1704500037]
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经济运行的逻辑 总需求收缩的案例
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本节讨论了1995—1997年的案例。在结构上我们首先基于国际收支、经济增长和通货膨胀等数据分析了经济层面的主要冲击和政策选择；接下来以资产重估理论为基础分析了这些变化对资产市场的影响，并与实际数据进行了比对。
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