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第三十七章 导论
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对土地所有权的各种历史形式的分析，不属于本书的范围。我们只是在资本所产生的剩余价值的一部分归土地所有者所有的范围内，研究土地所有权的问题。因此，我们假定，农业和制造业完全一样受资本主义生产方式的统治，也就是说，农业是由资本家经营；这种资本家和其他资本家的区别，首先只在于他们的资本和这种资本推动的雇佣劳动所投入的部门不同。对我们来说，租地农场主生产小麦等等，和工厂主生产棉纱或机器是一样的。资本主义生产方式已经支配农业这样一个假定，包含着这样的意思：资本主义生产方式已经统治生产的和资产阶级社会的一切部门，因此它的下列条件，如资本的自由竞争、资本由一个生产部门向另一个生产部门转移的可能性、同等水平的平均利润等等，都已经完全成熟。我们所考察的土地所有权形式，是土地所有权的一个独特的历史形式，是封建的土地所有权或小农维持生计的农业（在后一场合，土地的占有是直接生产者的生产条件之一，而他对土地的所有权是他的生产方式的最有利的条件，即他的生产方式得以繁荣的条件）受资本和资本主义生产方式的影响而转化成的形式。如果说资本主义生产方式总的说来是以劳动者被剥夺劳动条件为前提，那么，在农业中，它是以农业劳动者被剥夺土地并从属于一个为利润而经营农业的资本家为前提。因此，如果有人提醒我们说，从前曾经有过，或者说现在还有其他一些土地所有权形式和农业形式，那么，这对我们的阐述来说，完全是毫不相干的指责。只有对那些把农业中的资本主义生产方式及与之相适应的土地所有权形式不是看作历史的范畴，而是看作永恒的范畴的经济学家来说，这种指责才会有意义。
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对我们来说，考察现代的土地所有权形式所以是必要的，是因为我们要考察资本投入农业而产生的一定的生产关系和交往关系。不作这种考察，对资本的分析就是不完全的。这样，我们的研究仅限于真正的农业上的投资，即人们赖以生活的主要植物性产品的生产上的投资。我们可以谈谈小麦，因为小麦是现代的，资本主义发达的各民族的主要食物（或者，不谈农业，而谈谈采矿业，因为规律是一样的）。
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亚·斯密的巨大功绩之一在于：他说明了，用于生产其他农产品（例如亚麻、染料植物）和经营独立畜牧业等等的资本的地租，是怎样由投在主要食物生产上的资本所提供的地租决定的。在斯密以后，这方面实际上并没有任何进步。我们可以指出的某些限制性的或补充性的东西，也是属于土地所有权的独立研究的范围，而不属于这里的范围。因此，凡是同用来生产小麦的土地无关的土地所有权，我们就不专门谈论，而只是为了举例子有时才提到。
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为了全面起见，必须指出，在这里，只要水流等等属于一个所有者，是土地的附属物，我们也把它作为土地来理解。
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土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它当作排斥其他一切人的、只服从自己私人意志的领域。(1)在这个前提下，问题就在于说明这种垄断在资本主义生产基础上的经济价值，即这种垄断在资本主义生产基础上的实现。用这些人使用或滥用一定量土地这样一种法律权力来说明问题，是什么问题也解决不了的。土地的这种使用，完全取决于不以他们的意志为转移的经济条件。法律观念本身只是说明，土地所有者可以像每个商品所有者处理自己的商品一样去处理土地；并且，这种观念，这种关于土地自由私有权的法律观念，在古代世界只是在有机的社会秩序解体的时期才出现；在现代世界只是随着资本主义生产的发展才出现。在亚洲这种观念只是在某些地方由欧洲人输入的。在论述原始积累的那一部分（第1册第24章），我们已经看到，这个生产方式的前提一方面是直接生产者从土地的单纯附属物（在依附农、农奴、奴隶等形式上）的地位中解放出来，另一方面是人民群众的土地被剥夺。在这个意义上，土地所有权的垄断是资本主义生产方式的一个历史前提，并且始终是它的基础，正像这种垄断曾是所有以前的、建立在对群众的这一或那一剥削形式上的生产方式的历史前提和基础一样。不过，资本主义生产方式产生时遇到的土地所有权形式，是同它不相适应的。同它相适应的形式，是它自己使农业从属于资本之后才创造出来的；因此，封建的土地所有权，克兰的所有权，同马尔克公社并存的小农所有权，不管它们的法律形式如何不同，都转化为同这种生产方式相适应的经济形式。资本主义生产方式的巨大成果之一是，它一方面使农业由社会最不发达部分的单凭经验的和刻板沿袭下来的经营方法，在私有制条件下一般能够做到的范围内(2)，转化为农艺学的自觉的科学的应用；它一方面使土地所有权从统治和从属的关系下完全解脱出来，另一方面又使作为劳动条件的土地同土地所有权和土地所有者完全分离，土地对土地所有者来说只代表一定的货币税，这是他凭他的垄断权，从产业资本家即租地农场主那里征收来的；［它］使这种联系发生如此严重的解体，以致在苏格兰拥有土地所有权的土地所有者，可以在君士坦丁堡度过他的一生。这样，土地所有权就取得了纯粹经济的形式，因为它摆脱了它以前的一切政治的和社会的装饰物和混杂物，简单地说，就是摆脱了一切传统的附属物，而这种附属物，像我们以后将要看到的那样，在产业资本家自己及其理论代言人同土地所有权进行斗争的热潮中，曾被斥责为无用的和荒谬的赘瘤。一方面使农业合理化，从而才使农业有可能按社会化的方式经营，另一方面，把土地所有权变成荒谬的东西，——这是资本主义生产方式的巨大功绩。资本主义生产方式的这种进步，同它的所有其他历史进步一样，首先也是以直接生产者的完全贫困化为代价而取得的。
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在我们谈到本题以前，为了避免误解，还要作几点说明。
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资本主义生产方式的前提是：实际的耕作者是雇佣工人，他们受雇于一个只是把农业作为资本的特殊开发场所，作为对一个特殊生产部门的投资来经营的资本家即租地农场主。这个作为租地农场主的资本家，为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内（例如每年）按契约规定支付给土地所有者即他所开发的土地的所有者一个货币额（和货币资本的借入者要支付一定利息完全一样）。这个货币额，不管是为耕地、建筑地段、矿山、渔场还是为森林等等支付的，统称为地租。这个货币额，在土地所有者按契约把土地租借给租地农场主的整个时期内，都要进行支付。因此，在这里地租是土地所有权在经济上借以实现即增殖价值的形式。其次，在这里我们看到了构成现代社会骨架的三个并存的而又互相对立的阶级——雇佣工人、产业资本家、土地所有者。
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资本能够固定在土地上，即投入土地，其中有的是比较短期的，如化学性质的改良、施肥等等，有的是比较长期的，如修排水渠、建设灌溉工程、平整土地、建造经营建筑物等等。我在别的地方，曾把这样投入土地的资本，称为土地资本(3)。它属于固定资本的范畴。为投入土地的资本以及为土地作为生产工具由此得到的改良而支付的利息，可能形成租地农场主支付给土地所有者的地租的一部分(4)，但这种地租不构成真正的地租。真正的地租是为了使用土地本身而支付的，不管这种土地是处于自然状态，还是已被开垦。如果系统地论述土地所有权——这不在我们的计划以内——，土地所有者收入的这个部分是应该详加说明的。在这里，稍微谈一谈就够了。在农业的通常的生产过程中，比较短期的投资，毫无例外地由租地农场主来进行。这种投资，和一般单纯的耕作一样——只要这种耕作在某种程度上合理地进行，也就是说，不像以前美国奴隶主那样对土地进行野蛮的掠夺（不过为了防止这一点，土地所有者先生们得到契约的保证）——会改良土地(5)，增加土地产量，并使土地由单纯的物质变为土地资本。一块已耕土地，和一块具有同样自然性质的未耕土地相比，有较大的价值。投入土地的较长期的，即经过较长时间才损耗尽的固定资本，也大部分是，而在某些领域往往完全是由租地农场主投入的。但是，契约规定的租期一满，在土地上实行的各种改良，就要作为实体的即土地的不可分离的偶性，变为土地所有者的财产。这就是为什么随着资本主义生产的发展，土地所有者力图尽可能地缩短租期的原因之一。在签订新租约时，土地所有者把投入土地的资本的利息，加到真正的地租上，而不论他是把土地租给那个曾实行改良的租地农场主，还是租给另一个租地农场主。因此，他的地租就要上涨；或者，如果他要出卖土地，——我们马上会看到，土地价格是怎样决定的，——土地的价值现在就要增加。他不单是出卖土地，而且是出卖经过改良的土地，出卖不费他分文的投入土地的资本。把真正地租的变动完全撇开不说，这就是随着经济发展的进程，土地所有者日益富裕，他们的地租不断上涨，他们土地的货币价值不断增大的秘密之一。这样，他们就把不费他们一点气力的社会发展的成果，装进他们的私人腰包——他们是为享受果实而生的。但这同时是合理农业的最大障碍之一，因为租地农场主避免进行一切不能期望在自己的租期内完全收回的改良和支出。而且我们看到，这种情况不断地被谴责为合理农业的障碍，进行这种谴责的，在上一世纪有詹姆斯·安德森（现代地租理论的真正创始人，同时又是实际的租地农场主，当时的著名农学家），在今天有英国现行土地制度的一些反对者。
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关于这一点，阿·阿·沃尔顿在《大不列颠和爱尔兰土地占有史》（1865年伦敦版第96、97页）中写道：
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“只要耕作的改良使地产的价值和土地所有者的租金增加的程度，远远高于租地农场主或农业工人状况由此得到的改善，我国为数众多的农业机构的一切努力，就都不能在耕作改良的实际进展上产生很重要的或真正显著的结果。总的说来，租地农场主同土地所有者、他的收租人或者甚至农业学会主席一样，清楚地知道，排水良好，施肥充足，经营得当，加上更多地使用劳动来精耕细作，将会在改良土壤和增加产量方面产生惊人的结果。但是，这一切都需要有庞大的支出，而租地农场主也清楚地知道，不管他们怎样改良土地或提高土地的价值，土地所有者通过增加地租和提高土地价值的办法，结局总会占有由此得到的主要利益…… 他们十分敏锐地察觉到，那些发言人〈在农界宴会上发言的土地所有者和他们的收租人〉令人奇怪地总是忘记告诉他们，租地农场主进行的一切改良的绝大部分收益，最后总是要落入土地所有者的腰包…… 不论原来的租地人怎样改良了租地，他的后继人总是发现，土地所有者会按照土地价值因先前的改良而增加的程度来提高租金。”
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在真正的农业中，这个过程还不像土地作为建筑地段使用的场合表现得那么明显。在英国，用于建筑目的而不是作为自由地出卖的土地的绝大部分，由土地所有者按99年的期限出租，或者有可能时按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。
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“他们〔租地人〕在租约满期时，在付清了满期以前的苛刻的地租以后，有义务把房屋在适宜住人的良好状态下移交给大土地所有者。租约一满期，土地所有者的代理人或检查人员就来查看你的房屋，让你把房屋收拾好，然后占有它，归入他主人的财产范围。事实是，如果听任这套办法更长时间地充分发挥作用，王国境内的全部房产，就会和农村地产一样，全部落入大地主的手中。整个伦敦西头，庙关的北部和南部，几乎只属于大约六个大地主，全部按异常高的地租出租，而在租约还没有完全满期的地方，也很快就要陆续满期了。在王国的每个城市里，或多或少都是这样。然而，这套排他性和垄断性的贪婪做法甚至没有就此止步。我国沿海城市的船坞设备，几乎全都由于这样的掠夺过程而落入大土地鲸吞者手中。”（同上，第92、93页）
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在这种情形下，很明显，如果1861年英格兰和威尔士的人口调查查明，总人口是20066224人，其中房产所有者是36032人，那么，把小房产所有者和大房产所有者分别加以统计，则房产所有者对房屋数目和人口数目的比例就完全呈现为另一个样子。
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这个有关建筑物所有权的例子是重要的，1.因为这个例子清楚地指出了真正的地租和投入土地的固定资本的利息——它能够成为地租的追加部分——的区别。建筑物的利息，和农业上租地农场主投入土地的资本的利息一样，在租约有效期间，属于产业资本家即建筑投机家或租地人，它本身和因利用土地而每年必须按一定期限支付的地租无关。2.因为这个例子指出了，别人投入土地的资本，最终怎样和土地一起落入土地所有者手中，并且这种资本的利息最终使他的地租上涨。
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有些著作家，其中一些人作为土地所有权的代言人，反对资产阶级经济学家的攻击，另一些人，如凯里，则竭力把资本主义生产制度说成是一种“和谐”的而并非对立的制度，他们全都企图把地租这种土地所有权的特殊经济表现，说成和利息一样的东西。好像这样一来，土地所有者和资本家之间的对立就消失了。在资本主义生产的初期人们曾有过相反的做法。那时，在一般人的观念中，土地所有权还被看作私有财产的原始的和受人尊重的形式，而资本的利息则被看作高利贷而受人指责。因此，达德利·诺思、洛克等人把资本利息说成一种类似地租的形式，这和杜尔哥由地租的存在推导出利息的合理性完全一样。——这些近代的著作家忘记了（在这里把以下的事实完全撇开不说：地租可以以纯粹的形态，即以没有附加投入土地的资本的利息的形态而存在，并且这样存在着），土地所有者用这个方法，不仅从不费他们分文的别人的资本获得利息，而且还无偿地得到别人的资本。土地所有权的正当性，和一定生产方式的一切其他所有权形式的正当性一样，要由生产方式本身的历史的暂时的必然性来说明，因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系的历史的暂时的必然性来说明。当然，像我们以后会看到的那样(6)，土地所有权同其他各种所有权的区别在于：在一定的发展阶段，甚至从资本主义生产方式的观点来看，土地所有权也是多余而且有害的。
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地租还可能在另一种形式上和利息相混同，以致它的独特性质为人误解。地租表现为土地所有者出租一块土地而每年得到的一定的货币额。我们已经知道，任何一定的货币收入都可以资本化，也就是说，都可以看作一个想像资本的利息。例如，假定平均利息率是5%，那么一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息。这样资本化的地租形成土地的购买价格或价值，一看就知道，它和劳动的价格完全一样，是一个不合理的范畴，因为土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。可是，另一方面，在这个不合理的形式的背后，却隐藏着一种现实的生产关系。如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么，他从这4000镑得到5%的年平均利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5%的利息直接借出去完全一样。这是一个4000镑的资本按5%增殖。在这个假定下，他就会在20年内用他的地产的收入，补偿这一地产的购买价格。因此，在英国，土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。但是，地租的这种资本化是以地租为前提，地租却不能反过来由它本身的资本化而导出和说明。在这里，不如说，和出售无关的地租的存在，是出发的前提。
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由此可见，假定地租是一个不变量，土地价格的涨落就同利息率的涨落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么一个200镑的年地租就不是代表一个4000镑的资本的年增殖额，而是代表一个5000镑的资本的年增殖额，并且同一块土地的价格因此也由4000镑上涨到5000镑，或由年收益的20倍上涨到年收益的25倍。在相反的情况下，结果也就相反。这是和地租本身变动无关而只由利息率决定的土地价格的变动。但是，因为我们已经知道，在社会发展的进程中利润率有下降的趋势，所以，从利息率由利润率决定来说，利息率也有下降的趋势；此外，即使撇开利润率不说，由于借贷货币资本的增大，利息率也有下降的趋势，所以可以得出结论，土地价格，即使撇开地租的变动以及土地产品价格（地租构成它的一个部分）的变动来看，也有上涨的趋势。
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把地租本身和地租在土地购买者面前采取的利息形式混同起来，——这种混同是由于对地租的性质完全不理解，——必然会得出一些非常奇怪的错误结论。因为一切古老国家都把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资，所以，购买地租所依据的利息率，多半低于其他较长期投资的利息率，例如，土地购买者只得到购买价格的4%，而他用同一资本投在其他方面却能得到5%；这也就是说，他为地租付出的资本，多于他在其他投资上为等量年货币收入所付出的资本。根据这一点，梯也尔先生在他的整个说来非常拙劣的论述财产的著作（1848年他在法国国民议会上反对蒲鲁东的演说的单行本）中得出结论说，地租是低的。其实这不过证明，地租的购买价格是高的。
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资本化的地租表现为土地价格或土地价值，以及土地因此和任何其他商品一样可进行买卖这一事实，成了某些辩护士替土地所有权辩护的理由，因为购买者为土地所有权，像为任何其他商品一样，支付了一个等价物，并且大部分土地所有权是按这个方式转手的。但这样一来，这个理由也可以用来为奴隶制辩护了，因为对于用现金购买奴隶的奴隶主来说，奴隶劳动的收益只代表用来购买奴隶的资本的利息。由地租的买卖引出地租存在的理由，也就是把地租的存在当作地租存在的理由。
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为了科学地分析地租，即土地所有权在资本主义生产方式基础上的独立的特有的经济形式，摆脱一切使地租受到歪曲和模糊不清的附加物而去纯粹地考察地租，是很重要的；另一方面，为了理解土地所有权的实际作用，甚至为了从理论上了解同地租的概念和性质相矛盾但毕竟表现为地租的存在方式的大量事实，认识造成这种理论混乱的各种因素，也是同样重要的。
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当然，租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。这种贡赋不论是由什么组成部分构成，不论是由什么来源产生，都和真正的地租有一个共同点：对一块土地的垄断权，使所谓土地所有者能够去征收贡赋，课取租税。这种贡赋和真正的地租有一个共同点：它决定土地价格，如上所述，土地价格无非是出租土地的资本化的收入。
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我们已经知道，投入土地的资本的利息，可能形成地租的这样一个外来的组成部分，这个组成部分，随着经济发展的进程，必然会在一个国家的地租总额中形成一个不断增大的追加部分。但是，把这种利息撇开不说，在租金里面还可能有一个部分，在一定场合可能是所有部分（也就是在完全没有真正地租的时候，因而在土地实际上没有价值的时候），都是来自平均利润中的扣除，或来自正常工资中的扣除，或同时是来自这二者中的扣除。利润或工资的这个部分在这里以地租形式出现，因为它不像平常那样归产业资本家或雇佣工人所有，而是以租金形式付给土地所有者。从经济学上来说，无论上述利润部分或工资部分都不形成地租；但实际上它们都形成土地所有者的收入，是他的垄断权在经济上的实现，和真正的地租完全一样。并且，和真正的地租一样，对于土地的价格也有决定的作用。
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我们在这里不谈这样一些情况：资本主义生产方式本身还不存在，租地农民自己还不是产业资本家，或者他的经营方式还不是资本主义的经营方式，但是地租，与资本主义生产方式相适应的土地所有权的方式，在形式上已经存在。例如，爱尔兰的情况就是这样。那里的租地农民一般都是小农。他作为租金支付给土地所有者的东西，往往不仅占去他的利润——即他自己的剩余劳动，他作为自己劳动工具的所有者对这个剩余劳动享有权利——的一部分，而且还占去他在其他情况下付出同量劳动本来会得到的正常工资的一部分。此外，对土地改良根本没有做一点事情的土地所有者，还把租地农民大部分通过自己的劳动投入土地的小额资本剥夺去，这和高利贷者在类似情况下的做法完全一样。不过，高利贷者在这样做的时候，至少要用他自己的资本来冒一点风险。这种不断的掠夺，成了爱尔兰土地立法上争论的对象，这种立法实质上是要强迫土地所有者在宣布解除同租佃者的租约时要对租佃者在土地上进行的改良或投入土地的资本给以补偿。对于这个问题，帕麦斯顿通常总是恬不知耻地回答说：
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“下院就是土地所有者的议院。”
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