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众魔在人间：华尔街的风云传奇 [:1703406631]
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众魔在人间：华尔街的风云传奇 2 置之死地而后生
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证券化本身变成了必不可少的融资模式。在这种情况下，各种新型的抵押贷款公司应运而生——这些公司与银行体系和储蓄贷款业争夺抵押贷款的客户，却在银行体系外运行，所以它们基本上没有受到监管。
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这些新公司的主管在抵押贷款市场找到了名留美国商业史的方式。他们中的一些人也可能真诚地关注过人们的住房问题，但所有这些人都有一个共同点，看重金钱。
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ALL THE DEVILS ARE HERE
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The Hidden Historyof the Financial Crisis
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抵押贷款支持证券的诞生不仅改变了华尔街和政府支持企业的命运，它还改变了华尔街的抵押贷款业务。抵押贷款的出现，即向买房者提供贷款的行为，本属于银行和储蓄贷款业的职责范围，它们通过储蓄与支票账户为贷款融资。证券化则改变了传统的商业模式。
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证券化本身变成了必不可少的融资模式。在这种情况下，各种新型的抵押贷款公司应运而生——这些公司与银行体系和储蓄贷款业争夺抵押贷款的客户，却在银行体系外运行，所以它们基本上没有受到监管。新公司的主管和经营国家储蓄贷款业的主管完全不同，这不足为奇。这些领导者多是后起之秀，他们具有企业家精神且富有野心——他们是天生的推销员，他们在抵押贷款市场找到了名留美国商业史的方式。他们中的一些人也可能真诚地关注过人们的住房问题，但所有这些人都有一个共同点，看重金钱。
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这些新的抵押贷款公司基本分为两种，至少开始时是两种。一批公司将符合标准的贷款贷给信誉良好的人，然后再将此贷款卖给房利美和房地美。美国国家金融服务公司（以下简称“美国国家金融”）就是这类公司的一个很好的例子。另一批公司的做法就截然不同。它们提供所谓的硬货币贷款，这本来是专门提供给低收入人群的贷款。（“硬货币”指客户要用现金支付来购买最基本的商品，如冰箱。）新的贷款公司将硬货币贷款引入抵押贷款市场，形成了后来众所周知的次贷。很长一段时间内，新的贷款公司都没有成功地将此种贷款卖给政府支持企业，因为这种抵押贷款的风险太高。另一方面，新公司涌入抵押贷款市场却让华尔街找到了苦苦搜寻的东西：即使没有房利美和房地美的参与，也能实施证券化的抵押贷款产品。
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颇具讽刺意味的是，美国国家金融最开始是属于第一批专门贷款给信誉良好客户的公司，而后来却变成了次贷业务量过大的抵押贷款公司。这是真实的情况。公司创始人兼首席执行官安杰洛·莫兹罗是个非常聪明且敢作敢为的人，他认为贷款标准极其重要，也就是说，他只愿意贷款给具有偿还能力的人。20世纪90年代早期，美国国家金融的主要竞争对手花旗抵押贷款公司（Citicorp Mortgage）因想要提高市场占有率提供了大量的劣质贷款，从而遭受了巨大的损失。莫兹罗对此的回应冷酷无情。“他们尝试走捷径，跟其他一些机构一样去挑战贷款的最基本原则。”1991年莫兹罗对《国民抵押贷款新闻报》（National Mortgage News）说。
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莫兹罗想要强大的花旗集团从市场上消失的原因还有一个。花旗代表了权势集团，而莫兹罗出生在贫穷的布朗克斯，接受的是一般的大学（纽约福德姆大学）的教育。他一生都想要战胜权势集团，并为憎恨权势集团找到发泄的借口。“在华尔街上碰到这些人的时候，他们总觉得自己与众不同，只因为他们毕业于常春藤名校。”他对《纽约时报》的一位记者说，“我们总是被人轻视……我承认，年轻时这确实让我烦恼不已，他们总是摆架子，瞧不起我们。”莫兹罗的前合作伙伴霍华德·莱文回忆道，刚起步的时候，这个圈中基本上都是白人。莫兹罗是肤色很黑的意大利裔美国人，并且他对继承的肤色非常在意。他曾经和一位同事讲过一次经历。当时莫兹罗和新婚妻子菲莉斯在度完蜜月回来的路上，路过弗吉尼亚海滩时作了短暂的停留，他们走进一家餐厅共进晚餐。“黑人不得入内。”服务员说。“我是意大利人。”莫兹罗回答道。而服务员说，“黑人都这么说。”
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莫兹罗1938年出生。他父亲是肉店老板，年轻时移民到美国。莫兹罗住在一个租来的公寓里。“我看到了爸爸的一生是多么艰辛，”莫兹罗后来说道，“他活到56岁，因心脏病发作过世。”莫兹罗的叔叔在一家保险公司工作，是家里唯一的白领。莫兹罗年少时一直在爸爸的店里帮忙，长大之后就请叔叔帮忙找了份工作。14岁时，他成了曼哈顿一家小型抵押贷款公司的送信人。
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在那时，莫兹罗遇见了莱文，即现在ARCS商业抵押贷款公司（ARCS Commercial Mortgage Company）的总裁。ARCS商业抵押贷款公司是匹兹堡的PNC金融服务公司的子公司。“我们都急于成功，”莱文说，“特别是安杰洛。那是我们的开始。”
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高中毕业时，莫兹罗已经很熟悉这家公司的每一个部门，进入福德姆大学后也继续在这家公司兼职。1960年他大学毕业，这家公司与联合抵押贷款服务公司（United Mortgage Servicing Company）合并。联合抵押贷款服务公司位于弗吉尼亚，由戴维·洛布管理。虽然同为布朗克斯出身，洛布和莫兹罗大不相同。“他的父母经常观看芭蕾舞剧和歌剧。”莫兹罗后来回忆说，“他比我大15岁，我非常怕他。”洛布却很喜欢莫兹罗，看中他的精力旺盛和雄心勃勃。莫兹罗后来被纽约大学商学院的夜校录取，可后来辍学了，因为洛布决定送他去佛罗里达的奥兰多。那时，莫兹罗23岁。
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布里瓦德县位于奥兰多附近的海滩上，是20世纪60年代开展房地产业务的绝佳地方。1957年10月4日，苏联发射了第一颗人造地球卫星，由于迫切想要超过冷战对手，美国国内出现了太空热。布里瓦德县有一小块地方叫做卡纳维拉尔角（Cape Canaveral）。大批的太空工程师蜂拥而至，到了之后发现根本没有住房。后来，莫兹罗向记者讲述这段故事时，他说印象中有很多人都在海滩搭帐篷生活。
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莫兹罗遇见了一批开发商，他们想要在这个县开设第一批分公司，可是他们需要资金。莫兹罗想给开发商提供贷款来满足建设需要，这种做法在当时很普遍。洛布也同意他的想法，尽管这种方式风险很大，因为提供给开发商的贷款比公司的市值还要多。
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灾难来了。楼盘出售的前一晚，巨大的暴风雨从海上席卷而来。后来莫兹罗回忆说，由于楼房建在了洼地上，他到现场的时候映入眼帘的是水里泡着的家具。他感到很失落。然而，事实证明这件事没有带来多大影响——人们太急于拥有住房，所以这些楼房最终还是全部卖出了。
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1968年，联合抵押贷款服务公司被收购。洛布和莫兹罗离开公司，重新开始。那时，莫兹罗30岁，却已拥有16年的业内经验。这次全新的开始吸引人的地方在于它孕育着纯粹直白的野心。非银行金融机构抵押贷款经纪人已经存在很长时间了，可他们大多业务规模很小并且只在当地活动，最多也就算是利基市场参与者。莫兹罗和洛布可不想成为利基市场参与者。他们的公司将会发展壮大并最终拓展到全美各地。公司的名称就说明了一切：美国国家金融服务公司。
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创业的初始阶段很困难。美国国家金融不是银行，所以不能吸收存款。它只能利用银行、华尔街上的公司或投资者的最高贷款额度来满足贷款的发放。于是，为了补充资金，它必须卖出本公司的抵押贷款。但是，当时证券化市场并不存在，它的业务范围局限在联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保的债券上，这是因为房利美和房地美只能购买这两家担保的证券。这其实算不上一项业务。
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洛布和莫兹罗想在纽约证券交易所发行股票筹集资金。根据保罗·穆洛和马修·帕蒂拉合著的《美国金融危机，责备谁？》（Chain of Blame）一书，当时他们想要筹集300万美元，而实际上只筹到了45万美元。安杰洛·莫兹罗后来告诉记者，当时的情况非常糟糕，他们解雇了所有员工，又重新起步了。
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然而，当两人几乎无力回天的时候，抵押贷款业务开始改变了。上升的利率开始一步步将储蓄贷款业逼向绝路。更重要的是，美国国家金融成立后不久，房利美就获得了购买传统抵押贷款的授权。
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几乎是一夜之间，抵押贷款公司，比如美国国家金融，开始在住房贷款市场占据主导地位。从起步到1989年，非银行抵押贷款公司的市场份额上升到了19％。根据美国国家金融的财务报表，四年之后，非银行抵押贷款公司的市场份额达到了52％。莫兹罗永远也不会忘记，正是因为政府支持企业买入抵押贷款，比如美国国家金融的抵押贷款，这样快速的增长才成为可能。有一次他对《纽约时报》说，“如果不是因为政府支持企业，富国银行就将收购我们公司了。”
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在政府的规定下，莫兹罗只能卖出规范化的贷款，即满足政府支持企业严格的贷款标准的贷款。发放的贷款需要满足业内的四个标准：信誉、偿还力、抵押品、品德。如果在之前的抵押贷款或是其他贷款中有还款延迟的记录，一个人将不能获得抵押贷款。家庭的每月住房费用，包括本金、利息、税和保险，不能超过月收入的33％。这些高标准对于莫兹罗来说都没有问题，这正是他想要的业务模式。