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金融新格局：资产证券化的突破与创新 第一节 住房抵押贷款证券化的基础资产
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住房抵押贷款是以房屋作为抵押的贷款，在我国也称为按揭贷款。该类贷款中，借款人以房屋所有权或留置权作为其债务偿还的担保，借款的目的一般是为购房提供融资。本节介绍的主要是美国的住房抵押贷款。
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在美国的50个州中，抵押贷款在法律上存在产权（Title）转移和留置权（Lien）转移两种情形。在规定“产权转移”的州中，住房抵押贷款意味着该住房的产权由借款人处真实转移至贷款人处。当借款人还清贷款时，该住房抵押被撤销，产权回归借款人。而在规定“留置权转移”的州中，抵押贷款给予贷款人的仅仅是对被抵押住房的留置权，即贷款人在借款人违约的情况下可以对房产进行止赎和变卖，并以所得的资金来偿还所欠的债务。
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抵押贷款分住房抵押贷款和商业房产抵押贷款。住房抵押贷款可以按房产的单元数量分为单户（Single-family）、2～4户（Two-to-four-family）和多户共用（Multi-family）房产等类型。美国RMBS的基础资产主要是以1～4户房产为抵押的贷款。由于美国的多户共用房一般是整层或整栋出售，再由投资者按单元出租给不同的租户，属商业投资性质，所以在习惯上被划入商业房地产的范畴。
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美国住房抵押贷款的办理和发放涉及许多冗长的法律文件，需要明确贷款金额、借款人的还贷义务、对住房物理结构和所占土地的描述及借款人对该房屋拥有所有权，还会对房屋维修、贷款保险（防范借款人在贷款还清之前丧失继续还贷能力）、房屋财产损失保险（防范火灾、水灾等风险，有时也包括地震）及支付财产税和房屋损失险保费等做出详细规定。另外，贷款条款对年利率（固定或浮动利率）、分期付款期限、到期日等以明确。
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一、住房抵押贷款的种类
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美国的住房抵押贷款种类繁多，以下我们介绍一些比较典型的类别：
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（一）固定利率抵押贷款
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固定利率（Fixed Rate）抵押贷款是抵押贷款中的传统种类，一般是分期付款，期限通常为30年（也有10年、15年和20年期的固定利率贷款），月还款额保持固定不变（等额还款），因此有时也被特指为等额固定利率抵押贷款。
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固定利率抵押贷款每月的还款金额保持固定不变，其包含了利息和本金两个部分。尽管每月还本付息的总额在整个还款期内保持固定，但两个部分的构成比例却始终在变化。在还款初期，月还款额主要以支付利息为主，后期则主要以支付本金为主。这种每月还款额不变，本金偿付比例逐渐提高的还款模式也常被称作摊还（Amortization）。在抵押贷款初始金额一定的条件下，固定利率抵押贷款的月还款额的多少取决于抵押贷款利率：利率越高，月还款额越高。
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（二）浮动利率抵押贷款
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固定利率虽然很稳定，但是对借款人来说也有在利率上“被套牢”的风险。20世纪80年代初，美国的通货膨胀情况严重，导致利率暴涨，固定利率抵押贷款的利率几乎超过20%。在这么高的利率情况下，借款人签订长期的固定利率抵押贷款，无疑会把自己套进沉重的还款负担中。在这个时候，浮动利率抵押贷款（ARM）就显示了其优势。浮动利率抵押贷款的特点是利率可根据市场利率水平进行定期调节，不会被锁在高点，因此受到购房者的欢迎。
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从贷款人的角度看，在通货膨胀比较严重的环境中，它们不愿发放30年期固定利率抵押贷款。发放固定利率贷款会拉长商业银行或储贷机构的资产方期限，在利率持续上升的环境中，会导致严重的资产负债期限错配以及资产的单边减值。而浮动利率贷款在利率增长的环境下则比较诱人，由于资产和负债利率都浮动，银行可以减少资产和负债的利率错配问题，而且可以对利率进行灵活的设计来满足客户的需求。
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从借款的人角度来看，虽然存在每月付款的不确定性，但是浮动利率贷款的起始利率一般比固定利率贷款低，特别是有时候还有非常吸引人的“优惠初始利率”，即在浮动利率抵押贷款的初始时期，贷款人常把贷款利率设得比当时的市场利率低，导致贷款初期的还款额少于固定利率贷款，降低了购房者申领贷款的难度和短期还款压力，吸引更多的潜在购房者。因此，浮动利率抵押贷款在高利率和高房价环境中比固定利率抵押贷款更具吸引力。浮动利率抵押贷款的还款期限通常也是30年，一般以季度、半年或年为间隔来对利率进行调整。
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在利率设计上，浮动利率一般是在基准利率的基础上加一个利差，这个利差通常是由贷款的风险和贷款时的市场利差水平决定。浮动利率贷款的基准利率可以是3个月、6个月或12个月期的短期国库券利率，也可以是LIBOR，或是根据贷款人的资金成本指数（COFI）。出于保护借款人的目的，大多数浮动利率贷款都设置了每次利率调整的上限（比如每次上调不超过2%）和贷款期间内的利率调整总幅度的上限（比如总调整不可以超过5%）。
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（三）混合浮动利率抵押贷款
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混合浮动利率抵押贷款（Hybrid ARM）结合了固定利率和浮动利率抵押贷款的特点。该类贷款在最初一段时间内（比如3年、5年或7年）利率固定不变，但在一定期限之后变成了浮动利率抵押贷款。例如，有一种非常普遍的“5-1”型混合抵押贷款，如名称所示，该贷款在最初的5年是固定利率抵押贷款，但从第6年年初开始，又变成了利率一年一调整的浮动利率抵押贷款。
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（四）渐进偿还式抵押贷款
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在20世纪80年代初，美国住房价格飙升，利率也不断攀高，令许多潜在购房者无法承受。为了使这些人买得起住房，市场上出现了渐进偿还式抵押贷款（Graduated-Payment Mortgage，简称GPM）。该类贷款的还款期一般也是30年，但在贷款初期（一般1年）的月还款额比较低，还款压力小于同等的传统固定利率抵押贷款。从第2年至渐进偿还期结束，还款金额以一个事先设定的速率逐步上升。渐进偿还期结束之后，该类贷款的月还款金额将保持不变。比较常见的一种渐进偿还式抵押贷款中，渐进偿还速率为7.5%，渐进偿还期为5年。
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由于渐进偿还式抵押贷款首年的月还款额非常低，有时甚至不足以偿还贷款的利息，这将导致利息的资本化，即本金不仅没减少，反而有所增加。这种本金不降反升的情况被称作“负摊还”（Negative Amortization）。负摊还贷款的一个极端的例子就是在美国盛行过的反向抵押贷款（Reverse Mortgage），该类贷款不但不要求借款人按月偿付，而且每月还贴钱给借款人，但是每月的利息和“反向本金”都会资本化，增加贷款的本金余额。
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（五）气球型抵押贷款
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气球型抵押贷款（Bolloon Mortgage）的特点是摊还期限和贷款期限不一样，摊还期限决定每月的付款额，而贷款期限决定最后的还款期。气球型抵押贷款一般也有30年的摊还期限，但通常会在5年、7年或10年到期并一次性偿还剩余本金。由于最后的还款金额突然膨胀，故喻为“气球型”。气球型抵押贷款适合那些经常迁居的购房者，他们不打算在一个地方居住很长时间，所以无须获得30年期的融资，但他们又需要按30年期的期限摊还贷款以减小每月的还款压力。
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（六）选择浮动利率抵押贷款
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选择浮动利率抵押贷款（Option ARM）的期限一般也是30年，利率是浮动的（除了初始阶段），但是在贷款开始时会给借款人几个不同的付款选项：最低付款额、仅付利息、摊还期限。选择浮动利率抵押贷款相当于在混合浮动利率抵押贷款的基础上，又给了借款人在付款最低额和摊还期限上更多的选择。选择浮动利率抵押贷款一般都会给贷款人提供很有吸引力的“优惠初始利率”，所以第一年的利率通常很低（如1%）。很多时候，如果借款人选择的付款选项中每月的付款低于利息，未付的利息部分也会资本化，从而出现负摊还的情况。
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选择浮动利率抵押贷款的进一步演化是固定利率的选择抵押贷款，区别是利率设计的不同。
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