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投资改变生活 A股市场十大地产股评点
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A股市场的地产公司多达100多家,以综合实力来看,以下10家地产股可居前列。
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万科A(000002)
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从股价走势看,万科A今年的涨幅明显与其地产龙头的地位不相匹配。年初至今,地产行业指数涨幅超过70%,万科的涨幅仅为50%。
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万科股价滞涨的原因,主要在于市场对其扩张能力的怀疑。在经历了多年高速发展以及2008年的冬天后,万科开始反思并调整自身的发展战略,明确提出2009年的工作重点是从规模速度型转向质量发展型,2009年计划新开工403万平方米,比2008年实际完成数下调23%;竣工619万平方米,比2008年竣工量增加约17%。
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在这样的指导思想下,公司明显放缓了扩张步伐,一方面加强了对存货的控制,通过快速消化存货回笼现金,改善现金流,同时大幅放缓了拿地的节奏。如果房地产市场持续低迷,万科此举无疑能够较好地度过冬天,这将再一次证明万科具有先人一步的眼光。但是如果行业回暖,万科可能面临踏空的危险,一方面前期清理存货过快,导致可销售面积减少,一方面土地储备不够,制约了扩张空间。
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进入5月份之后,在土地市场上沉寂已久的万科明显加快了步伐,10天内合计以19.43亿元,在无锡、佛山购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块,尤其佛山地块以溢价50%成交,成为佛山“地王”。这些举动似乎表明,万科对于房地产的态度已经趋于乐观,并且开始力图避免踏空的命运。
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作为地产龙头,万科一向能够审时度势调整自己的节奏,在2008年的地产低谷,万科通过率先降价主动过冬等举动,已经证明了自己的能力,2009年的万科应该也不会让投资者太过失望。从估值看,万科A目前的市盈率不足20倍,在地产股中也是明显偏低。
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保利地产(600048)
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在万科主动放慢发展步伐之际,保利地产担当起了领跑者的角色。
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今年前4个月,保利地产实现签约面积125万平方米,实现签约金额105亿元,分别同比增长182%和213%,这样的业绩丝毫看不出地产寒冬的痕迹。
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公司的主要优势在于结算资源丰富,为未来的持续高速发展打下了很好的基础。公司土地储备资源丰富且价格相对低廉,2008年公司新增储备594万平方米,均价1121元/平方米,受益于2008年低价土地的摊薄效应,公司全部土地成本约2000元/平方米。公司2008年剩余的未结算收入有139亿元,如果加上今年前4个月实现的105亿元签约金额,以及目前公司大量的在建和拟建项目,其实已经锁定了2009年甚至明年的大部分业绩,未来两年的高速增长基本上没有太大悬念。另外,公司的大部分项目位于珠三角地区,在本轮房地产的反弹行情中,珠三角成为反弹先锋,公司也从中受益颇多。
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5月21日,公司公告称非公开发行获得证监会有条件通过,拟募集资金不超过80亿元,发行价格不低于15.89元/股,主要投资于上海、天津、长沙等8个地产项目,保利集团也将以不超过15亿元参与认购。80亿元的增发完成之后,一方面为公司扩张提供资金来源,一方面大幅降低资产负债率,财务结构将更加稳健。能够在资本市场的低迷时候获得融资资格,也从侧面证明了保利地产的实力。
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如果将保利地产和万科相比,万科2008年的销售收入410亿元,收入增速15%;保利地产2008年的销售收入为155亿元,收入增速91%。如果两家公司都保持目前的发展速度,保利地产在规模上追赶万科已是指日可待。
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金地集团(600383)
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2008年,金地集团实现主营收入98亿元,距离“百亿”地产俱乐部只有一步之遥。但是利润的上涨并没能和收入同步,公司2008年的净利润同比下降13%,今年一季度更是下降43%。
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不过,净利润的下滑并没有阻挡住股价的上涨。年初至今,金地集团的股价上涨140%,在地产股中涨幅居前。公司股价的大幅反弹,一方面在于对去年超跌的股价予以修正,一方面也是投资者预期金地集团已经度过了最坏的时光。
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在房地产行情最为火爆的2007年,公司没有保持足够的理智和清醒,开始在全国高价拿地,2007年一共获取14个土地项目;而在土地价格相对低廉的2008年,公司只在西安拿了一块地。2007年的高价土地,体现在2008年的年报中就是巨额的存货跌价计提,仅仅对深圳龙华新城项目(上塘道)、东莞金地格林庭园项目和武汉京汉大道项目这3个项目,金地集团在2008年就计提了3.57亿元的存货跌价准备。而公司2008年的净利润为8.4亿元,存货跌价准备的杀伤力可见一斑。
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当然,如果房地产回暖的趋势能够持续,那么公司这些存货跌价准备可以部分冲回反哺利润。同时,由于公司前期未结算项目较多,在行业低迷时期这些项目被视为负累,而当行业回暖之后,这些项目又将成为不可多得的资源。公司在今年4月底提出了以每股9.22元定向增发4亿股的提案,募集资金投向上海、西安、沈阳等6个项目。如果能够顺利募集资金37亿元,将大大降低公司目前的高负债率。
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公司的定向增发方案提出后,9.22元的增发价格被投资者视为安全底价,公司股价从当日的10元附近一跃而起,在一个月内的上涨幅度接近60%。
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招商地产(000024)
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今年一季度,招商地产的净利润同比大幅增长362%,成为地产股中增长最快的公司之一。
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公司的高增长主要来自三个方面:一是得益于主营收入的提高,由于一季度商品房销售火爆,公司主营收入同比提高了46%;二是投资收益提高,从去年同期的亏损170万元变为盈利7967万元,投资收益主要来源于公司占50%股权的“曦城”项目,以及公司外汇套期保值业务收益;三是去年同期的业绩基数较低,2008年一季度每股收益仅为0.04元,为全年业绩低点。
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公司2009年的经营计划是完成120万平方米销售,销售金额超过100亿元,分别较上年增长了166%和56%。以今年一季度的销售情况和公司在建项目看,实现全年业绩的压力并不大。公司2009年一季度实现认购面积25万平方米,认购金额29亿元,目前土地项目储备超过800万平方米,在售项目22个,在建面积421万平方米,可售资源十分丰富,在楼市回暖的背景下能够抢占先机。
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去年底,公司在资本市场的低迷时期完成了59亿元的增发融资,一方面使得公司资产负债率下降到60%以下,同时极大改善了公司的现金流。今年一季度末,公司持有现金高达72亿元,支撑了公司在行业回暖时期的扩张。
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