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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 ｜第三章｜ 被地产捕获的GDP
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提要
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无论是1998年，还是2008年，救房地产，都是为了救GDP。而且除了房地产，没有其他行业可以替代。虽然有利益集团暗中呼吁放松房地产调控，但预计至少2011年都不会再救房地产，即使GDP某个季度的增幅下滑到8％左右。
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GDP对房地产的依赖，主要还是源于土地财政的依赖。迄今为止，这是个无解的难题。即使中央政府为地方政府寻找到新的税收来源，如严格征收土地增值税，对住宅开征房产税，都不足以令地方政府放弃对土地财政的依赖。无他，土地收入过于巨大，其他任何税收都代替不了。连地方债务平台问题的解决，也要仰赖于土地收入的增长。
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为什么地方政府会产生对土地财政像网瘾一样的依赖？根子在于土地招拍挂制度。这是一个影响力仅次于1998年房改的制度，并将继续对房地产市场和地方财政产生决定性的导向作用。
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招拍挂制度必然导致地价上涨，而地价上涨则必然推动房价上涨。只要招拍挂制度存在，地王的产生就不可避免。地产GDP主义是被一种强力制度牢牢地固定住的地方政府价值取向。
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从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相 多年以前，我还是年轻人的时候，建设部一位领导闲暇时问我：“你知道房地产每年拉动GDP几个百分点？”我迟疑了两秒钟，此前虽然听说过有关此问题的讨论，但不确定具体数据，犹豫地回答：“大约2～2.5个百分点？”他轻轻点了点头。
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后来，我看到了中国住宅与房地产研究会（现中国房地产研究会）副会长包宗华主持的一个研究课题报告称，房地产有着相当长的产业链，带动的相关产业多达数十个，每年直接和间接拉动的GDP达2.5～3个百分点。此数据虽然缺乏严格经济学模型的推导，但能够被民间非经济学专业人士接受。
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房地产对经济增长的贡献体现在三个方面：一是房地产投资，这是直接的贡献，房地产投资构成固定资产投资的一部分，而固定资产投资是长期驱动经济增长的主体；二是住房消费，这也是直接的贡献，2010年，全国商品房销售额为5.25万亿元，超过当年全社会消费品零售总额15.5万亿元的1/3；三是带动效应，这是间接贡献，譬如拉动钢材、水泥、家电、装修等的增长。
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最近几年我国经济总量增大了许多，并于2010年6月后成功超过日本成为全球第二大经济体，其中房地产贡献良多。据国家统计局数据，2010年，全国房地产开发投资完成48267亿元，同比增长33.2％；全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1％；商品房销售额约为5.25万亿元，同比增长18.3％。
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因此，即使是全面调控的2010年，房地产的地位也丝毫没有下降。自从1998年实行住房商品化以后，GDP对房地产业的依赖就逐步形成，以至于到了离不开的地步，关键时刻总是要靠房地产“挺身救主”。实事求是地说，这方面没有一个产业能比得上房地产。
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以上是从全局，从中央政府层面来说。对地方政府来说，房地产就更重要了。土地财政，这已成为大多数地方政府最重要的财政收入来源。城市形象、政绩工程也离不开地产商和房地产业，许多地方的道路等基础设施都是由地产商修建的。
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2004年以来，地方政府体会到土地公开出让的无可替代的好处，招拍挂出让普遍推行。而招拍挂一般是净地出让，拆迁是政府的事。而土地收益当然要远大于拆迁补偿款，否则他们是没动力拆的。地方政府为了尽快把土地卖出去，就会做出强制拆迁、暴力拆迁的事情来。
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2010年9月10日发生在江西宜黄县的“9·10”拆迁事件，就是强制拆迁直接带来的恶果。其背景是，由县主要领导亲自推动，大搞城区升级、大建广场和房地产开发。与任何一个城市、一个县城一样，这些都是关系到当地父母官升迁的政绩工程。即使是在宜黄县的主要领导因此被撤职后，该县一位官员还投书媒体，称“没有拆迁就没有新中国”。
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如大家所知，全国强制拆迁、非法拆迁，数不胜数，见诸报端的案例十不及一。
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这当然要托一部法规的福——1991年实施和2001年修改的《城市房屋拆迁管理条例》。依此条例，地方政府贴一纸拆迁通知，在被拆迁的房屋上圈画一个大大的“拆”字就够了。居民不肯搬迁？先有房管部门行政裁决强制拆迁；还不服？接着可能就是法院裁决直接带着铲车来。许多地方连行政和法院裁决都懒得走，直接派消防队和铲车来。这才叫雷厉风行，超级效率。中国城市面貌的日新月异，城市建设的突飞猛进，该《条例》立了大功。
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不少专家称这部条例是一部恶法，出台伊始就呼吁修改之。修改后的条例草案数易其稿，并分别于2010年1月29日和12月15日分两次向全社会公开征求意见，这在我国立法史上前所未有，也从一个侧面证明了拆迁所涉及的利益极为纷繁复杂。北大法学教授说，新的条例难以正式出台，主要就是遭遇到地方政府的强烈阻挠。千呼万唤之后，2011年1月21日，国务院正式出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
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我为什么要谈拆迁条例？因为，拆迁与房地产和城市建设有着密不可分的关系。过去30年，是各地大拆迁的30年，而且基本是各地政府随心所欲拆迁的30年。各地政府对这种“恶的拆迁方式”的依赖，正如其财政对房地产的依赖一样。放缓城市建设速度，放缓拆迁速度，是时候了。
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如何看待房地产业的态度，决定着经济增长方式转变、经济结构调整的进程；如何对待拆迁以及拆迁法规的执行，不仅是地方政府对民生的试金石，也是其能否摆脱房地产依赖的一种考验。然而，知不易，行更难。
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第1节 为什么要救地产？
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❶ 历史两次踏进了同一条河流
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扑通一声，扑通又一声，地产两次掉进了同一条河流。略有不同的是，第一次是摸索出来的，第二次是驾轻就熟直接跳进去的。
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2010年7月月初，当中国经济总量超越日本成为全球第二大经济体的消息传出，我没有丝毫兴奋。经济总量能说明什么问题？19世纪40年代初，中国的经济总量占全世界的33％，而英帝国GDP仅占全世界的5％，可是，鸦片战争我们输给了英国，1862年继续输给了英法联军。19世纪之前，中国经济总量更不知是日本的多少倍，但我们照样挨打。经济总量说明不了什么问题。
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