1704059220
地产霸权 [:1704058273]
1704059221
地产霸权 第四章 公用事业亦遭垄断
1704059222
1704059223
1704059224
1704059225
1704059226
1704059227
1704059228
1704059229
地产霸权 在各大地产财团的整体盈利之中，出售发展物业所得的盈利一直占绝大部分，在地产泡沫爆破前尤甚，但这并非他们唯一的收入来源。物业租金收入是这些大地产商稳定的重要收入来源。当市场低迷，物业交易盈利降低时，租金收入便可发挥缓冲作用，避免财团整体盈利受太大影响。
1704059230
1704059231
在2002年之前的10年，三大地产财团的纯利合共3165亿港元。长江实业的平均年度盈利为163亿港元，新鸿基地产为95亿港元，而恒基兆业为58亿港元。除了长实的盈利来自旗下和记出售电讯资产的特殊贡献外，其他都是受惠于蓬勃地产市场带来的丰厚利润。
1704059232
1704059233
这些地产财团凭借主导市场的力量和定价策略，加上地产市场缺乏保护消费者权益的措施，一直获得超常规利益。在经济状况好的时候，不论投资者，还是投机者，都与地产商一样容易赚到钱，故不易察觉这种失衡的现象。但到市况逆转时，事实的真相就暴露出来。1997年年中，地产商和物业代理舞弄魔笛迷惑众人，不少港人失去理智，盲目乐观。大多数人不仅失去了毕生积蓄，也丧失了自尊。
1704059234
1704059235
1704059236
1704059237
1704059238
1704059239
地产霸权
1704059240
1704059241
地产霸权 [:1704058274]
1704059242
牟取暴利：从出租到物业管理
1704059243
1704059244
消费者置业要耗费半生积蓄，但这并非唯一令他们吃亏的地方。使用天然气及电力、公共交通服务，以至购买超市的消费品，这些与日常生活息息相关的方面，消费者也会遭到不公平的对待。经济霸主凭借在行业的市场影响力，再加上政府的默许，人为抬高许多生活必需品的价格。而生活在这种社会的升斗市民，只得屈从于财力丰厚的统治阶级。
1704059245
1704059246
对香港人来说，楼宇物业既是安身之所，也是投资。老谋深算的大地产商当然也深谙其中道理。消费者委员会在1996年报告的结论中提到，市场结构根深蒂固，包括市场门槛高、土地供应有限、龙头地产商拥有强大财力及庞大的土地储备，都造就了地产商成为寡头企业，并采用对消费者不利的供应及定价方法。该报告引述1994年政府专责小组的报告，有表面证据显示地产商有囤积单位的情况。由于没有监察机构、缺乏竞争政策和竞争法，住宅单位的业主一直都是备受剥削的一群。
1704059247
1704059248
这些地产财团除了以高价向一般市民出售单位而获得厚利之外，还通过持有大型地产投资组合牟利，包括出租商场、商业楼宇、酒店、豪华服务式住宅，以及工业大厦。
1704059249
1704059250
对零售企业而言，店铺租金占日常开支的大部分。他们的业务能否持续，往往要视乎铺租水平。在经济繁荣时，租户的营业额迅速增长，其大部分盈利以营业额租金的方式付给业主，租户的储备金减少，遂难以抵御经济逆境。在经济不景气时，即使租户的生意蒙受损失，业主仍会收取基本租金。若租户因长期蒙受生意亏损，而要求租约期满前重新磋商租金，业主极少愿意做出让步。总之，业主会分享租户的盈利，但从来不会承担损失。由于小商户缺乏选择和议价能力，往往任由地产商宰割。而这些小商户即使倒闭了，其他甘冒风险的商户也会前仆后继，迅速取而代之。
1704059251
1704059252
经济不好，业主宁愿给新租户较长的免租期，也不愿调低租金。这是避免现有租户以调低的租金为借口，在续租时要求减租，也可避免其他有意承租的租户以此作为厘订新租约的参考基准。正是因为租金被人为抬高，所以在经济逆转时，商业物业租金（尤其是店铺租金）较之住宅租金需更长的时间才会回落。只有供应远远超过需求，再加上一段较长时间的经济衰退，市场力量才会发挥作用。遇到短期市场逆境时，正是这种稳定的租金水平保障了大业主的租金收入。
1704059253
1704059254
多个经济霸主中，以新鸿基地产的投资物业组合规模最大。至2010年5月30日新鸿基持有2610万平方呎已落成的投资物业、1800万平方呎发展中物业。此外，按地盘面积计算，集团拥有约2500万平方呎的农地，大部分位于新界现有或计划兴建的铁路沿线，并正进行更改土地用途。截至2009年12月31日，该集团录得年度净租金收入达39.6亿港元，而该年度的纯利总额为146.5亿港元，整体出租率为93％。
1704059255
1704059256
在该集团的投资组合中，最具价值的两项投资是持有47.5％股权（恒基兆业地产也持有47.5％的股权）的国际金融中心一、二期，以及全资拥有的港铁九龙站第三、五、六及七期发展项目。该集团还在新界多个人烟稠密的新市镇拥有不少购物中心，比较著名的有沙田新城市广场和葵涌新都会广场。
1704059257
1704059258
九仓集团以商业物业为主，至2009年12月31日其投资组合包括在香港1269万平方呎的楼面面积。其中最具价值的投资是在香港商业楼面面积多达705万平方呎的海港城。这个占地193万平方呎的购物中心，即使在2001年通缩期间，亦取得95％的出租率。该集团另一项最具价值的商业投资，是香港铜锣湾的时代广场。在2001年的通缩期，时代广场受惠于来港购物的旅客，出租率高达98％。海港城与时代广场，共占九仓集团2009年业务资产的51％、营业盈利的62％，带来总收益53.1亿港元。
1704059259
1704059260
恒基兆业地产至2009年12月31日持有的香港已建成可供收租的物业组合，包括940万平方呎的楼面面积，其中商场和零售铺位占450万平方呎、写字楼占340万平方呎、工贸商厦占90万平方呎、住宅及套房酒店占60万平方呎。截至2009年12月31日，集团物业租金收入达65.2亿港元。按楼面面积计，新世界发展于同年持有433.3万平方呎的投资物业（当中部分物业新世界发展只拥有部分股权），长江实业持有380万平方呎的商业物业。
1704059261
1704059262
由于存在市场准入的门槛，加上土地是不能移动的，所以土地拥有者购入并持有位置优越的土地，实际上是对这片土地作“空间垄断”。龙头地产商凭借难以匹敌的经济实力，能购入位置理想的土地，例如邻近集体运输系统或海旁的地皮，获得额外利益。众所周知，铁路沿线的地皮比远离铁路的更有价值；海港两旁的物业也比远离海滨的有更大的升值空间。买方购入这些位置优越的地皮后，原本用公帑提供的交通便利和自然环境优势等财产，便成了开发商的私利。地产商拥有这些土地和物业后，便可长期凭其优越位置，向租户收取高昂的租金。这种坐享其成的垄断收益，就是社会改革者所称的寄生收入。
1704059263
1704059264
人口稠密、人流较高的购物中心，一直是地产财团的重要生财工具。购物中心店铺的租户在缴交基本租金之外，在营业额达至一定额度后还要缴交营业额租金，即要按超出部分的特定百分比缴付。如果店铺生意好，业主会分享租户所得的总收入；如果营业额低于议定的水平，业主仍会得到基本租金。由于许多零售行业竞争激烈，急于要在人流如鲫的购物中心开店的企业只好孤注一掷，同意业主的条款。而大部分位置优越的购物中心都落入地产财团手中，加上其他地产商纷纷采取这种租赁方式，零售商不但对店铺的位置几乎没有选择余地，议价能力也很薄弱。
1704059265
1704059266
店铺位置优越，往往是零售业务成功的关键要素。然而，拥有这个关键要素的是业主而不是零售商。因此零售商为了享有这个优势，便要被迫支付过高的租价。为了保持盈利，他们会尽可能将这些经营成本转嫁给消费者，消费者遂成为空间垄断的最终受害者。
1704059267
1704059268
许多零售商为保持竞争优势，都采取连锁经营的模式，在不同地区的购物中心设立多间连锁店，务求取得规模上的优势，既能分散店铺选址的风险，同时也可调低平均租金。不用说，只有财力雄厚的零售商才有能力采用这个策略。对中小企业来说，营商环境极为残酷。
1704059269