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美国人：从殖民到民主的历程 三十二 边区地产业的勃兴
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二十世纪美国生活方式的变化，使得创业精神更加难于继续存在下去，因为创业精神的发展是基于某些单纯的信念——未来不可预测的信念、未来叮以容纳一切的信念，尤其是创业者对其社会的独特性的信念。芝加哥、堪萨斯城、奥马哈、丹佛、道奇城、奥利欧波里斯，确实是各不相同的，那是一个竞相攀比的年代。每座城市都想更大些，更美些，成为新的雅典、罗马或伦敦，但都超俗，不落凡套。
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到了二十世纪中期及后期，生活的现实压制了这些希望，并使它们难以保持下去。由于城市的界限在不知不觉中日趋模糊不清，加上许多地方相互问变得越来越相似，各个城市的特征也就日益消失。当每个地方都变成同其它地方雷同时，就难以使人们相信它们会有什么独特之处，难以宣扬并招滦人们，甚至难以感觉到人们对早期新兴城市那种脆弱易变的忠忱。不过，所有这一切是在一个世纪的时间里逐渐发生的，而在这个过程中又产生了关于创业精神的新见解。
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一位热心人于一八六四年写道：“洛杉矾空气的清新是无以伦比的。草木干而不死，好象从不衰败。肉类悬挂在太阳下可以风干，但从不腐烂。吸到肺里的空气使人感到精神振奋、体力充沛，只有如此清新的空气才使人有如此舒适的感觉。”洛杉矶一方面由于远离文明的传染区，因而是肺病患者的理想休养地，另一方面却又非常讲究文明。小册子鼓吹说，在南加利福尼亚，十年里被蛇、毒虫或其它有害动物咬伤的人数，比在东部各州一个县一年里被闪电击毙的人还要少。“旅客走在加利福尼亚的小路上没有任何危险。没有小孩或娇生惯养的女子所担心的不便之处……当你在这个州住上几个星期以后，你恐怕会感到纽约才是真正的边远地区，在美国再也找不到象加利福尼亚那样讲文明的地方。”
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于是，南加利福尼亚地产业便在十九世纪八十年代开始兴旺发达起来。从此时起出现了“暴发”（boom）这个美国词，它的意思是突然繁荣和价格骤增。虽然创业精神和暴发精神两者有相似之处，但也有区别。创业者是社会的缔造者，他具有真正的信念，至少在一定时间里忠于这块地方，与经他动员而同他走到一起的人共命运。暴发者有一些也是真正的创业者，但更多的是投机分子。创业者身体力行，参与其事，与其他人一道经风雨、受考验，而暴发者只是旁观者。他谋求的是在短时间内获得利润，靠的是很可能转眼即逝的机会。如果说创业者会骗人，他也同其他人一道上当爱骗，而暴发者则志在说服别人弄光自己的钱财。
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十九世纪八十年代南加利福尼亚的兴旺发达是后来美国土地经营大发展的典型和样板。十九世纪中叶的开矿骗局变成了土地骗局。美国国土是如此辽阔，距离又是那样遥远，人们对土地的实际质量是那样不摸底，因此，很难说什么时候诚心实意的乐观主义就会变成一场大骗局。
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十九世纪六十年代后期，南加刊福尼亚就有过小规模的发迹。干旱破坏了许多大牧场，斯特恩牧场就是其中的一个，这个牧场面积七万英亩，是从西班牙一墨西哥统治年代一直留传下来的。在原来牧场的地方出现了精耕细作的小农场。南太平洋铁路的延伸导致一个新的冬季休养区的诞生，它把人们带到洛杉矶、圣巴巴拉和圣迭戈这类新兴中心。到十九世纪八十年代早期，已经建立了一个交通网，井奠定了走向繁荣的坚实基础。当圣菲铁路修通时，由于竞争的结果，从堪萨斯到洛杉矶的火车票跌到一美元。
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小说家查尔斯·达德利·沃纳哀叹道，“去年三月我在南加利福尼亚对没有把这个地区买下来，而在同一个月把它卖出去，这始终是件令人深感遗憾的事。我本可以赚得回程的路费……而且还有剩钱洽购大西洋沿岸的一个小州。”另外一名不大爱开玩笑的作家则说，在洛杉矾人们可以看到“太平洋沿岸形成的崭新而高贵的生活……一种只有数百年前传至地中海东岸的盛极一时的希腊—拉丁文化堪与比拟的文化。”
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沃纳把洛杉矾称之为“金苹果园”，这个地方确是个集中体现开拓与发迹的激情的地方。悬挂着彩旗的无盖平板火车载来了有希望成为买主的人们。拍卖会配备乐队，鼓乐齐鸣，并且免费供应午餐，场面十分活跃，鼓动人们购买一块块的荒地。洛杉矶的地产经纪人有两千多，仅在一年之内就出售了一亿美元以上的地产。学校为了接纳新来居民的孩子而拥挤不堪，不得不分上下午两班上课。
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一八八六年至一八八八年的大发展期间，划入洛杉矶县的新的分块土地迅速发展到一千七百七十块。地产价格扶摇直上。第七街上靠近菲格罗亚的一块二十五英亩的上地，一八八六年标价一万一千美元，还找不到买主，第二年却以八万美元售出。第六街和主要街道的靠街上地一八八三年每块以二十美元售出，一八八七年就上涨到八百美元。《论坛报》吹嘘说，“洛杉矶正在兴旺，看来在未来的年月里还将继续兴旺下去。”
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大发展于一八八七年达到了高峰。大发展之前人口一万一千人，此时上升到八万多。一八八七年下半年洛杉矾邮局递送二十万件邮件，每大地产交易都超过十万美元，并往往达到五十万美元。当年六、七、八三个月里，洛杉矶县的地产交易竟达三千八百万美元。洛杉矶的大发展一直延伸到海边，往南往北分别扩展到圣迭戈和圣巴巴拉，往内地则到铁路沿线。在圣加布列埃山谷，蒙罗维亚是大发展中最为成功的一个市镇。这座市镇是按照它的奠基人、一位铁路工程师命名的，他在一八八六年策划筹建这座占地六十英亩的市镇。一八八七年五月，市内一块五十英尺宽、一百六十英尺长的背街地皮拍卖一百美元，当街地区地皮的售价则可达一百五十美元。十一月这座市镇（人口五百）正式建成，还修建了两座必不可少的旅馆。过去售价为一百五十美元的地皮此时售价上升到八千美元。一八八八年初，这座市镇实际上已需要雇用一个专职人员清扫垃圾，每周工资五美元。那一年五月铺设了有轨电车。到一八九○年市里人口翻了一番。
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富有想像力的宣传很快就成了这里所缺少的东西的替代品。例如，洛杉矶一些实业家于一八八六年十二月组建阿苏萨地产水利公司，在原先的阿苏萨牧场买了四千英亩土地，勾划出一座城镇的轮廓，四个月以后就开始把土地分块出售。他们把好的农田用来办农场，把镇址选在布满沙土、砾石和圆石的冲积地上。当有人问为什么把镇址选在这种地方时，创建人解释说，“如果这块地方不适宜作镇址，那么它就毫无用处了。”不过，事实表明这块地方作为一个新兴市镇的镇址是不错的。言过其实的宣传吸引了大量买主，人们整夜排队等候次日清晨出售土地。据说排在第二位的人拒绝别人出价一千美元买他的位置，不过排第五位的人确实以五百美元的价格把自己的位置卖掉了。在头三天里，镇里几乎二分之一的地全售出了，到了两个月之后，创办人就赢利一百一十七万五千美元。为了庆贺成功，他们在镇中心修起了一座砖建筑物和一座旅馆。
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另一座更重要的新兴城市——帕萨迪纳是一些从印第安纳来的人于一八七四年建起的，一八八○年时它依然是个村庄。一八八五年圣菲铁路修通后不久，雷蒙德旅馆建成并且成为一个有吸引力的地方，在一八八六和一八八七两年内接待了三万五千名客人。紧接着又修起两座旅馆，到一八八六年全市已有五十三家地产代理商，全市人口六千人，甚至还宣布拟建一座耗资十万美元的“歌剧院”，同时还记录下越来越高的犯罪率，用以表明它确实正在发展成为一座大城市。
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到了一八八八年春，闹不清楚到底是什么原因，南加利福尼亚的大发展实际并没有搞起来，相反，正如一位观察者所说的，倒是“逐渐停顿了下来”。一度吹嘘“你无须耕耘，就可以坐等大地结出丰硕成果”的投机者，开始对于既缺农产品又缺工业感到遗憾。在诸如帕萨迪纳这类地方，由于人们窃望果园能变成市镇用地，结果把丰产的橙子园也丢荒了。然而，人口增长得非常迅速，以致供水、排污、道路和学校等市政建设一概部跟不上。大发展给人们留下了一些被遗弃的市镇，连同无数“大学”、学院、专科院校以及文化中心。
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南加利福尼亚大学于一八七九年在一块捐赠的土地上建立起来，两年以后，又创建了洛杉矶加州大学，紧接着又创立了惠蒂尔学院，后者是教友会的宗教希望和成功地开发了惠蒂尔市的地产公司的商业计划两者结合的产物。
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大发展时期兴建的学院中最为成功的是原称西方大学的西方学院。它是一八八七年二月建立的，是一所福音派长老会办的学校，规定每年学费五十美元，学校放假的日子定在星期一而不是星期六，这样走读学生可以不必在安息日往返学校。该学院是用一笔捐赠的价值五万美元的地产兴建的，这块地产以一部分作为校园，其余部分售卖出去，售款用来作为维持学院的经费。根据当时的宣传资料，这所学校是这样以绝妙的手法把地产与教育的价值观结合在一起的：
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位于西部高地的大学之家
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地点优美。每块屋地都有全国最佳水质的供水管道。土质肥 沃。空气清新。确系一处教育中心。全州没有比这里更好的安家地点。价格二百五十、三百、五百美元不等，条件可进一步商讨。欢迎打电话或写信与西方大学校长洽谈。
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另外还有许多院校，由于没有开拓本领，又没得到一笔象样的捐赠，因而停办并且最后消失得无影无踪了。
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除去其它方面的影响之外，大发展确实使广告的作用加强了，使得一些美国人心甘情愿地接受那些说得活龙活现、过份夸张且又反反复复的宣传。按照创业者报刊的传统，报业也蓬勃发展起来。当圣迭戈人口达到两万时，这座市镇已有五家报纸。几乎每一座新兴市镇，不管是真实存在的还是尚待筹建的，都至少有一家报纸。
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南加利福尼亚在宣扬其独特的“异乡”勉力方面取得了成就，这样就形成一股力量，它反过来破坏了这种魅力并随后不久把加利福尼亚同全国融为一体，西班牙教会的衰落和许多牧场的解体使得十九世纪六、七十年代的第一次大发展有可能出现；但教会和牧场的遗韵仍是推动稍后八十年代大发展的一个因素。到这次大发展的后期，南加利福尼亚许多西班牙特色（两个世纪的遗产）已经荡然无存，剩下的只是一句广告口号而已。固然，西班牙特色从地名上还清晰可见，但即使如此，这些地名也已经同数不清的其它地名，诸如格伦多拉、威尼斯、巴隆纳斯、巴罗纳斯以及恩格尔伍德……混杂在一起了。历史学家格伦·杜姆克指出，正如同淘金热把北加利福尼亚带人全国生活的洪流一样，十九世纪八十年代的大发展把南加利福尼亚也卷了进未。国家的历史被它的地理环境融化了，北美大陆在逐步城市化。
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南加利福尼亚树立了一个典型并且创造出为大陆的另一端竞相仿效的技术。既然在南加利福尼亚新安家的投机者可以在到处不见水源的荒地上出售城市“地皮”，那么佛罗里达的投机者为什么不可以出售低于水平面三英尺的城市“地皮”呢？美国的销售术和广告术在佛罗里达发挥得更为淋漓尽致，以至加利福尼亚的迅速发展与之相比成了小巫见大巫。在十九世纪八十年代整个大发展时期，南加利福尼亚达成的地产交易总额为二亿美元左右，而在佛罗里达，单单科拉尔盖布斯一项工程就花费了一亿五千万美元。南加利福尼亚只不过是略为预示了日后即将出现的事物而已。
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可能是由于佛罗里达州很大部分位于水平线之下，它的亚热带风光和温和的气候使它成为传统上充满神话色彩的地方。佛罗里达是传说中十六世纪青春之泉的所在地，现在却成了现实的二十世纪财富之泉的源头。一八一九年西班牙国王把佛罗里达卖给美国后，两家开发公司早在南北战争之前就试图出卖佛罗里达的地产权，甚至还颇有些成就，直到当地出现飓风和黄热病，再加上塞米诺尔部族印第安人的敌对活动，才使他们的希望化为泡影。佛罗里达是如何在将近一百年后的二十世纪二十年代才突然发展起来，这依然是个谜。这显然是一些有钱的北方实业家的主意，他们想把佛罗里达作为冬季避寒胜地。大片大片的廉价内陆荒地、完好的海滨以及无数英亩的可耕地吸引了他们。佛罗里达东海岸铁路于一九○○年修通到半岛的南端，于是开始了埃弗格莱兹沼泽地的排水工程。到一九二四年，大发展就全面铺开了。
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由于这个州拥有异国情调的风光井略带西班牙气息，它自然而然地散本着一股吸引力，这一点已得到商界头面人物的承认。如果你连全国最富有的大富翁在商业上的判断力部不相信的话，你还能相信谁呢？亨利·弗拉格勒（迈阿密的一条主要街道和房地产行业总部的所在地就以他的姓氏命名〕是约翰·洛克菲勒在标准石油公司的亲密合伙人，他在圣奥古斯丁修建了两座宏伟的酒店（“里昂乐园”和“西班牙宫殿”），其后又修起了沸罗里达东海岸铁路，沿线他又开办了许多豪华的酒店。还有巴伦·科利尔，他从开设一家小印刷厂起家，以创办电车广告业发财，以后又控制了纽约市地铁的广告宣传机器。科利尔在佛罗里达西海岸买下了一个小岛作为冬季避寒胜地，同时又买下了附近一百万英亩的半沼泽地，在上面修筑了一条道路（后来叫做塔迈阿密小道），把整块地方变成了一个新兴的繁荣的科利尔县。接着，一大批著名的实业家接睡而来，其中包括J.C.彭尼，经营竞技场成名的约翰和查尔斯·林凌兄弟，特拉华州的T.科尔曼·杜邦以及其他知名人士。其中广为人们传颂的要属股票市场的权威人物和统计专家罗杰。巴布森，而最惹人注目的则是威廉·詹宁斯·布赖恩。
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